◎李宇嘉

“以房養(yǎng)老”看上去很美。對保險(xiǎn)公司來說，在產(chǎn)品到期后，通過出售房屋，不僅能收回成本，還能獲得合理的投資回報(bào)。但是，“以房養(yǎng)老”要在中國落地，觀念上、技術(shù)上、產(chǎn)權(quán)上、法律信用環(huán)境上、房屋證券化流轉(zhuǎn)上，一直存在著難以克服的障礙。

國家之所以力推“以房養(yǎng)老”，其真正目的在于挖掘住房的養(yǎng)老功能，這個出發(fā)點(diǎn)是正確的。社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發(fā)展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子來養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”，體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。

自古以來，我國老百姓熱衷于買房置業(yè)，目前城鎮(zhèn)居民80%的財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)，之所以出現(xiàn)這種傾向，一個非常重要的原因就在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。2012年發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)占我國家庭總資產(chǎn)的70%，而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社保 “空賬”還沒有補(bǔ)足的情況下，不管大家承不承認(rèn)，住房在未來必然還會主動或被動地承載社會保障功能，特別是養(yǎng)老保障的功能。

因此，“以房養(yǎng)老”只是住房養(yǎng)老功能的一種體現(xiàn)形式、自主選擇的形式，這種產(chǎn)品在我國只適用于部分老齡化人群，特別是“空巢”老人、“三無老人”和子女無力照顧的老人。在子女及老人同意、老人又擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房、且急需醫(yī)療護(hù)理而經(jīng)濟(jì)困難的情況下，“以房養(yǎng)老”是一種可行的選擇。

盡管“以房養(yǎng)老”在我國不服水土、只適用于少數(shù)人群，但這并不能否認(rèn)住房的養(yǎng)老功能，恰恰是住房的養(yǎng)老功能挖掘得還不夠。從古到今，我國90%以上的老百姓都選擇居家養(yǎng)老的模式，對自己長期居住和生活的環(huán)境有一種難以割舍的依戀，這事實(shí)上是住房養(yǎng)老功能的體現(xiàn)。因此，對大多數(shù)老年人來說，順應(yīng)中國老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老習(xí)俗，以住房和居住社區(qū)為載體，圍繞居家來設(shè)計(jì)養(yǎng)老政策是一種可行的、能為最大部分老年人群接受的養(yǎng)老選擇。

居家養(yǎng)老的核心是，以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠。因此，圍繞居家來設(shè)計(jì)養(yǎng)老政策，就是將養(yǎng)老服務(wù)體系植入到老人長期居住的房屋和社區(qū)環(huán)境中，包括養(yǎng)老的軟硬件設(shè)施。

就硬件而言，應(yīng)該將養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、老年大學(xué)等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的硬件設(shè)施有選擇地在老年人居住的社區(qū)中配置，包括兩個內(nèi)容，一是無障礙化的居住生活物理環(huán)境、老年人休閑娛樂活動的設(shè)施和場所、老年人日常身體檢查、護(hù)理和一般治療的社康中心；二是社康對接的外部醫(yī)療機(jī)構(gòu)，主要適用于老年人后期疾病治療和康復(fù)等。

目前，絕大多數(shù)存量住宅社區(qū)沒有配置養(yǎng)老設(shè)施，即便配置了，也不齊全。我們看到的更為普遍的現(xiàn)象是，由于年久失修和無人管理，為數(shù)不多的養(yǎng)老設(shè)施也成了擺設(shè)，或者變相轉(zhuǎn)為盈利性的場所，典型的就是社區(qū)的會所。廣大社區(qū)之所以在養(yǎng)老設(shè)施的配置上存在這些問題，本質(zhì)上也是住房公共配套缺失造成的，這讓住房的養(yǎng)老功能大打折扣。過去10多年樓市快速發(fā)展過程中，開發(fā)商和購房者過分追求房價(jià)上漲收益，沒有多少人在乎公共配套，公共服務(wù)配套大多名不副實(shí)，而成本大、回收期長的老年設(shè)施配置更是被遺忘。

養(yǎng)老硬件設(shè)施缺失是一回事，養(yǎng)老“軟服務(wù)”的問題更嚴(yán)重。目前，絕大多數(shù)開發(fā)商均將物業(yè)管理當(dāng)作成本部門來看待，承諾的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容往往貨不對板，業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的沖突到處都在上演，更換物業(yè)管理的小區(qū)也不在少數(shù)，但效果也不見得多好。

2013年發(fā)布的 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》）中，明確提出“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系?！薄兑庖姟分饕蝿?wù)的條款中，首先提到的就是加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并對新社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和老社區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)提出明確要求。但是，這一點(diǎn)并沒有被充分重視，反而是養(yǎng)老地產(chǎn)和“以房養(yǎng)老”借著《意見》的宣傳被過分地炒作，這是本末倒置?？尚械酿B(yǎng)老，還得挖掘住房的養(yǎng)老功能，最關(guān)鍵的是做實(shí)住房養(yǎng)老公共服務(wù)體系建設(shè)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）