每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

繼“綠地重組金豐”、“農(nóng)工商地產(chǎn)借殼海博”之后，上海國資改革近日又出“大片”。

6月28日，房地產(chǎn)上市公司中華企業(yè)（600675，SH）發(fā)布公告，擬定向增發(fā)60億元，開發(fā)公司旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目——徐匯小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目。據(jù)公司有關(guān)人士介紹，中華企業(yè)在過去16年間從未增資擴(kuò)股，使公司在和同類房企競爭時(shí)存在巨大差距，而在凈資產(chǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)擴(kuò)增之后，中華企業(yè)有機(jī)會迅速擴(kuò)大規(guī)模，在行業(yè)內(nèi)發(fā)起“百米沖刺”。

對上海國資改革而言，中華企業(yè)的定向增發(fā)有另一重意義。中華企業(yè)內(nèi)部人士在談及 “國九條”時(shí)稱，房地產(chǎn)作為一個(gè)大周期行業(yè)，投資回收周期將影響投資主體的資本回報(bào)率，如果能夠借助資本市場，將已經(jīng)增值的國資迅速變現(xiàn)，進(jìn)而加速資金流動的效率，顯然有利于國有資本的保值增值。

不過，億翰智庫上市公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東認(rèn)為，上述做法對于提升上市公司的資產(chǎn)價(jià)值的作用并不如一次性的資產(chǎn)注入，中華企業(yè)未來仍有必要將更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到上市公司。

資本規(guī)模制約房企發(fā)展/

根據(jù)中華企業(yè)6月28日公布的非公開發(fā)行預(yù)案，公司擬通過非公開發(fā)行股票擬募集資金總額不超過60億元，其中地產(chǎn)集團(tuán)擬以其持有的標(biāo)的資產(chǎn)參與認(rèn)購公司本次非公開發(fā)行的股票，其余部分由其他特定對象以現(xiàn)金進(jìn)行認(rèn)購。標(biāo)的資產(chǎn)的初步評估值約為21億元 （最終作價(jià)以具有證券業(yè)務(wù)資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的并經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門確認(rèn)的評估值為基礎(chǔ)，經(jīng)公司和地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)商后確定），預(yù)計(jì)本次非公開發(fā)行可募集的現(xiàn)金不超過39億元（含發(fā)行費(fèi)用），用于上海徐匯區(qū)小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動資金（最終募集現(xiàn)金的規(guī)模將根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)的最終作價(jià)相應(yīng)調(diào)整）。

中華企業(yè)董事長朱勝杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，這是公司16年來首次進(jìn)行股權(quán)募資，通過資本規(guī)模的擴(kuò)大，中華企業(yè)有望縮小與行業(yè)競爭對手之間的差距。事實(shí)上，從上市至2007年，萬科通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式，在資本市場融資超過180億元，金地、保利等房企也通過資本市場的再融資，為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模墊定了基礎(chǔ)。過去，中華企業(yè)一直未能通過資本市場增發(fā)再融資，一定程度上影響了企業(yè)的規(guī)模增長。

規(guī)模的問題制約了中華企業(yè)獲取相對低成本資金的能力。此前，綠城中國董事長曾介紹說，行業(yè)排名靠后的房地產(chǎn)企業(yè)很少能獲得銀行的開發(fā)貸款，大部分企業(yè)只能通過信托、私募等募資，大大削減了企業(yè)的盈利能力。

《證券時(shí)報(bào)》去年初曾報(bào)道，中華企業(yè)2012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在中華企業(yè)1年以內(nèi)到期的其他非流動負(fù)債中，包含了8個(gè)信托產(chǎn)品，加上其他流動負(fù)債以及其他非流動負(fù)債項(xiàng)下信托計(jì)劃余額超過50億元。今年，雖然中華企業(yè)調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)，但融資成本較高，依然對公司的盈利能力產(chǎn)生不利影響。

2014年一季報(bào)顯示，中華企業(yè)當(dāng)期的營業(yè)收入僅6.76億元，但財(cái)務(wù)費(fèi)用卻高達(dá)3.19億元。

而在增資擴(kuò)股后，中華企業(yè)僅現(xiàn)金就將獲得39億元。這顯然對降低中華企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率，提升公司的銷售規(guī)模有一定的幫助。

未來逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)/

在談及“國九條”時(shí)，中華企業(yè)的相關(guān)高管曾提出提升國有資本有效利用率的一種模式。他認(rèn)為，類似房地產(chǎn)這樣的大周期行業(yè)，國有資金從投入到最終獲得收益往往要經(jīng)歷很長的周期，如果能夠通過上市公司將已經(jīng)能看到收益的項(xiàng)目通過資本市場提前“兌現(xiàn)”，顯然將大大加快國有資本的周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而提升資本的回報(bào)率。

中華企業(yè)本次定向增發(fā)便具有上述意味。以本次大股東注入的資產(chǎn)——小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目為例，早在2005年就已被納入徐匯區(qū)的舊城改造計(jì)劃中，但正式動工卻在2010年后。漫長的投資開發(fā)周期，顯然影響到國有資產(chǎn)的實(shí)際收益。通過將資產(chǎn)注入到上市公司，然后完成資本的流通，則符合快速提升國有資產(chǎn)使用效益的目標(biāo)。

而對上市公司的股東來說，由于此前整個(gè)項(xiàng)目都在舊城改造的過程中，項(xiàng)目的投資周期和投資收益都存在巨大的不確定性，投資這樣的項(xiàng)目同樣會面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)，投資周期和投資預(yù)期收益相對確定，一定程度上降低了上市公司的風(fēng)險(xiǎn)。

但張化東認(rèn)為，上述逐步注入上市公司資產(chǎn)的做法，對提升上市公司價(jià)值幫助不大。要有效提高上市公司股價(jià)，還是要效仿綠地重組金豐投資，將資產(chǎn)整體注入上市公司的方式。

然而，中華企業(yè)的控股股東——地產(chǎn)集團(tuán)，除了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的內(nèi)容外，經(jīng)營范圍還包括土地儲備前期開發(fā)，灘涂造地建設(shè)管理，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，舊區(qū)改造，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、配套商品房投資建設(shè)等領(lǐng)域。這些經(jīng)營范圍顯然對提升上市公司的業(yè)績并無幫助。

據(jù)中華企業(yè)公布的公告，截至2013年底，上海地產(chǎn)集團(tuán)歸屬于母公司所有者的權(quán)益總額約為192.45億元，但當(dāng)年度的凈利潤卻只有6.58億元，凈資產(chǎn)回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的同業(yè)水平。

此外，中華企業(yè)方面表示，作為上海地產(chǎn)集團(tuán)的唯一上市平臺，集團(tuán)未來將選擇房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步注入。

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機(jī)構(gòu)研報(bào)：上半年龍頭房企銷售額或仍有兩位數(shù)增長

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

近日，研究機(jī)構(gòu)億翰智庫對多家房企的統(tǒng)計(jì)研究報(bào)告顯示，萬科半年銷售額近千億，全國共6家房企銷售額過500億元。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前樓市處于周期中的探底階段，在這一時(shí)期，需要通過高周轉(zhuǎn)來把握未來3年。

億翰智庫的報(bào)告預(yù)估，上半年業(yè)績排在前三名的房企依次是萬科、綠地和恒大，銷售額分別是980億元、726億元和688億元。加上緊隨其后的保利、碧桂園和中海，共有6家房企上半年的銷售額超過500億元。而上半年銷售額過百億的房企數(shù)量達(dá)到22家。

億翰智庫負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)上市公司銷售數(shù)據(jù)工作的張博說，他們主要通過監(jiān)測上述房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目上半年的銷售，并和部分公司進(jìn)行溝通，再根據(jù)機(jī)構(gòu)的銷售額估算模型，統(tǒng)計(jì)企業(yè)在上半年銷售額，和真實(shí)的銷售額可能有偏差，但差距不大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了萬科等地產(chǎn)商。萬科對億翰智庫預(yù)估的數(shù)據(jù)未作評論，萬科表示以7月公布的6月銷售額數(shù)據(jù)和此前公布前5月銷售數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。根據(jù)6月萬科公布的數(shù)據(jù)，萬科前5月的銷售額達(dá)到815.2億元，較前一年增16.2%。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司6月6日公布，2014年1月至5月，恒大地產(chǎn)合約銷售金額約為562.1億元，較2013年增長64.4%。恒大相關(guān)人士稱，受益于部分樓盤熱銷，其6月的銷售業(yè)績不會差。

億翰智庫統(tǒng)計(jì)顯示，前6月，排名前30的企業(yè)中三分之二業(yè)績同比增長，增幅均達(dá)到兩位數(shù)。領(lǐng)軍的萬科、綠地、恒大的同比增幅分別為17%、11%和54%。

衛(wèi)民不動產(chǎn)房地產(chǎn)專家蔡為民告訴記者，今年上半年龍頭房企數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，主要原因在于去年下半年已經(jīng)有了不少項(xiàng)目的基礎(chǔ)，在今年上半年獲得貸款的情況下，成功轉(zhuǎn)化為銷售。