每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無錫

今年以來，全國多地紛紛出臺包括放寬公積金貸款、購房落戶在內(nèi)的政策，被市場解讀為“房地產(chǎn)救市”，地處太湖畔的江蘇省無錫市，今年4月就出臺了“放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件”的政策。

為什么地方政府對于房地產(chǎn)如此“關愛”，《每日經(jīng)濟新聞》記者對無錫“樣本”的調查也許可以反映出真相。

6月16日至20日，《每日經(jīng)濟新聞》記者對無錫樓市，進行了五天的時間的調查后發(fā)現(xiàn)，在巨大的庫存壓力之下，面臨銷售遇冷的局面。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，無錫目前約有14萬套房源的庫存，按目前的去化速度來看,去化時間則需要兩年。

對此，無錫本地的房地產(chǎn)行業(yè)專家張光對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在庫存壓頂銷售緩慢的情況之下，開發(fā)商只有通過降價吸引購房者。未來隨著大量樓盤的入市，短期內(nèi)看不到困局的破解，樓市的危機還將持續(xù)下去。

低迷的樓市無聊的售姐

地處長三角核心位置的無錫，素有太湖明珠之稱。近年來，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，無錫的房地產(chǎn)市場也進入快速發(fā)展階段，有業(yè)內(nèi)人士甚至用無錫將成為各大房企兵家必爭之地來形容無錫房地產(chǎn)市場的火爆程度。

然而，盛名之下，無錫樓市的銷售卻一直不溫不火，甚至較為冷清。為了一探無錫樓市的銷售情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者6月16日至20日，對無錫樓市進行了走訪調查。

6月16日，記者以購房者的名義前往無錫長江路，該路段擁有60萬平方米規(guī)模的金域緹香、30萬平方米的中央公園和60萬平方米的長江國際花園等樓盤。

在其中一處樓盤的售樓部，售樓小姐向記者強調，他們的樓盤銷售很好，剩下的房源并不多，希望記者盡快決定，以免看好的房源被搶走。但是有意思的是，在記者看房的一個小時當中，該項目售樓部并無其他人員進來看房，其余的售樓人員只是在相互聊天和玩手機。

同樣，在另外兩家樓盤的售樓部，記者看到也是一片相當冷清，銷售平淡的局面。對此，張光表示，“因為此前銷售不景氣，無錫有很多樓盤前兩年開盤的，一直在賣，導致現(xiàn)在出現(xiàn)交錢就能馬上拿房的情況。”

據(jù)了解，位于無錫新區(qū)的四季公寓項目，從2008年就取得了銷售許可證，并推出1688套房源，但是截至今年1月，該項目僅賣出511套房源，6年去化率僅為30.2%。位于無錫新區(qū)太湖大道上的奕翔國際公寓項目，從2011年取得銷售許可證，并推出1128套房源，截至今年1月，僅賣出去498套，去化率44%。

上述樓盤冷清的情況，也反映在了數(shù)據(jù)上。無錫搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，剛剛過去的三、四月份，全市共成交商品房82.8萬平方米，同比去年“金三銀四”下跌了19.6%，住宅成交62.9萬平方米，同比下降了24.6%。被譽為“金三銀四”的樓市傳統(tǒng)銷售旺季，如今含金量大大降低。

堰橋銷售樣本高中生客串拉客

6月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往樓盤集中的無錫惠山新城的堰橋鎮(zhèn)。就是這樣一座小鎮(zhèn)，集中了近10家開發(fā)商和15家左右的樓盤，其中不乏品牌房企，總量達到500萬平方米以上。

位于堰橋鎮(zhèn)核心位置的波士頓公館，總量達78萬平方米，其售樓部冷清，售樓小姐相互聊天以打發(fā)時間。

記者剛從售樓部出來，就遭到了近十位售樓人員的“圍攻”，他們集中詢問記者購房的戶型和意向，并極力向記者推薦自家樓盤的優(yōu)勢。在經(jīng)過一番了解之后，記者選擇華潤.橡樹灣的置業(yè)顧問小鄭，他對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，搶客戶是這邊各家樓盤必要手段，“沒有辦法，相鄰樓盤也派工作人員到我們這邊搶客源，大家都在相互搶客戶，我今天一天就才拉了你一個客戶，來看房子的人太少了。”

據(jù)小鄭稱，他嚴格來說不算華潤的售樓人員，只是剛剛高考結束，利用暑假時間進行實踐的高中畢業(yè)生，“經(jīng)過幾天的培訓之后，我們就開始上崗，每天的任務就是派到競爭樓盤的售樓部去攔截客戶，拉一位客戶是40元，底薪是100元一天，很多樓盤都聘用了高中畢業(yè)生搶客戶。”

此外，小鄭還表示，“每個樓盤都派了2～４個人，去別的樓盤售樓部門前攔截客源，見到從售樓部出來的就上去拉，這比我們發(fā)單子成功率要高很多。從別的樓盤售樓部出來的，都是想買房的意向度都很好的客戶，就是我們的目標。”

公開資料顯示，華潤.橡樹灣體量達到80萬平方米，今年5月18日首次開盤，開盤當天購房享受8.8折優(yōu)惠，“來自于外地的投資者買的比較多，無錫本地人買的很少。”小鄭對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“除了開盤那天集中賣出150多套樓盤之外，之后就賣不動了，每天就依靠我們拉客戶去看房子，否則就有可能一天都沒有人來售樓部看房。”

對于堰橋鎮(zhèn)搶客戶的現(xiàn)象，張光認為，堰橋鎮(zhèn)是無錫人眼中的鄉(xiāng)下，但是卻集聚了十幾家開發(fā)商，有大量樓盤在售，銷售速度十分緩慢。對于攔截客戶的情況，張光表示，“無錫很多樓盤都這樣，甚至出現(xiàn)一些樓盤的工作人員因為爭搶客戶相互之間發(fā)生糾紛的情況。”

同時，張光還對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，不僅僅只有無錫堰橋鎮(zhèn)出現(xiàn)搶客戶的現(xiàn)象，樓盤稍微集中的一位區(qū)域都會有這種情況，“如果不去搶客戶，那么很多樓盤就會出現(xiàn)沒有人去看房的局面。”

高企的庫存低迷的銷售

雖然開發(fā)商大幅度降價促銷，以期加速去化庫存，達到回籠資金的目的。然而，銷售的低迷，令無錫樓市的庫存一直居高不下。

搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，無錫商品房庫存套數(shù)為139635套。

無錫高達近14萬套的庫存，也高居全國十大城市庫存量的第三位，位于江蘇城市庫存量的首位。

由于無錫樓市庫存量越來越大，庫存量也變的越來越敏感，此前一直定時發(fā)布的無錫樓市庫存數(shù)據(jù)則從今年一季度開始，有關部門已經(jīng)不對外公布庫存數(shù)據(jù)。

中信建投證券4月份發(fā)布的無錫樓市調研紀要顯示，目前無錫市可見及隱形的商品房庫存超過3000多萬平方米，市場庫存壓力較大。同時，據(jù)調研數(shù)據(jù)，無錫市目前商品房庫存中，144平方米以上的住宅面積占比46.6%。

正如券商調研報告所顯示一樣，在無錫巨大的庫存壓頂之下，大戶型房源面臨滯銷，庫存巨大的局面。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，從住宅結構來看，大戶型高價位的住宅產(chǎn)品一直是無錫房地產(chǎn)市場上問題比較突出的部分，供銷比偏大，而其他各類住宅產(chǎn)品供銷比則較為合理。去年，在調控政策影響下，大戶型高價位的住宅產(chǎn)品銷售速度更為緩慢，庫存量不斷增加。

扛不住的開發(fā)商收緊的信貸

進入2014年，銀行對房地產(chǎn)信貸市場政策的逐步緊縮，讓一些地方庫存壓頂，樓市消化緩慢的城市的開發(fā)商日子更加難過。

6月19日，就無錫本地金融機構對房地產(chǎn)市場的信貸情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者以一家上市品牌房企員工的身份走訪了無錫多家商業(yè)銀行，其中位于無錫市區(qū)的一家銀行的信貸部負責人介紹說，他們沒有停止開發(fā)商貸款，但是相對于以前有一些調整，“雖然沒有停止開發(fā)商貸款，但是目前僅對一些資質較好的開發(fā)商和一些大型上市房企提供貸款，而那些資質一般的或者現(xiàn)金流不好的開發(fā)商，我們不會提供貸款，這也和以前有所區(qū)別。”

當記者詢問為何相對于以前有一定的調整，上述負責人稱，“在國家調控之后，房地產(chǎn)市場畢竟不是很好，所以在開發(fā)商貸款方面肯定會有一定的限制。”

在建行無錫一家分行，記者同樣以開發(fā)商的名義咨詢貸款的情況，該行信貸部門一位工作人員聽到記者報出公司名字之后，遲疑了一會對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“對一些資質較好的開發(fā)商，目前我們肯定會提供貸款，但是審核非常嚴格。一般資質不好的開發(fā)商在貸款方面有所限制。”

隨后，在記者對工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行詢問時，也得到了上述類似的答復。

銀行信貸緊縮的威力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，無錫本地一些資金實力較弱的開發(fā)商開始出現(xiàn)資金鏈斷裂，開發(fā)商跑路的情況。據(jù)人民網(wǎng)江蘇視窗報道稱，今年4月，位于無錫新區(qū)的明園新都樓盤開發(fā)商老總突然跑路，導致數(shù)百名買房人受影響。據(jù)多位知情人士透露，開發(fā)商老總跑路或因資金出現(xiàn)問題。

對此，張光對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，今年無錫已經(jīng)有兩三起無錫本地開發(fā)商的小企業(yè)老板跑路，“原因是由于銷售緩慢，開發(fā)商資金回籠緩慢，資金鏈斷裂的情況，再加上銀行信貸市場的緊縮，一些小開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的局面，開發(fā)商的資金壓力會進一步加劇，一些資金實力較弱的開發(fā)商還會延續(xù)倒閉潮和跑路潮的局面。”