每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市多達(dá)55個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市也增加到52個(gè)。自2011年1月開始統(tǒng)計(jì)，此次為70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)下跌范圍最大的一次。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，行業(yè)依然處于下行通道，且累計(jì)同比增速逐月下降。從市場(chǎng)銷售情況來看，上半年，全國(guó)商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，但整個(gè)上半年均處于下滑區(qū)間。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，今年樓市降溫的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期。70個(gè)城市中，近八成城市出現(xiàn)了價(jià)格下跌，這暗示今年樓市已經(jīng)迎來了一個(gè)小拐點(diǎn)。

樓市成交全面下滑

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫從點(diǎn)到塊已經(jīng)覆蓋到面。全面降溫開始。

隨著整體市場(chǎng)的疲軟，各地開始逐步“松綁”樓市調(diào)控。越來越多的二三線城市開始傳出限購(gòu)松綁的消息。

同樣的壓力也來自一線城市。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的一線城市報(bào)告顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為22969元/平方米，環(huán)比減少0.4%，同比增長(zhǎng)6.1%。顯然，6月份市場(chǎng)成交繼續(xù)疲軟，房企需要一定的降價(jià)讓利活動(dòng)來沖刺半年銷售目標(biāo)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管有上述松綁措施，但其對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。

同時(shí)，上半年大多數(shù)房企銷售金額同比下滑，能夠完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前降溫的態(tài)勢(shì)是階段性的變化，不是大周期的極值點(diǎn)，但仍然會(huì)持續(xù)到明年下半年。

去庫(kù)存成下半年主基調(diào)

目前的市場(chǎng)狀況和庫(kù)存壓力有很大的關(guān)系。截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%。庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，這35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也表明了庫(kù)存壓力。6月末，全國(guó)商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)25%，較5月末增幅繼續(xù)上升。

面對(duì)這樣的壓力，嚴(yán)躍進(jìn)表示，積壓的樓盤難以有效地轉(zhuǎn)化成房企銷售金額，進(jìn)而影響了地方政府的財(cái)政收支。最值得擔(dān)憂的是，購(gòu)房者會(huì)因?yàn)閹?kù)存的積壓，而進(jìn)一步延緩入市的節(jié)奏。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，房企庫(kù)存量都比較大，在二三線城市庫(kù)存量更大。未來房企拿地也會(huì)更謹(jǐn)慎。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部測(cè)算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對(duì)安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢(shì)亦不容樂觀。

張宏偉預(yù)計(jì)，在2014第三季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。尤其是上市房企，由于6月份半年報(bào)“搶收”不力，第三季度在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企“以價(jià)換量”的行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化，預(yù)計(jì)在三季度里樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來臨。