每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

作為參與地產(chǎn)開發(fā)的大型央企之一，中糧集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在分為“A+H”股兩個資本平臺后，仍無法阻止其銷售業(yè)績的排名下滑，中糧還能不能重回第一方陣？

前不久，中糧置地（00207，HK）預(yù)計投資35億元在成都開發(fā)的大悅城項目正式啟動。去年下半年，中糧地產(chǎn)（000031，SZ）曾一舉擊敗多家地產(chǎn)巨頭，以較高溢價拿下成都市成華區(qū)崔家店一幅地塊，同時還耗資數(shù)億元收購了成都一家房企。在中糧地產(chǎn)去年新增的4個項目中，成都占據(jù)一半。

面對新項目儲備帶來的資金壓力，中糧地產(chǎn)試圖通過引入地產(chǎn)基金撬動項目開發(fā)。中糧地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)負責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，引入地產(chǎn)基金主要為了改善公司的負債結(jié)構(gòu)，尋求多渠道融資，加速項目開發(fā)進度。

成都占新增項目一半

去年7月底，中糧地產(chǎn)與藍光地產(chǎn)、凱德置地等實力開發(fā)商血拼之后，以較高的溢價率一舉奪得成都市成華區(qū)崔家店一幅地塊，用地面積為90.8畝，耗資14.3億元。

彼時，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“中糧手里面沒什么土地儲備了，加之土地市場供應(yīng)不足，中糧此次拿地更多是戰(zhàn)略性需求?！?/p>

中糧地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)陳萬青對記者表示，公司非?？春贸啥际袌觯磥磉€會繼續(xù)擴張拿地。

這僅是中糧地產(chǎn)去年拿地饑渴的一個縮影。在成都拿地的1個月內(nèi)，中糧地產(chǎn)曾輾轉(zhuǎn)南京、北京兩個城市，豪擲46億元，其中在北京的地塊一舉刷新了當(dāng)?shù)亍皢蝺r地王”紀(jì)錄。

對此，瑞銀證券研報表示，中糧地產(chǎn)在2012年土地市場低迷時未能購入新項目，而2013年土地市場高漲時購入高價地塊，凸顯出公司土地儲備不足的困境。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱中糧地產(chǎn)歷年年報發(fā)現(xiàn)，2010年10月史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控“國五條”出爐，中糧地產(chǎn)當(dāng)年斬獲6幅地塊，耗資67億元，其中深圳地塊榮膺區(qū)域地王。但2011年拿地僅兩宗，成本10.8億元，2012年沒有任何新增土地。

中糧地產(chǎn)年報透露，截至2013年末，公司在建擬建項目共19個，權(quán)益占地面積418.43萬平米，權(quán)益規(guī)劃總建筑面積604.93萬平米。公司在報告期內(nèi)新增4個住宅項目 （南京中糧鴻云坊、北京孫河項目、成都中糧錦云、成都香頌麗都），占地面積31萬平米，建筑面積68.57萬平米。

業(yè)內(nèi)人士認為，成都新增項目占了中糧地產(chǎn)去年新增項目的一半，這說明中糧地產(chǎn)看重未來成都樓市的發(fā)展。

借力私募杠桿“輸血”

按照中糧地產(chǎn)相關(guān)規(guī)劃，土地儲備和拓展融資渠道是公司2013年的重點任務(wù)。2013年下半年，中糧地產(chǎn)在北京、成都等3個城市僅拿地或收購項目總計耗資超過62億元。

據(jù)了解，截至去年6月底，中糧地產(chǎn)雖然賬面經(jīng)營現(xiàn)金流凈同比增長12億元，增幅超過400%，但其資產(chǎn)負債率已超過78.8%。其中，公司短期借款45億元，一年內(nèi)到期的非流動負債15.6億元。

去年6月的流動性緊張也波及到了房地產(chǎn)業(yè)。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中糧地產(chǎn)開始借助地產(chǎn)私募基金、信托收益?zhèn)鶛?quán)以及資產(chǎn)管理公司等渠道撬動地產(chǎn)新項目開發(fā)。

去年9、10月期間，中糧地產(chǎn)為南京、成都新增項目引入中城聯(lián)盟旗下的相關(guān)地產(chǎn)私募基金，為公司提供“股+債”結(jié)合資金合計超過14億元。其中，債務(wù)借款均為1年，年利率在7.5%~8%之間，比信托融資成本要低一些。

今年5月30日，中城聯(lián)盟總裁路林表示，開發(fā)商“重資產(chǎn)”運作地產(chǎn)項目已很難適應(yīng)當(dāng)前樓市變局，只有選擇主動出讓股權(quán)，才能談得上企業(yè)轉(zhuǎn)型。比如引入地產(chǎn)私募基金采用“輕資產(chǎn)”運作模式，便是一種轉(zhuǎn)型發(fā)展的有效路徑。

去年底，中糧地產(chǎn)以北京新增的項目公司增資擴股形式引入中信信誠資本，其交易結(jié)構(gòu)類似于引入前述地產(chǎn)私募基金形式，總?cè)谫Y超過13億元，期限兩年，年利率10%。同時，中糧地產(chǎn)以旗下北京某投資公司5億元信托受益?zhèn)鶛?quán)為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，向包商銀行融資等額資金，待兩年之后，中糧地產(chǎn)再行回購。

對此，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)人士表示，這主要是為了優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，項目引入的都是戰(zhàn)略投資者，認為未來房企多元化融資將是一個主流趨勢。

大悅城西南破局？

今年5月20日，與中糧地產(chǎn)同為兄弟企業(yè)的中糧置地 “成都大悅城”項目正式開工，而這個超級綜合體項目早在2012年由中糧集團操刀一級土地開發(fā)整理。

根據(jù)項目介紹，“成都大悅城”項目號稱是國內(nèi)首個體驗游憩式潮玩購物公園，也是中糧集團打造的第七個大悅城，布局西南的首座城市綜合體。

不過，對于中糧地產(chǎn)和中糧置地兩個上市平臺的定位，中糧集團曾明言中糧置地是以發(fā)展大悅城為品牌的商業(yè)綜合體平臺，而中糧地產(chǎn)則作為集團住宅地產(chǎn)開發(fā)平臺。

目前，隨著兩個平臺的逐步發(fā)展壯大，中糧地產(chǎn)與中糧置地之間業(yè)務(wù)上的交叉點逐漸突顯，尤其是對 “大悅城”這一商業(yè)品牌的追逐上。據(jù)相關(guān)媒體援引市場人士消息稱，深圳大悅城項目正緊鑼密鼓推進當(dāng)中，而操盤的開發(fā)主體正是中糧集團旗下早前定位為住宅開發(fā)的中糧地產(chǎn)。

相關(guān)行業(yè)人士指出，中糧地產(chǎn)住宅開發(fā)受限后發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)無可厚非，但共同使用大悅城品牌面臨著同業(yè)競爭問題。

此前，坊間猜測中糧集團將對“大悅城”品牌進行整合，但至今仍沒有最新進展。不過，從住宅和商業(yè)發(fā)力情況來看，中糧集團作為世界500強企業(yè)，力推兩個上市品牌躋身一線品牌房企的雄心早已迫不及待，但如何整合集團旗下資源，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展是個不小的挑戰(zhàn)。