底氣不足的地王：計提逾億跌價準備

在2013年年報中，中華企業(yè)頗有“先見之明”地為杭州中企御品灣項目計提跌價減值準備1.1億元

實際上，2008年以來，每一輪樓市調整，都會有一些地王項目遭遇“裸泳”的尷尬。從綠城2009年以36億元拿下的蘇州地王，到中華企業(yè)2009年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動的活教材。

究竟是什么魔力，使得各路房地產(chǎn)豪杰在土地市場不惜一擲千金、前赴后繼呢？

5年前，已經(jīng)處于拿地狂熱狀態(tài)的宋衛(wèi)平，在蘇州豪擲36億元，拿下獨墅湖邊地塊，樓板價高達2.8萬元/平方米。此后兩年，媒體屢屢報出地王項目動工遙遙無期，變身農(nóng)田菜地。當然，這個項目今天已經(jīng)成為號稱江南園林別墅“孤品”的蘇州綠城桃花園，以半年成交33套的成績，成為中國別墅銷售排行榜亞軍。但是，還是那句話，對開發(fā)商來說，花錢不是為了賺吆喝的。從盈虧角度看，5年開發(fā)周期，其融資成本、管理成本，加上宋衛(wèi)平不惜代價做品質的精神，這個項目是否已經(jīng)實現(xiàn)盈利？業(yè)內普遍對此存有疑慮。

更尷尬的版本來自中華企業(yè)。2009年，在聯(lián)手兩大險資與證大集團競爭外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州。“聽說那時中華企業(yè)拿地意愿格外強烈，當天，綠城宋衛(wèi)平難得親赴現(xiàn)場，大有志在必得之勢。而中華企業(yè)以28億元價格直接把宋衛(wèi)平‘拍死在沙灘上’。”當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士回憶。

只不過，到今天，這個樓板價1.8萬元的住宅項目尚未開售。作為杭州江干區(qū)域的住宅項目，區(qū)域可查的上半年銷售均價為2.2萬元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企御品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價，在今天的杭州樓市，簡直是天方夜譚。

日前，上證報記者在實地走訪該項目時獲知，盡管開盤在即，但項目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2013年年報中注明，為杭州中企御品灣項目計提跌價減值準備1.1億元。

當然，地王故事中，還有至今被大家關注的SOHO中國與復星集團關于外灘8-1百億地王的爭端，也少不了中冶集團南京地王一分為三、二次轉手的傳奇。

地王后遺癥：如何應對市場調整風險

多年來，房地產(chǎn)市場的每一輪調整都以房價再次上漲告終。“不要緊，總有一天，高價地王會被市場化解。”但這次，那些曾經(jīng)的地王，還會如此幸運嗎？

回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2009年一批高價拿下地王項目的房企，已經(jīng)在2012年嘗盡苦果，而在2013年樓市大漲后，房企似乎很快就淡忘了曾經(jīng)的傷痛。多位地產(chǎn)界人士直言，凡在2013年下半年高溢價拿地的企業(yè)，將來都會“非死即傷”，其中民企可能因資金實力較弱，最先倒下。

而回看2013年，在拿地方面最激進的區(qū)域房企，非“福建幫”莫數(shù)。雖然福建泰禾集團(8.73, -0.17, -1.91%)在北京開發(fā)的泰禾北京院子創(chuàng)下了今年上半年全國別墅銷售冠軍，但在業(yè)內人士看來，泰禾表現(xiàn)得太過自信和激進，其當年拿下的地王風險不可小視。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年，福建泰禾集團在北京、上海等熱點土地市場一路高歌猛進，砸下160億元重金買地，公司資金鏈一度受到質疑。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2013年12月31日，泰禾集團長期借款中，信托借款高達114.42億元——2013年年初該指標還只有26.18億元。大量信托資金用于2013年地王項目開發(fā)運作。截至今年6月21日，泰禾集團大股東泰禾投資持有公司79.57%的股份中，累計有76.86%已經(jīng)質押。以質押股份融資開發(fā)的能量似乎已經(jīng)用盡，一旦市場出現(xiàn)漫長調整，泰禾將如何應對？

同樣善于運用信托來支持快速開發(fā)的福建企業(yè)還有正榮集團。“有些民企老板連地王項目都沒有實地看過，僅大概知道一個方位，就敢拍板拿地。這只能用瘋狂來概括了。”一位杭州地產(chǎn)界人士稱。

而瘋狂拿地的背后原因也是各異。“一般來說，央企拿地王都是出于區(qū)域戰(zhàn)略考慮。比如華潤在深圳前海拿地王，方興地產(chǎn)在上海拿地，都是出于戰(zhàn)略布局。由于預期回收周期較長，相對比較安全。但一些民營企業(yè)，尤其是那些為沖刺上市而不計成本拿地的企業(yè)，未來一定會面臨風險。”薛建雄稱。

然而，多年來，因為中國樓市行政色彩較濃等特殊性，每一輪調整都以房價再次上漲告終，地王項目暗藏的風險，也逐漸被房企忽視了。“不要緊，總有一天，高價地王會被市場化解。”他們想。

可是，這一次，幸運女神，還會眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎？

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