每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

談到卓爾，大家首先想到的可能就是代表武漢的足球隊(duì)，撐起這支球隊(duì)的正是當(dāng)?shù)囟Χτ忻奈錆h卓爾，但背后真正運(yùn)作這個(gè)“商貿(mào)物流帝國(guó)”的又是號(hào)稱“湖北首富”的神秘掌舵人閆志。

前不久，卓爾發(fā)展（2098，HK）公告稱，公司已與云南當(dāng)?shù)睾灱s打造一個(gè)3000畝的卓爾亞洲博覽城項(xiàng)目，物流倉(cāng)儲(chǔ)與商業(yè)配套面積比為2:1。不過(guò)，這僅僅是卓爾發(fā)展全國(guó)版圖擴(kuò)張的一部分。按照戰(zhàn)略規(guī)劃，該公司擬向全國(guó)快速?gòu)?fù)制“新漢口北”模式。

在物流地產(chǎn)成為當(dāng)前業(yè)內(nèi)熱議的焦點(diǎn)之際，盡管卓爾發(fā)展高管一再撇清自己不屬于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而強(qiáng)調(diào)是物流“大平臺(tái)”運(yùn)營(yíng)商，但以打造物流綜合體之名大體量拿地，在行業(yè)人士看來(lái)，企業(yè)往往會(huì)打“擦邊球”，以低成本的工業(yè)用地開(kāi)發(fā)配套產(chǎn)業(yè)。

按照上述思路，這種模式在為企業(yè)獲取較高收益之余，更需要企業(yè)維系好政府關(guān)系。然而，一旦政策變動(dòng)或規(guī)劃調(diào)整，勢(shì)必會(huì)引起企業(yè)大筆資金沉淀，甚至可能引發(fā)資金鏈危機(jī)。截至去年底，卓爾發(fā)展凈負(fù)債率接近70%，同比增幅幾乎翻倍。

云南“圈地”三千畝

按照公告內(nèi)容，今年6月8日卓爾發(fā)展與云南省滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬投資建設(shè)位于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的“卓爾亞洲博覽城”項(xiàng)目，這是一個(gè)大型綜合物流與貿(mào)易中心項(xiàng)目，占地3000畝，其中物流倉(cāng)儲(chǔ)用地2000畝，商業(yè)配套用地1000畝，物流倉(cāng)儲(chǔ)與商業(yè)配套面積比為2:1。

“物流地產(chǎn)本身會(huì)有一些配套，比如會(huì)配備一些寫字樓，不過(guò)面積比重很小，但如果開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣P(guān)系不錯(cuò)，其就會(huì)打一些 ‘擦邊球?！鄬?duì)來(lái)說(shuō)，這些土地成本很低，商鋪或辦公樓的租金回報(bào)率會(huì)比較高?！比R坊國(guó)際中國(guó)區(qū)董事楊松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

當(dāng)記者就物流地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題采訪卓爾發(fā)展新聞發(fā)言人、營(yíng)銷辦公室主任黃萱時(shí)，她解釋說(shuō)卓爾發(fā)展并不是一家物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是一家物流“大平臺(tái)”開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商。

去年10月，某知名機(jī)構(gòu)頒給卓爾的獎(jiǎng)項(xiàng)正是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)某某獎(jiǎng)，而一同獲得這一榮譽(yù)的還有萬(wàn)科、保利等知名房企。卓爾發(fā)展招股書亦透露了公司多年來(lái)曾獲得諸多地產(chǎn)殊榮。也就是說(shuō)，卓爾發(fā)展實(shí)質(zhì)上還是一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只不過(guò)專注于物流開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

卓爾發(fā)展這艘隱形物流巨艦的商業(yè)軌跡值得關(guān)注，掌舵此艘巨艦的正是““湖北首富”閆志。

卓爾發(fā)展的招股書透露，閆志夫婦早在16年前成立了一家主要做廣告?zhèn)髅降男」?，?005年首次介入消費(fèi)品物流的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一炮走紅。隨后幾年，第一企業(yè)社區(qū)、漢口北國(guó)際商貿(mào)交易中心成為閆志發(fā)跡的標(biāo)志性地產(chǎn)項(xiàng)目。在此期間，閆志夫婦將卓爾發(fā)展推至香港成功上市。

不過(guò)，隨著閆志及其卓爾商業(yè)帝國(guó)的聲名鵲起，業(yè)界也傳出非議之聲。

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》此前曾援引武漢本地人士的話指出，閆志將武漢價(jià)格低廉的工業(yè)用地，拿到國(guó)際市場(chǎng)上以商業(yè)物業(yè)的估值從海外投資者手中套現(xiàn)，并使其財(cái)產(chǎn)迅速膨脹。這是變現(xiàn)廉價(jià)土地資源的固定資產(chǎn)投資和資本運(yùn)作模式?！?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》去年4月亦曾報(bào)道稱，卓爾發(fā)展以工業(yè)用地操盤商業(yè)地產(chǎn)，直指漢口北項(xiàng)目。

“大平臺(tái)”展銷模式

卓爾發(fā)展雖然屢遭非議，但其從一家小公司迅速崛起成為物流業(yè)的商業(yè)巨擘，其引領(lǐng)行業(yè)的創(chuàng)新之處卻是無(wú)法繞開(kāi)的一頁(yè)。

黃萱解釋說(shuō)，“卓爾發(fā)展要打造的是一個(gè)大平臺(tái)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈的聚合作用，物流地產(chǎn)只是公司物流產(chǎn)業(yè)鏈的很小一部分，這與普洛斯、嘉民還沒(méi)法比?！?/p>

按照卓爾發(fā)展招股書的介紹，這種所謂的“大平臺(tái)”商業(yè)模式，一個(gè)很重要的方面在于公司須配合地方政府的發(fā)展規(guī)劃。在項(xiàng)目進(jìn)入前期，要深入研究分析政府的政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力、交通基礎(chǔ)設(shè)施及大型批發(fā)商場(chǎng)的市場(chǎng)需求，在項(xiàng)目規(guī)劃階段與當(dāng)?shù)卣o密合作，確保發(fā)展項(xiàng)目符合政府規(guī)劃。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，卓爾發(fā)展發(fā)力“大平臺(tái)”模式更為重要的內(nèi)涵在于這是一個(gè) “展銷”平臺(tái)，按照其公司內(nèi)部人士的話說(shuō)，那就是 “我們專門發(fā)展及經(jīng)營(yíng)批發(fā)商場(chǎng)，作為客戶展示及銷售消費(fèi)品給予國(guó)內(nèi)零售商及終端消費(fèi)者的綜合平臺(tái)，而不是及時(shí)變現(xiàn)發(fā)展收入?！?/p>

在曾經(jīng)服務(wù)卓爾發(fā)展赴港上市的第三方國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)，第一太平戴維斯華西區(qū)高級(jí)助理董事羅元均看來(lái)，未來(lái)的物流巨頭只會(huì)有幾家，多數(shù)是基于自身對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的整合程度去做細(xì)分業(yè)務(wù)，卓爾深挖客戶需求所打造的大平臺(tái)模式，在這方面已占了先機(jī)。

今年1月中旬，在華南城集團(tuán)結(jié)盟騰訊并發(fā)力電商物流之際，卓爾發(fā)展也在加速業(yè)務(wù)布局，擬以武漢為中心，布局天津、沈陽(yáng)、重慶、西安和昆明等六大商品交易中心的二級(jí)分銷網(wǎng)絡(luò)，打造中國(guó)最大的商貿(mào)物流交易平臺(tái)。

不過(guò)，這種“大平臺(tái)”商業(yè)模式其實(shí)并非卓爾發(fā)展一家獨(dú)尊，包括華南城集團(tuán)、五洲國(guó)際等物流巨頭均在發(fā)力平臺(tái)模式。華南城除了布局重慶進(jìn)一步擴(kuò)張空間，還在延展交易、電商、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、金融及娛樂(lè)等功能，與卓爾發(fā)展商業(yè)模式旗下的業(yè)務(wù)內(nèi)容趨同。

負(fù)債率“飆升”隱憂

卓爾發(fā)展上市以來(lái)的急劇擴(kuò)張，已加重了負(fù)債率指標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從卓爾發(fā)展2013年年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，截至去年底，公司凈負(fù)債比率高達(dá)69.8%，同比增幅32.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，該公司長(zhǎng)短期借款總額約50.9億元，同比增長(zhǎng)約21.3億元。此外，卓爾發(fā)展為了獲取銀行貸款，將公司旗下價(jià)值約56.2億元的資產(chǎn)做了抵押融資。

與此同時(shí)，卓爾發(fā)展去年毛利率急劇下滑。據(jù)了解，該公司去年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)大約6.6億元，比2012年10.8億元減少了38.6%，與之對(duì)應(yīng)，公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%。

對(duì)此，卓爾發(fā)展解釋稱，原因在于報(bào)告期內(nèi)交付物業(yè)組合變化所致，具體是2012年逾99%的物業(yè)銷售收益來(lái)自于漢口北項(xiàng)目，其中批發(fā)商場(chǎng)單位毛利率超過(guò)70%，但去年僅有35.9%的物業(yè)銷售收益來(lái)自漢口北項(xiàng)目，其余收益來(lái)自卓爾第一企業(yè)社區(qū)武漢總部基地等項(xiàng)目，其毛利率遠(yuǎn)低于漢口北項(xiàng)目。

有市場(chǎng)人士指出，當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，如果卓爾發(fā)展前述抵押項(xiàng)目出現(xiàn)跌價(jià)，抵押融資供給方必然要求其追加擔(dān)保，這樣可能會(huì)加重其資金鏈壓力。

去年7月初，卓爾發(fā)展將旗下武漢卓爾中心投資公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于關(guān)聯(lián)方卓爾控股，套現(xiàn)超過(guò)3000萬(wàn)元。值得注意的是，標(biāo)的公司旗下主要為一塊土地使用權(quán)及多棟辦公樓使用權(quán)，但卓爾發(fā)展認(rèn)為此項(xiàng)交易將用于補(bǔ)充公司一般營(yíng)運(yùn)資金。

如何解決擴(kuò)張中的融資瓶頸？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向卓爾發(fā)展發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿一直未收到其回復(fù)。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）