每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

最新消息顯示，位于北京市北三環(huán)薊門橋的 “保利海德公園”日前獲得了預(yù)售審批，近10萬元/平方米的預(yù)售價(jià)格成為今年以來該市住宅項(xiàng)目獲批的最高單價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，6月獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，有7個(gè)樓盤的擬售價(jià)格超過4萬元/平方米。5~6月兩個(gè)月拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，價(jià)格超過4萬元/平方米的樓盤有18個(gè)。

在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，北京此前的限價(jià)令或面臨解禁。由于限價(jià)令的存在，此前高價(jià)拿地的項(xiàng)目會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)的硬性要求無法入市，勢(shì)必加大房企壓力，也影響房企在京的拿地?zé)崆椤?/p>

地王項(xiàng)目高價(jià)入市

據(jù)保利“薊門名居”（推廣名為保利海德公園）預(yù)售許可證信息顯示，該項(xiàng)目此次共有6棟樓、164套房源獲批預(yù)售許可證。即使獲批預(yù)售價(jià)最便宜的6#樓，住宅擬售價(jià)格也高達(dá)94234元/平方米。而2#住宅樓的擬售價(jià)格最高，達(dá)到97424元/平方米。

項(xiàng)目銷售人員告訴記者，銷售均價(jià)約9.5萬/平方米，預(yù)計(jì)8月初開盤，目前正在認(rèn)籌，交50萬元可以參加排號(hào)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，保利海德公園項(xiàng)目曾是保利地產(chǎn)名噪一時(shí)的薊門橋“地王”項(xiàng)目。

2010年3月15日，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元總價(jià)拿下該地塊，折合樓面價(jià)30197元/平方米。2010年4月，樓市進(jìn)入調(diào)控期，這一地塊成為燙手山芋，無法正常開工。2010年8月10日，世博宏業(yè)將該地塊轉(zhuǎn)手給保利，按照當(dāng)時(shí)出讓約定，開工時(shí)間為2010年10月30日，然而保利收購后遲遲未動(dòng)工。

2012年7月記者實(shí)地走訪該項(xiàng)目時(shí)，這個(gè)“地王”項(xiàng)目還在“睡大覺”。對(duì)于閑置原因，周邊中介人員歸結(jié)于“難以下咽”。

彼時(shí)，項(xiàng)目周邊無新項(xiàng)目在售，售價(jià)無可比性。在售二手房源如錦秋知春、太月園等項(xiàng)目，均價(jià)約3.5萬~3.8萬元/平方米。

對(duì)于目前一些高價(jià)地項(xiàng)目，嚴(yán)躍進(jìn)稱，除了高昂的土地成本，房企在開發(fā)過程中，還要算上建安、融資和銷售管理等成本。而搶“高價(jià)地”的房企，多采用高杠桿策略，所以融資成本比較高。由于成本高企，此類產(chǎn)品只能朝高端化方向發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，高端盤的去化速度遠(yuǎn)低于剛需盤、改善盤等產(chǎn)品，也無法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目所在的海淀區(qū)商品住宅售價(jià)在6月份環(huán)比下跌了5.63%。

樓市低迷限價(jià)放開

去年4月10日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將對(duì)北京市新建樓盤實(shí)施限價(jià)政策，增加地塊供應(yīng)，“新盤取得預(yù)售資格時(shí)要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格”。

“限價(jià)令”卡住了地王項(xiàng)目入市的 “七寸”。而到了去年11月上旬，這一禁令進(jìn)一步具體到“單價(jià)高于4萬元樓盤不予批預(yù)售許可證”，直接“冰封”了豪宅市場(chǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，去年12月，僅有北京城建·世華泊郡、西山藝境等少數(shù)項(xiàng)目，以接近4萬元/平方米的價(jià)格 “擦邊”入市。而今年1~4月，發(fā)證樓盤預(yù)售價(jià)超過4萬元/平方米的項(xiàng)目有13個(gè)。5、6月兩月獲得預(yù)售證的樓盤有18個(gè)單價(jià)超過4萬元。一位匿名業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京對(duì)于“限價(jià)令”已經(jīng)做了調(diào)整，今年上半年樓市交易下降，為保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，限價(jià)令也就隨之放開。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年新建商品住宅 （含保障房）網(wǎng)簽量為32964套，扣除保障房后，純商品住宅成交23634套，比去年上半年大幅下降46.9%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，2014年以來新房市場(chǎng)不景氣，從半年度數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)成交量為2008年以來同期最低，市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)性深度調(diào)整。

上述匿名人士表示，此前北京市出臺(tái)限價(jià)令，是因房?jī)r(jià)上漲過快，導(dǎo)致整體均價(jià)水平過高，而其中一項(xiàng)原因就是高價(jià)盤占比過大，故高價(jià)盤被限制。受到影響的開發(fā)商就選擇逐漸把期房改為現(xiàn)房銷售，也就意味著交易后延。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月份北京計(jì)劃入市的36個(gè)項(xiàng)目中，包括4個(gè)高端住宅別墅項(xiàng)目，以及8個(gè)改善項(xiàng)目在內(nèi)，大戶型中高端項(xiàng)目達(dá)12個(gè)，占比超三成。5月份以來，高端項(xiàng)目的入市量便已超過了去年全年。陳晟表示，在總量一定的情況下，高端樓盤占比很少時(shí)，可能不會(huì)有更多嚴(yán)厲措施出臺(tái)。