放松限購短期難扭局面

自呼和浩特、濟南等城市明確公開松綁限購后，一線城市上海也有放松限購風聲傳出，消息稱上海黃浦、盧灣、徐匯三區(qū)將限購松綁。如夫妻雙方都為上海戶籍的，一方名下只有和父母共有住房且不超過三套，一方名下無任何產(chǎn)權住房的，現(xiàn)在可以最多購買一套住房。

雖然未被證實，但這也反映出樓市賣方市場和地方政府的焦急心態(tài)。目前這段時間也是各地開始圍繞先前限購政策“做文章”的密集期。

比如湖北武漢就剛剛調整限購政策，根據(jù)新政，各遠城區(qū)外地人提供1年社保納稅即可購買商品住宅；140平米以上戶型不限購；在武漢中心城區(qū)購房的大學本科及以上學歷者，只需提供1個月社保即可購房。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，地方松綁政策意愿強烈，在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調控已經(jīng)成為定局。各地都會有不同角度、不同程度的松綁政策出臺。

但在全國市場低迷時放松限購效果如何，各界人士都不看好?！睹咳战?jīng)濟新聞》分別詢問了在溫州、武漢等地工作的人士，他們針對樓市調控普遍不太感冒，他們均表示，在非一線城市中，通過補繳社保等方式取得購房資格并非難事。

野村證券報告就曾指出，對房地產(chǎn)市場下行起決定性作用的兩個因素，一是中國的房地產(chǎn)市場過去是供不應求，現(xiàn)在則面臨結構性供過于求的問題，尤其是二三四線城市。這個問題很難解決。二是貨幣政策比較緊。如果這兩個因素不改變，房地產(chǎn)市場大的趨勢就不會變。

這也基本代表業(yè)界主流觀點，張大偉就舉例稱，正在限購中的二線城市和省會城市情況各異，有的城市庫存量去化速度已經(jīng)超過20個月，并且經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口流入增量少，都會導致房地產(chǎn)需求基數(shù)上漲緩慢，這樣的城市松綁后效果也很有限。

樓市仍然基本平穩(wěn)

與以往房價火速上竄不同，中央連續(xù)發(fā)文調控不同，目前房價掉頭向下，地方政府急了，開發(fā)商急了，中央?yún)s遲遲沒有正面回應。

有媒體報道稱，剛履新住建部部長的陳政高對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見：千方百計的消化庫存；進一步加強房地產(chǎn)結構調整；以及完善房地產(chǎn)項目周邊配套設施。

這也是今年以來住建部針對房地產(chǎn)為數(shù)不多的發(fā)聲。張旭分析說，預計下半年庫存壓力較大的城市將陸續(xù)出臺相關政策刺激樓市，消化庫存，進一步體現(xiàn)政策的“結構性”傾向，而中央政府也會給予默許。

本月一線城市失守環(huán)比房價漲勢令人不禁擔憂樓市是否會過快下滑，但鏈家報告分析說，與二三線部分城市供大于求而導致房價下降的情況不同，一線城市依然是整體上供小于求，房價下滑主要是受政策觀望及購房者預期等因素影響。

張旭說，目前一線城市房地產(chǎn)市場底部特征已較為明顯，下半年下降速度將會放緩。以北京二手房市場為例，6月份成交量、價雖跌至年內(nèi)最低，但自6月底起新增客源量卻出現(xiàn)較為明顯的回升，7月上半月成交量較6月同期增加近3成，價格也未進一步走低，市場初現(xiàn)階段性的觸底回升態(tài)勢。

在某地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，在整體收入差距仍較大的情況下，在新的抑制投資、投機需求的政策尚未出臺的情況下，如果所有城市都放開限購，一旦市場預期房價會上漲，投資者依然會涌入房地產(chǎn)市場。

她認為，抑制投資和投機性需求、保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良撰寫的報告認為，當前我國的房地產(chǎn)市場調整可能以 “小幅漸進、區(qū)域分化、有漲有跌”的方式進行。城鎮(zhèn)化帶來的需求缺口、中國居民負債率低以及泡沫僅集中在局部區(qū)域都構成房地產(chǎn)不會“斷崖式下跌”的原因。

他還表示，政府完全有能力通過加快中央項目投資和保障性住房投資來對沖風險。中央項目投資增速空間較大，并且保障性住房投資正在加快。2014年計劃開工700萬套，前4個月已開工286萬套。這意味著將需新增投資約1.26萬億元，約占2013年房地產(chǎn)投資總額的14.6%。