每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

縱觀國(guó)內(nèi)樓市格局，渝派地產(chǎn)早已成為京派、海派、粵派之后的第四大門派。擅長(zhǎng)“彎道超車”的渝派房企，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房企產(chǎn)市場(chǎng)走到十字路口的時(shí)候，紛紛選擇了與重慶相近的成都市場(chǎng)。諸如“一戰(zhàn)成名”的新歐鵬，今年提出100億目標(biāo)的東原，還有渝派房企“一哥”龍湖……

激進(jìn)，被認(rèn)為是渝派地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。但是，這個(gè)說法并不完全準(zhǔn)確，有業(yè)內(nèi)人士這樣總結(jié)渝派地產(chǎn)的特點(diǎn)，“勢(shì)頭猛、速度快、下手狠?！奔磳?duì)自己狠、市場(chǎng)狠，對(duì)消費(fèi)者肯降價(jià)讓利，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狠。

各方勢(shì)力的攪局，對(duì)成都樓市來說，或又將掀起一場(chǎng)新的硝煙。

一天之內(nèi)“砸”下近20億元在成都“搶”4幅地塊，近日，并不被外界熟知的新鷗鵬“轟動(dòng)”了成都樓市。

來勢(shì)洶洶的新鷗鵬，頗能代表渝派房企2014年在成都樓市的集體“爆發(fā)”。原本沉寂多年、銷售多位于二三陣營(yíng)的渝派房企，卻突然在成都市場(chǎng)發(fā)力。東原、華宇等房企數(shù)盤齊發(fā)，此外還不乏類似于新鷗鵬之類的“攪局”新勢(shì)力。

成都東原今年喊出沖擊30億元的年度目標(biāo)，背后，與其2014年意圖邁入100億房企序列的快速擴(kuò)張有關(guān)。再聯(lián)系到渝派房企近年來在國(guó)內(nèi)不斷“攻城略地”，業(yè)界不免給渝派房企以“激進(jìn)”的認(rèn)知。

“激進(jìn)？不是！渝派是追求績(jī)優(yōu)穩(wěn)定下的規(guī)模（發(fā)展）。”最早提出“渝派”概念、活躍于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈的新歐鵬(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)前樓市有下行趨勢(shì)，而擅長(zhǎng)“彎道超車”的渝派房企從中抓住機(jī)會(huì)，房企需要做到“績(jī)優(yōu)”和“穩(wěn)定”。

想要逆勢(shì)擴(kuò)張，除了重慶本土市場(chǎng)，向來“川渝不分家”的成都樓市，因其市場(chǎng)前景和強(qiáng)大購(gòu)買能力等因素，早已成為了渝派房企重點(diǎn)布局的“兵家必爭(zhēng)之地”。

渝派房企集體“大爆發(fā)”

新歐鵬可以說是“一戰(zhàn)成名”。此前名不見經(jīng)傳的新歐鵬(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)，通過旗下的新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)在6月12日上演了一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的 “搶地”大戰(zhàn)，讓成都樓市開始了解這家來自重慶的房企。

當(dāng)日，成都城東三圣鄉(xiāng)的6幅地塊走上拍賣臺(tái)，新歐鵬成為最后的大贏家。除兩幅地塊落入他手外，其余4宗地均由成都新歐鵬競(jìng)得，成交總價(jià)為18.4億元，其中一幅地塊的溢價(jià)率達(dá)到了91.67%。

近期，新歐鵬還因吸引了原金科副總裁李戰(zhàn)洪、華宇等知名房企高管的加盟，成為外界的關(guān)注焦點(diǎn)。

新歐鵬成立于1993年，旗下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)、教育、建設(shè)和農(nóng)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。連拿4地、豪擲近20億元，背后有著怎樣的考量？

李戰(zhàn)洪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略是“立足大西部、開拓華北、挺近中原”。

目前，新歐鵬提出，“未來3年躋身全國(guó)20強(qiáng)與渝派房企前2強(qiáng)”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。而成都，是渝派房企全國(guó)化發(fā)展的重要組成部分。

成都樓市對(duì)于渝派房企十分重要，2014年渝派房企也有望迎來市場(chǎng)的集中爆發(fā)。

“在成都還是持續(xù)在報(bào)項(xiàng)目，包括新歐鵬拿的地，我們之前也報(bào)名參加了，但是沒有競(jìng)到。”東原地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王琴透露。

與新歐鵬的“攪局”不同，今年提出沖擊百億目標(biāo)的東原地產(chǎn)，2014年在成都也將迎來爆發(fā)。與此前的沉寂不同，目前成都東原多盤齊發(fā)。

今年，成都東原更提出了近30億元的銷售目標(biāo)。東原地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理李松澤此前也曾在接受媒體采訪時(shí)表示，成都公司今年要沖擊30億元，“這就意味著要沖擊成都銷售前十強(qiáng)”。

這一業(yè)績(jī)較之去年，增加了數(shù)倍。據(jù)銳理數(shù)據(jù)的市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2013年東原地產(chǎn)在成都的備案銷售金額為4.27億元。

此外，在成都布局多年的華宇、金科等房企，今年也計(jì)劃集中“大爆發(fā)”。四川金科營(yíng)銷總監(jiān)金艷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年四川的目標(biāo)是30億元，是以成都和內(nèi)江為代表的二三線城市“一半一半”。

金科也正通過拿地、增加“存糧”的方式加大布局。7月5日，成都金科也以拍賣方式取得成都成華區(qū)駟馬橋片區(qū)一宗地塊，總價(jià)約3億元。

華宇集團(tuán)四川公司商業(yè)管理部執(zhí)行總經(jīng)理洪濤表示，集團(tuán)的戰(zhàn)略是深耕重慶，其中成都的比重在上升，“開始有向重慶市場(chǎng)追趕的跡象”。

洪濤今年初還曾向記者透露，華宇集團(tuán)今年將有超過8個(gè)項(xiàng)目面市，貨值在30億元以上，爭(zhēng)取在成都市場(chǎng)占有一席之地，計(jì)劃2014年在成都投入的拿地資金達(dá)到50億~80億元。

另一家渝派房企代表協(xié)信地產(chǎn)，目前僅有一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)。協(xié)信地產(chǎn)成都總經(jīng)理周繼紅向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，公司下半年有進(jìn)一步拿地的考慮，“還在談（拿地）”，希望“積極獲取1~2塊土地，能夠達(dá)到40萬~50萬平方米的開發(fā)規(guī)?！?。

如今，國(guó)內(nèi)樓市走到了十字路口，緣何渝派房企紛紛選擇加碼成都樓市呢？在周繼紅看來，這可能是大家在尋找一種突圍，行業(yè)形勢(shì)變化的時(shí)候，正是有機(jī)會(huì)的時(shí)候，“越戰(zhàn)越勇”，大家有一種共識(shí)，“形勢(shì)變化之時(shí)是擴(kuò)張、突圍的機(jī)會(huì)”。

正如中原地產(chǎn)華西區(qū)總經(jīng)理莊澤寶所分析，“成都對(duì)渝派地產(chǎn)來說，相對(duì)其他跨區(qū)域更大的地區(qū)，各方面更容易把控?！睆牡乩砦恢蒙蟻碚f，成都算是渝派房企們的“第二故鄉(xiāng)”。

在成都僅屬第二陣營(yíng)

“成都是（渝派房企）全國(guó)化發(fā)展的重要組成部分?！闭劶俺啥紭鞘袑?duì)于渝派房企的戰(zhàn)略地位時(shí)，李戰(zhàn)洪如是稱。

王琴亦表示，“我們選擇布局城市比較穩(wěn)?！背啥紭鞘斜容^平穩(wěn)，資金周轉(zhuǎn)率等也還不錯(cuò)。集團(tuán)對(duì)于成都，是屬于“戰(zhàn)略聚焦型”。

縱觀國(guó)內(nèi)樓市格局，渝派地產(chǎn)早已成為京派、海派、粵派之后的第四大門派。毗鄰的成都，更成為渝派房企們布局的重鎮(zhèn)。

2005年左右，龍湖進(jìn)入成都，渝派勢(shì)力在成都完成首秀。如今，重慶開發(fā)商早已成為成都樓市不可或缺的力量。

洪濤認(rèn)為，渝派房企進(jìn)入成都的力度越來越大，因?yàn)榈乩砦恢米罱?，需要占領(lǐng)較有前景的市場(chǎng)，成都必是其中。重慶房企進(jìn)來，也能適應(yīng)得非常快，且成都房?jī)r(jià)相較重慶稍高，因此大多第一站會(huì)選擇成都。

談及渝派房企在成都的布局，周繼紅認(rèn)為，素來有“成渝不分家”的說法，相互之間的文化、習(xí)慣更容易融合，渝派房企在成都的發(fā)展普遍都比較好，“適應(yīng)（市場(chǎng)）比較快”，渝派房企對(duì)融入當(dāng)?shù)匚幕Ⅲw現(xiàn)開發(fā)品位，對(duì)樓市的適應(yīng)總體比較好。

總結(jié)渝派房企開發(fā)的特性，周繼紅認(rèn)為，一是在開發(fā)速度上有一定共性，比較追求“速度”；二是頗具競(jìng)爭(zhēng)力，無論是在價(jià)格、成本管控等方面；三是適應(yīng)之后其開發(fā)品質(zhì)逐步體現(xiàn)，融入度也比較好。

目前成都市場(chǎng)銷售成績(jī)中，龍湖“一馬當(dāng)先”。成都房聯(lián)·透明房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在2013年度成都備案金額排名中，龍湖以64.83億元的金額排名第三，僅次于藍(lán)光和保利。

作為渝派房企“一哥”，成都龍湖今年在銷售方面仍排在前列。最新出爐的2014年上半年成都樓市銷售備案數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)的銷售備案面積、金額分別為21.43萬平方米、22.17億元。

金科等房企在成都亦收獲頗豐。金科地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，金科在四川包括成都和內(nèi)江共有5個(gè)項(xiàng)目在售。金艷透露，去年金科在四川的總銷售額約為25億元。

不過，雖有龍湖、金科逐漸在成都做大做強(qiáng)，但就目前來看，渝派房企在保利等國(guó)字頭企業(yè)，以及以藍(lán)光為代表的成都本土房企的競(jìng)爭(zhēng)之下，總體稍顯沉寂。

在去年成都樓市銷售面積和金額前20強(qiáng)榜單中，僅有龍湖一家上榜。今年上半年的銷售備案數(shù)據(jù)亦顯示，進(jìn)入成都樓市銷售排行榜前20的渝派房企，仍只有龍湖一家。

“對(duì)于渝派地產(chǎn)來說，競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于與成都本土房企的競(jìng)爭(zhēng)，還需要與很多排名全國(guó)前十的地產(chǎn)商直接競(jìng)爭(zhēng)?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長(zhǎng)何良栩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

一位房企人士也坦言，在成都，渝派房企只能處于第二陣營(yíng)。

“渝派在成都屬二、三陣營(yíng)?！变J理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理郭潔表示。談及渝派房企的特點(diǎn)，郭潔總結(jié)到，“勢(shì)頭猛、速度快、下手狠。”即對(duì)自己狠、市場(chǎng)狠，對(duì)消費(fèi)者肯降價(jià)讓利，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狠。

商業(yè)住宅“兩條腿走路”

6月12日下午，龍湖金楠天街招商大會(huì)在成都召開，預(yù)計(jì)到2015年10月27日，這個(gè)商業(yè)體量超過18萬平方米的商業(yè)綜合體將亮相成都。

龍湖在成都加緊布局商業(yè)地產(chǎn)，亦符合龍湖目前的“近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的集團(tuán)戰(zhàn)略。和龍湖一樣，協(xié)信、華宇等渝派房企們，亦已更多布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

周繼紅表示，在成都，公司接下來也要尋求更多發(fā)展，希望能更多地體現(xiàn)協(xié)信地產(chǎn)在商、住、產(chǎn)業(yè)集成開發(fā)的特性，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)一體的開發(fā)特點(diǎn)。未來會(huì)“尋求規(guī)模型的產(chǎn)業(yè)用地，目前和成都的幾個(gè)區(qū)縣也在談和尋求合適土地”。

洪濤介紹，集團(tuán)也正加大對(duì)商業(yè)自持的比例，目前成都和重慶已達(dá)到50萬平方米，“3年時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)達(dá)到100萬平方米”。

東原地產(chǎn)也希望加大對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有與運(yùn)營(yíng)?！翱鐓^(qū)域，多產(chǎn)品，持商業(yè)”正是東原地產(chǎn)現(xiàn)階段正在完成的戰(zhàn)略布局。

據(jù)悉，東原多元化的產(chǎn)品部署也在迅速成型，僅以重慶區(qū)域?yàn)槔?，其高端住宅、商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的占比正在逐漸增多，在其2013年的銷售收入中，商業(yè)范疇的收入達(dá)到9.76億元，占比22.18%。

目前，在成都的渝派房企們，也越來越呈現(xiàn)了整個(gè)公司層面自上而下開發(fā)模式的分化。

和大多數(shù)房企所不同，金科近些年開始重點(diǎn)布局一些三四線城市。金艷透露，目前，除了成都的布局，金科正在尋找更多進(jìn)入四川二三線城市的機(jī)會(huì)，未來計(jì)劃布局宜賓、達(dá)州等城市。

何良栩評(píng)價(jià)到，進(jìn)入省會(huì)城市下的二線城市，金科有較大的品牌影響力，可以憑此獲得更好的利潤(rùn)率和開發(fā)機(jī)會(huì)。

那如今，該如何看待渝派地產(chǎn)在開發(fā)模式所呈現(xiàn)的個(gè)體特點(diǎn)？李戰(zhàn)洪表示，總體來看，渝派的房企，注重一二三四線協(xié)調(diào)發(fā)展?！耙?yàn)槭袌?chǎng)不斷調(diào)整，如果協(xié)調(diào)發(fā)展，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)很強(qiáng)，一個(gè)均衡布局，協(xié)調(diào)發(fā)展”。李戰(zhàn)洪分析，在業(yè)態(tài)方面，行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是，需要多業(yè)態(tài)擴(kuò)張，不再做單一業(yè)態(tài)，包括龍湖等，向商業(yè)、向產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合發(fā)展。而未來，或更多向跨行業(yè)發(fā)展，“如恒大賣水”。

“商業(yè)拿地便宜，住宅拿地成本高?！背啥寂P龍吟機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)蠲鞲幌颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開發(fā)商都有對(duì)高收益的追求，但靠住宅是做不出來的，可以通過商業(yè)來構(gòu)思，但最終能否實(shí)現(xiàn)“尚待觀察”。

“彎道超車”的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

“激進(jìn)?！碑?dāng)被問及渝派房企的特點(diǎn)，一位成都地產(chǎn)界人士給出了這樣的評(píng)價(jià)。

近年來，渝派房企在國(guó)內(nèi)不斷“攻城略地”，這也給企業(yè)資金狀況提出了更高的要求。

金科借殼上市、協(xié)信計(jì)劃登陸港股，以及剛剛重組的東原地產(chǎn)……近年，外界看到了渝派房企開始在資本市場(chǎng)上長(zhǎng)袖善舞。背后，上市或是解決融資的辦法之一。

以東原為例，其剛剛提出“2014年實(shí)現(xiàn)百億業(yè)績(jī)、2015年成為地產(chǎn)行業(yè)50強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這是一個(gè)“三級(jí)跳式”的發(fā)展速度，背后契機(jī)是剛剛于4月完成資產(chǎn)重組的迪馬股份，終于幫助東原打通了資本市場(chǎng)的融資通道。

“對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)商，上市是融資的重要渠道。”莊澤寶亦認(rèn)同房企通過資本市場(chǎng)來解決融資的趨勢(shì)，“目前都有向資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，要做大做強(qiáng)都會(huì)有這方面的考慮?！?/p>

莊澤寶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房企融資主要的手段包括上市、管控（負(fù)債比率）、借殼、信托、基金、項(xiàng)目合作、自身項(xiàng)目回款、銀行授信等?！安荒苷f哪一種最好，要根據(jù)不同的公司來看?！?/p>

李戰(zhàn)洪指出，渝派房企在2011年前后，才開始在資本市場(chǎng)起步，與粵派和海派相比，資本市場(chǎng)起步較晚了。“但現(xiàn)在已經(jīng)解決了這個(gè)問題，所以未來的能力還是很大的?！?/p>

如今樓市走到十字口路，“比的是開發(fā)商對(duì)節(jié)奏的把握能力”。李戰(zhàn)洪表示，“你在上行通道做品牌、做利潤(rùn)，下行通道，比的是拿地和產(chǎn)品的重新研發(fā)組織能力，但每一次下行的時(shí)候，都是行業(yè)洗牌的機(jī)會(huì)，渝派房企可以借此“彎道超車”。

拋開大勢(shì)的影響，就成都樓市而言，面臨國(guó)內(nèi)一線房企與成都本土房企的雙重?cái)D壓，渝派房企如何突圍呢？一些房企人士對(duì)此有著較為清晰的判斷。

王琴表示，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)哪里都有，只要該地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況不錯(cuò)，也有人口導(dǎo)入能力。房企需要做的是，“在這個(gè)領(lǐng)域做好自己的差異化，把產(chǎn)品、服務(wù)做好。從拿地開始，就做好總體規(guī)劃?！?/p>

何良栩認(rèn)為，在房企本身規(guī)模起來之后，需要進(jìn)行高周轉(zhuǎn)?！氨旧黹_發(fā)速度快后，快速推向市場(chǎng)，減少資金壓力。另外的途徑就是上市，獲取更大的資金支持，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，進(jìn)行土地儲(chǔ)備?！?/p>

（實(shí)習(xí)生黃麗對(duì)本文有貢獻(xiàn)）