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每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

最新消息顯示，位于北京市北三環(huán)薊門橋的 “保利海德公園”日前獲得了預(yù)售審批，近10萬元/平方米的預(yù)售價格成為今年以來該市住宅項目獲批的最高單價。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，6月獲得預(yù)售許可證的項目中，有7個樓盤的擬售價格超過4萬元/平方米。5~6月兩個月拿到預(yù)售證的項目，價格超過4萬元/平方米的樓盤有18個。

在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，北京此前的限價令或面臨解禁。由于限價令的存在，此前高價拿地的項目會因為限價的硬性要求無法入市，勢必加大房企壓力，也影響房企在京的拿地?zé)崆椤?/p>

地王項目高價入市

據(jù)保利“薊門名居”（推廣名為保利海德公園）預(yù)售許可證信息顯示，該項目此次共有6棟樓、164套房源獲批預(yù)售許可證。即使獲批預(yù)售價最便宜的6#樓，住宅擬售價格也高達(dá)94234元/平方米。而2#住宅樓的擬售價格最高，達(dá)到97424元/平方米。

項目銷售人員告訴記者，銷售均價約9.5萬/平方米，預(yù)計8月初開盤，目前正在認(rèn)籌，交50萬元可以參加排號?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，保利海德公園項目曾是保利地產(chǎn)名噪一時的薊門橋“地王”項目。

2010年3月15日，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元總價拿下該地塊，折合樓面價30197元/平方米。2010年4月，樓市進(jìn)入調(diào)控期，這一地塊成為燙手山芋，無法正常開工。2010年8月10日，世博宏業(yè)將該地塊轉(zhuǎn)手給保利，按照當(dāng)時出讓約定，開工時間為2010年10月30日，然而保利收購后遲遲未動工。

2012年7月記者實地走訪該項目時，這個“地王”項目還在“睡大覺”。對于閑置原因，周邊中介人員歸結(jié)于“難以下咽”。

彼時，項目周邊無新項目在售，售價無可比性。在售二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價約3.5萬~3.8萬元/平方米。

對于目前一些高價地項目，嚴(yán)躍進(jìn)稱，除了高昂的土地成本，房企在開發(fā)過程中，還要算上建安、融資和銷售管理等成本。而搶“高價地”的房企，多采用高杠桿策略，所以融資成本比較高。由于成本高企，此類產(chǎn)品只能朝高端化方向發(fā)展。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，高端盤的去化速度遠(yuǎn)低于剛需盤、改善盤等產(chǎn)品，也無法實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，項目所在的海淀區(qū)商品住宅售價在6月份環(huán)比下跌了5.63%。

樓市低迷限價放開

去年4月10日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將對北京市新建樓盤實施限價政策，增加地塊供應(yīng)，“新盤取得預(yù)售資格時要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格”。

“限價令”卡住了地王項目入市的 “七寸”。而到了去年11月上旬，這一禁令進(jìn)一步具體到“單價高于4萬元樓盤不予批預(yù)售許可證”，直接“冰封”了豪宅市場。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，去年12月，僅有北京城建·世華泊郡、西山藝境等少數(shù)項目，以接近4萬元/平方米的價格 “擦邊”入市。而今年1~4月，發(fā)證樓盤預(yù)售價超過4萬元/平方米的項目有13個。5、6月兩月獲得預(yù)售證的樓盤有18個單價超過4萬元。一位匿名業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京對于“限價令”已經(jīng)做了調(diào)整，今年上半年樓市交易下降，為保證經(jīng)濟(jì)增長，限價令也就隨之放開。

鏈家地產(chǎn)市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年新建商品住宅 （含保障房）網(wǎng)簽量為32964套，扣除保障房后，純商品住宅成交23634套，比去年上半年大幅下降46.9%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，2014年以來新房市場不景氣，從半年度數(shù)據(jù)來看，市場成交量為2008年以來同期最低，市場進(jìn)入了持續(xù)性深度調(diào)整。

上述匿名人士表示，此前北京市出臺限價令，是因房價上漲過快，導(dǎo)致整體均價水平過高，而其中一項原因就是高價盤占比過大，故高價盤被限制。受到影響的開發(fā)商就選擇逐漸把期房改為現(xiàn)房銷售，也就意味著交易后延。

亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在7月份北京計劃入市的36個項目中，包括4個高端住宅別墅項目，以及8個改善項目在內(nèi)，大戶型中高端項目達(dá)12個，占比超三成。5月份以來，高端項目的入市量便已超過了去年全年。陳晟表示，在總量一定的情況下，高端樓盤占比很少時，可能不會有更多嚴(yán)厲措施出臺。