每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

隨著政策利好迭出、電商思維的滲透，國內(nèi)物流地產(chǎn)未來15年20億平方米左右的潛在開發(fā)量，已讓各路資本巨頭開始布局，欲從中分食一杯羹。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括平安保險旗下的平安不動產(chǎn)、中銀集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、嘉民中國物流基金等國內(nèi)外資本巨頭均在加碼物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

從投資形式來看，這些金融資本多數(shù)通過與專業(yè)物流開發(fā)商合作的形式介入開發(fā)，甚至部分還延伸至運(yùn)營階段。在中國物流策劃研究院副院長李芏巍看來，這是一種典型的“輕”資產(chǎn)模式，對產(chǎn)業(yè)鏈各方均有不錯的回報。不過，物流行業(yè)是一個龐大的產(chǎn)業(yè)，精耕細(xì)分市場抓好運(yùn)營關(guān)乎投資成敗。

海內(nèi)外資金蜂擁而入

前不久，平安不動產(chǎn)從領(lǐng)盛投資手中并購了9萬平方米的成都物流項(xiàng)目。

“平安不動產(chǎn)看到這個項(xiàng)目不錯，買回來進(jìn)行培育，這完全是一種投資行為?！钡谝惶酱骶S斯華西區(qū)高級助理董事羅元均告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資借助其成立的30億美元領(lǐng)盛亞洲機(jī)會基金III，在2007年并購得來的投資項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)部董事黃暉表示，以保險資金為背景的平安不動產(chǎn)傾向于選擇風(fēng)險不大、收益長期穩(wěn)健的投資項(xiàng)目，物流地產(chǎn)非常符合這一特點(diǎn)。

無獨(dú)有偶，2012年8月，銀證基金與一家投資機(jī)構(gòu)合作擬成立一支總規(guī)模為20億元的銀證富通物流基金，投資標(biāo)的為占地3500畝的綿陽國際農(nóng)業(yè)物流園項(xiàng)目等。銀證基金官網(wǎng)透露，該基金共計10期，存續(xù)期5年，基金以合伙形式存在，預(yù)期收益率達(dá)12%，并通過分紅退出。

嘉民中國物流基金在內(nèi)地核心城市的快速布局更凸顯了私募巨頭看好中國物流地產(chǎn)的未來回報預(yù)期。去年7月，嘉民集團(tuán)和加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會（CPPIB）向旗下的嘉民中國物流基金注資5億美元，總股本投資已累計15億美元，而嘉民集團(tuán)中國區(qū)高層前不久還曾對媒體透露，未來這個基金規(guī)模要達(dá)到30億~40億美元。

嘉民集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至去年6月底，嘉民中國物流基金已在上海、北京、天津、成都等7個市場投資了17個物流項(xiàng)目，出租率98.2%。未來12個月，物流開發(fā)項(xiàng)目將增至約80萬平方米。

去年8月，凱雷集團(tuán)和TheTownsendGroup出資2億美元，投向了上海宇培集團(tuán)。今年2月，中銀投資、中國人壽與HOPU基金共同出資23.5億美元投向了世界最大的物流開發(fā)商普洛斯，而這家企業(yè)在華物流開發(fā)業(yè)務(wù)占比高達(dá)53%，計劃未來3~5年在中國年發(fā)展支出增長率達(dá)30%~40%。

在黃暉看來，像普洛斯中國這種迅速擴(kuò)張與其強(qiáng)大的募資能力密切相關(guān)，一個項(xiàng)目以少量自有資金撬動至少2倍以上的資本杠桿，國內(nèi)一些企業(yè)雖然也在嘗試基金募資，但在海內(nèi)外資源整合上，短期內(nèi)很難趕超普洛斯。中小開發(fā)商可能更多將扮演“二傳手”的角色，其手頭的項(xiàng)目變成資本巨頭狩獵的目標(biāo)。

“持有型”成主流

截至去年9月底，嘉民集團(tuán)管理資產(chǎn)高達(dá)240億澳元，同比上升5.2%，集團(tuán)及旗下管理基金簽訂總計63.1萬平方米的租約，年租金收入7500萬澳元，物業(yè)出租率達(dá)到96%，加權(quán)平均租期4.8年。

而據(jù)普洛斯財報，截至今年3月底，普洛斯中國物業(yè)建面1870萬平方米，資產(chǎn)價值82.2億美元，其中“完工且穩(wěn)定物業(yè)”及“完工將穩(wěn)定物業(yè)”兩項(xiàng)指標(biāo)總計970萬平方米，資產(chǎn)價值超過60億元。

“長期持有開發(fā)物業(yè)是未來物流地產(chǎn)開發(fā)的主流之一，同時也會有增值型和機(jī)會型兩種模式存在。”世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部華西區(qū)高級經(jīng)理尤鵬偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“增值型是通過對已有物業(yè)的重新定位和二次開發(fā)來獲取增值收益；機(jī)會型是通過較低成本開發(fā)新興市場物業(yè)，在未來幾年內(nèi)市場趨于成熟時出售獲得較高回報。”

在尤鵬偉看來，這種持有模式的最大優(yōu)勢在于穩(wěn)定的運(yùn)營管理體系和穩(wěn)定的城市網(wǎng)絡(luò)布局，適用于長期多城市發(fā)展的物流企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)。從回報來講，更加穩(wěn)定可靠。

“賬面租金收益的毛回報率一般在8%~10%，內(nèi)部收益率（IRR）至少在15%以上。一些新興市場的項(xiàng)目往往可以高出很多，平均年回報率30%以上的項(xiàng)目也不算少見?！庇腮i偉補(bǔ)充說。

市場“細(xì)分”考驗(yàn)運(yùn)營能力

資本對物流地產(chǎn)的追捧，在專業(yè)人士眼里需要格外警醒，以防“一窩蜂式”的投資迅速催生泡沫。

“物流地產(chǎn)講求更多的是資源性和運(yùn)營能力，抓準(zhǔn)細(xì)分市場很重要?！绷_元均表示。

一般來說，不同資金背景的基金會有不同的退出機(jī)制。不過，資本也很難全程參與物流地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營，因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi)鮮有真正的公募REITs出現(xiàn)，所以物流地產(chǎn)后期運(yùn)營主要還是依靠有實(shí)力的專業(yè)開發(fā)商。

前不久，萬科地產(chǎn)正式宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張晉元表示，物流地產(chǎn)更關(guān)注如何精細(xì)化管理運(yùn)營、控制成本。

羅元均認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)最容易出風(fēng)險的是管理細(xì)節(jié)，因?yàn)楣芾韺ο笕秦浳铩６腮i偉認(rèn)為，運(yùn)營團(tuán)隊需要建立適合的管理架構(gòu)，深入研究需求客戶市場的物流運(yùn)作方式，研究客戶市場的競爭格局和發(fā)展趨勢，為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化服務(wù)等。