每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，青島市規(guī)劃局發(fā)布青島工人療養(yǎng)院改造項目（遠(yuǎn)洋公館）施工圖變更公告，將在不突破原有規(guī)劃指標(biāo)的前提下，充分開發(fā)地下空間，擬將原方案地下未利用部分進(jìn)行變更，規(guī)劃為半地下室，作為小區(qū)休閑活動中心，完善配套內(nèi)容。

上述項目是青島遠(yuǎn)洋地王項目。該項目從拿地到現(xiàn)在近4年時間，至今未開盤。

該項目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計開盤時間是下周，整體均價43000元/平方米，其中包含精裝修的費用。

青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，之所以開不了盤，主要是積累的客戶不夠，蓄客到一定數(shù)量的話就開盤了。

“地王”項目變更規(guī)劃

根據(jù)規(guī)劃公告，變更后的青島工人療養(yǎng)院改造項目總建筑面積為133643.13平方米，比變更前增加了928.65平方米。其中，地上建筑面積增加了252.7平方米，地下建筑面積增加了675.95平方米，增加的地上建筑部分將規(guī)劃作為小區(qū)的休閑活動中心，完善配套內(nèi)容。

另據(jù)了解，該項目總用地面積為42463.09平方米，地上建筑面積79720.27平方米，地下建筑面積53922.86平方米。其中住宅部分面積為60356.38平方米，商業(yè)辦公區(qū)域的面積為16944.66平方米，幼兒園為2166.53平方米，休閑活動中心為252.7平方米。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回復(fù)表示，規(guī)劃變更的主要原因是為了提升小區(qū)物業(yè)的品質(zhì)，完善配套設(shè)施，所以在不突破原有規(guī)劃指標(biāo)的前提下進(jìn)行了變更。

公開資料顯示，該項目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下屬公司北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)公司于2010年3月，角逐66輪后擊敗8家開發(fā)商以15.6億元總價摘得，折合樓面價19500元/平方米，溢價率高達(dá)225%。時至今日，該項目地塊仍是青島最高“單價地王”紀(jì)錄的保持者。

拿地已4年有余，遠(yuǎn)洋公館項目在去年“五一”和“十一”有兩次開盤預(yù)告，今年初又預(yù)告將于5月開盤，但時至今日仍未開盤。

周邊高端項目成交低迷

克而瑞青島機(jī)構(gòu)首席分析師鄧國華表示，在沒有特殊景觀資源下，做這款高端項目，入市時機(jī)和價格調(diào)整方面，（開發(fā)商方面）也在不斷嘗試。

據(jù)悉，該項目將由10棟歐式建筑組成，戶型面積在248～460平方米之間。如果按照售樓員所講的4.3萬元/平方米計算，該項目單套最低價超過1000萬元。

鄧國華分析稱，近兩年，隨著高端需求被抑制，青島高端樓盤去化變緩，千萬級的房源一年也就去化150套左右，如果該項目依靠本地人群消化，肯定不夠，還要面向山東，或者從北京吸引客戶。

克而瑞青島機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年1～5月，青島報價3萬元/平方米以上的高端項目共有8個，共成交179套。其中，魯商中心項目成交均價最低，成交套數(shù)最高，成交價格為25610元/平方米，成交套數(shù)為64套，而魯商中心恰是距離遠(yuǎn)洋公館最近的一個高端住宅項目。

在張百忍看來，戶型定位略小的話，入市會容易很多。“畢竟買價值幾百萬元的房子的人要比買上千萬元（房子）的多?！钡珡埌偃陶J(rèn)為，外來人群來青島購房，更看中一線海景資源，如果套均價格超過千萬元，那么競爭對手就是海信天悅、綠城深藍(lán)中心等一線海景高端項目，但遠(yuǎn)洋公館沒有海景資源。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋公館項目坐落于青島最繁華的東部商圈，地處青島市經(jīng)濟(jì)金融中心，正在建設(shè)中的青島地鐵M2號線也在該地塊周邊設(shè)置有站點。周邊的香港中路、寧夏路、江西路、燕兒島路、福州南路等交通主干道在其周圍編織成暢通的交通路網(wǎng)。

黃金地段定位了遠(yuǎn)洋公館的周邊配套，在香港中路沿線，各種高端酒店、購物中心、金融機(jī)構(gòu)和休閑會所遍布。

但是，在青島當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士眼里，配套齊全是把“雙刃劍”，該項目周邊交通并不便利?？硕鹎鄭u房價高級分析師張斌表示，該項目交通看上去很發(fā)達(dá)，實則效果相反，周邊道路都比較狹窄。