每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，呼和浩特市有關方面正式發(fā)布文件宣布取消限購，從而成為正式發(fā)文確認取消限購的國內第一城。但隨后又有消息曝出，“呼市撤回取消限購文件，稱出現(xiàn)打印錯誤”。

中原地產(chǎn)市場研究部提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特樓市已經(jīng)嚴重庫存積壓，可售面積持續(xù)增加。目前整體市場蕭條。2014年一季度僅成交1944套，而銷供比則只有0.37。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭隨后在其認證微博上表示，呼和浩特公開、明文取消限購，“膽子夠大”。他同時表示，呼和浩特的樓市已經(jīng)處于弱不禁風狀態(tài)，作為比較弱小的省會城市，呼市也沒必要限購。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，即使沒有明文放開限購，但各地已經(jīng)開始“微調”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限購從2011年起執(zhí)行，效果已經(jīng)在遞減，限購在影響市場的因素中，占比已不足一成。

取消限購影響不大

6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處對外公布呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的《關于切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》的通知。

通知提出，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。同時，允許外來人口在市區(qū)購買成套商品住房（含二手住房）。

頗有戲劇性的是，昨日（6月25日）下午，有部分商業(yè)網(wǎng)站稱是“限購被收回”，并有消息稱“政府文件有兩個字打印錯誤，需要重新發(fā)布”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后登錄呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站，該文件已經(jīng) “消失不見”。截至記者發(fā)稿時，尚未發(fā)布新版的文件。據(jù)人民網(wǎng)報道，昨日該局相關工作人員表示，房管局確實收到了關于房地產(chǎn)調控的通知，但具體的實施方案正在協(xié)調中，還不能說是取消限購，確定了才會在網(wǎng)上公布。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，最近很多城市的限購松綁，其實是在試探，誰也不愿意做“放開限購”的“領頭羊?！钡羰械墓┣髩毫σ殉蔀殡y題。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的 《35城商品房供求關系》報告，2013年呼和浩特商品住宅庫存去化周期為37個月，在35個大中城市中排名第一，遠遠超過平均值的15個月水平。

記者查閱今年過去幾個月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，呼和浩特的房價已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個月環(huán)比零增長。在張大偉看來，限購松動對一個庫存非常大的城市來說，用處有限。除非再現(xiàn)2009年的救市，否則呼市起碼將面臨5年以上的蕭條期。對于這類城市，目前首先應該做的是立即暫停所有土地出讓，開始消化庫存。如果再賣地，任何救市政策都無效。

救市需要全盤考慮

張大偉分析，呼和浩特總人口300萬，其中城市人口僅200萬，作為一個二線靠后的城市，目前住宅可售庫存高達12萬套，而今年平均每月也就成交1000套，去化起碼需要10年；而且，最近5年，政府出讓住宅用地合計2120萬平方米，未來潛在供應起碼還有10萬套。

庫存積壓的背后，是對土地財政的高度依賴。在同策咨詢研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國45個限購城市土地財政依賴程度排名中，呼和浩特排名第16位，2013土地出讓金143.42億元，2013年一般預算財政收入182.02億元，2013土地財政依賴度78.8%。

嚴躍進表示，庫存增大對于整個市場是通病，呼和浩特不光要著眼于解決庫存問題，更需要重新審視當?shù)氐耐恋亍a(chǎn)業(yè)、人口等問題。只有協(xié)調好此類要素，才能算是真正救市。

記者查詢內蒙古自治區(qū)統(tǒng)計局網(wǎng)站顯示，2013年，呼和浩特全市規(guī)模以上服務業(yè)單位營業(yè)利潤虧損27.37億元，比上年增加虧損18.81億元。其中交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，虧損42.16億元。而盈利的行業(yè)有信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)等，營業(yè)利潤合計實現(xiàn)14.94億元，比上年下降31.72%。

嚴躍進表示，從呼和浩特產(chǎn)業(yè)結構看，服務業(yè)等表現(xiàn)不好，使得很多商辦物業(yè)租賃業(yè)績不達標。而此類房企會把提振效益的希望放在住宅物業(yè)上，但在限購政策下，住宅板塊的銷售壓力也很大。

多地開始政策微調

實際上，很多業(yè)內人士都認為，已經(jīng)執(zhí)行4年的限購政策，將在2014年迎來調整窗口期。目前執(zhí)行限購的46個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區(qū)限購。

天津、南寧的政策通過區(qū)域的調整來進行變通，前者是取消天津濱海新區(qū)的限購，擴大濱海新區(qū)的可購房區(qū)域范圍；后者是把整個北部灣經(jīng)濟圈都納入了南寧市的房地產(chǎn)市場需求范圍。

還有一些城市從限購范圍放寬微調，包括限購對象與限購商品的定向微調，例如長沙的限購政策僅針對90平方米以下的新建商品住宅，且對本地居民范圍擴展至環(huán)長株潭戶籍家庭。

此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月為購房的基本條件。因此，限購政策也可以通過調整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)定向寬松，擴大符合購房資格群體范圍。前不久，昆明就把限購資格審查權下放給開發(fā)商。

張大偉預測，限購政策可能會在一線城市和超1000萬人口城市依然存在，其他城市都有可能逐漸取消，30個以上城市的限購將可能在年內取消?！跋拶徴呤墙Y合戶籍起到效果的，實際上全國除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，三四線城市、甚至二線城市限購的執(zhí)行對市場的影響本來就不大?！?/p>