每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

數(shù)下亮燈率，就能查出住房空置率？至今，官方既沒有一個(gè)準(zhǔn)確計(jì)算方法及數(shù)據(jù)，也似乎諱莫如深。

6月23日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心正式對(duì)外發(fā)布了《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，該報(bào)告明確表示，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升了1.8個(gè)百分點(diǎn)。與此對(duì)應(yīng)的是，過去兩年，剛性住房需求顯著下降，購(gòu)買力凸顯不足，可實(shí)現(xiàn)住房需求不及總需求的40%。

值得注意的是，前述中心主任甘犁教授反駁了任志強(qiáng)認(rèn)為國(guó)內(nèi)住房不存在空置率的觀點(diǎn)。甘梨認(rèn)為，中國(guó)住房體系非常復(fù)雜，商品房?jī)H是其中的一部分，需要詳細(xì)地考察統(tǒng)計(jì)，而對(duì)于后市發(fā)展，應(yīng)該盤活存量，通過免除租房稅費(fèi)，征收多套房產(chǎn)稅以及加強(qiáng)引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，減少或停建保障房等措施來實(shí)現(xiàn)軟著陸。

交鋒任志強(qiáng)“零空置論”

按照甘犁的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，空置住房的定義應(yīng)為城鎮(zhèn)地區(qū)無人居住的家庭自有住房，包括一套房家庭因外出務(wù)工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

《報(bào)告》透露，2013年我們城鎮(zhèn)住房整體空置率為22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，從建筑面積來看，空置率呈倒u型的特征，其中120-150平方米空置率最高，達(dá)到26.1%，從北京、上海、武漢、重慶等6個(gè)典型城市來看，重慶最高，達(dá)到25.6%。

“按照不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，國(guó)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房空置率為3.9%。在城鎮(zhèn)地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房量有多大？存量占比就是6.5%，農(nóng)村集體土地使用權(quán)存量占比4.7%，其他是部分產(chǎn)權(quán)、完全產(chǎn)權(quán)以及其他等。”甘犁透露。

值得注意的是，甘犁專門駁斥了號(hào)稱“任大炮”的任志強(qiáng)關(guān)于國(guó)內(nèi)不存在空置房的觀點(diǎn)。在他看來，任志強(qiáng)的基本邏輯是2000年-2010年城鎮(zhèn)新增家庭7000萬，在1998年-2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)住房竣工總量為106億平方米，拆遷30多億平米，凈增住房總量70億平米。

不過，甘梨認(rèn)為，他們的數(shù)據(jù)與任志強(qiáng)的不同在于，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，

從總量上來看，1998年-2012年凈增建筑面積155億平米，比任志強(qiáng)給出的數(shù)據(jù)大概多出了80億平方米。

“多出80億平方米，他說只有70億平方米，這個(gè)80億到底是怎么回事？這個(gè)事情不光任志強(qiáng)沒有搞清楚，后來我發(fā)現(xiàn)大量投行包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一個(gè)主任寫文章也沒有搞清楚。”甘犁表示，中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系很復(fù)雜，商品房只是其中一部分，凈增面積包括城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民“帶房進(jìn)城”，40億平方米的自建房，以及8.3億平方米的小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體用地住房。

實(shí)際上，對(duì)于住房空置率問題，不少業(yè)內(nèi)人士以亮燈率來衡量這一指標(biāo)，但也不斷遭受詬病。亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于空置率一定要有前瞻性，不要以當(dāng)前一時(shí)的房屋有空置就說存在嚴(yán)重泡沫等。

4.2萬億房貸亟待盤活

按照《報(bào)告》內(nèi)容，2013年達(dá)22.4%的城鎮(zhèn)住房空置率就占用了4.2萬億的銀行房貸，空置住房資產(chǎn)占中國(guó)城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)的11.8%，已造成大量資源浪費(fèi)。

“作為社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)適房空置率更是高達(dá)23.3%，未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的住房保障作用。同時(shí)，房?jī)r(jià)一旦下跌，空置房更容易虧本或資不抵債，空置房對(duì)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力較弱。”甘犁分析說。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)不少地方已宣布開始停建經(jīng)適房，而改為探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，以適應(yīng)未來建設(shè)保障房的市場(chǎng)需求。實(shí)際上，即便是撇開保障房，按照《報(bào)告》所述內(nèi)容，剛性住房需求近兩年來也出現(xiàn)了顯著下滑趨勢(shì)。截止2013年8月，有24.6%的比例為城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求，其中無房家庭需求為13%，較2011年8月下降近1.8個(gè)百分點(diǎn)，人房分離需求4%，下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。

此外，前述報(bào)告還提到，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)家庭潛在的改善型住房需求為13.1%，其中東部為12.9%，中部為13.9%,，而西部為12.6%。

“按照央行房貸基準(zhǔn)利率6.55%及最高還款年限30年，采取等額本息法計(jì)算家庭每月還款負(fù)擔(dān)，如果家庭每月還款額占收入比例小于40%，那就是說該家庭具有購(gòu)房能力。”甘犁表示，據(jù)此計(jì)算，城鎮(zhèn)可實(shí)現(xiàn)住房需求為14.7%，是潛在住房需求的39%，也就是可實(shí)現(xiàn)剛需住房需求680萬-2300萬之間，可實(shí)現(xiàn)改善型需求在860萬-950萬之間，未來購(gòu)買力將呈現(xiàn)出不足的問題。

滿目山河空念遠(yuǎn)，不如憐取眼前人。那么，下一步如何應(yīng)對(duì)樓市“危局”？在甘犁看來，目前應(yīng)該盤活存量住房資產(chǎn)，通過免除租房稅費(fèi)、征收多套房產(chǎn)稅、加強(qiáng)引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期以及減少或停建保障房等多項(xiàng)措施來實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，逐步回歸理性。