每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 深圳攝影報(bào)道    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 深圳攝影報(bào)道

2011年4月，五礦建設(shè)傳出消息稱，將把奧地利哈爾施塔特鎮(zhèn) “搬到”其位于惠州博羅縣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中。該項(xiàng)目總投資60億元，名為“哈施塔特”，與奧地利小鎮(zhèn)僅一字之差。按照五礦建設(shè)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，6年后這里將出現(xiàn)一個(gè)湖邊的商業(yè)化旅游區(qū)以及圍山而建的別墅群，建成后會(huì)成為中國(guó)南方最美小鎮(zhèn)。

如今，工期過(guò)半，第一期交樓已近兩年，這個(gè)克隆版奧地利小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)得怎么樣了？7月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到哈施塔特項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少，進(jìn)入小鎮(zhèn)的馬路塵土飛揚(yáng)，核心商業(yè)區(qū)僅零星開(kāi)張，雖然白天游客不少，但一到晚上，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就一片漆黑，街上僅剩下巡邏的保安。

五礦建設(shè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，除了哈施塔特這個(gè)項(xiàng)目外，2013年4月，五礦建設(shè)還在南京江寧擬投20億美元打造方山旅游小鎮(zhèn)。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)圈內(nèi)，五礦算不上是主力軍，市場(chǎng)占有率也較低。

別墅區(qū)圍山而建/

據(jù)記者了解，哈施塔特項(xiàng)目總投資60億元，占地近100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)配備2萬(wàn)平方米的特色商業(yè)區(qū)、8000平方米的臨街商鋪，現(xiàn)已規(guī)劃樓面面積約115萬(wàn)平方米，投資商為中國(guó)五礦集團(tuán)旗下的五礦建設(shè)，開(kāi)發(fā)商為五礦建設(shè)下屬博羅縣碧華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

“現(xiàn)在哈施塔特的旅游運(yùn)營(yíng)很不錯(cuò)，已經(jīng)累計(jì)接待游客幾十萬(wàn)了。”博羅縣碧華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人譚穗生告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

7月15日，記者在哈施塔特看見(jiàn)，在小鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)內(nèi)既有搖著小旗的旅行團(tuán)，也有身穿禮服來(lái)此拍攝婚紗照的新人，顯得較為熱鬧。

離小鎮(zhèn)最近的區(qū)域是惠州江北區(qū)和博羅縣。從江北出發(fā)，沿著惠博大道到哈施塔特所在地，開(kāi)車需半小時(shí)?；莶┐蟮纼蓚?cè)匯集了由保利等房企所建的十幾個(gè)項(xiàng)目，或別墅或高層，風(fēng)格不同，但都是新樓盤。從博羅縣出發(fā)，沿著縣里主干道之一的商業(yè)街往東，開(kāi)車需10分鐘才到盡頭，哈施塔特便在路的右側(cè)，這條主干道從東街開(kāi)始也全都是一幢幢嶄新的高樓。

博羅縣一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士吳先生告訴記者，從置信花園（商業(yè)街旁的一個(gè)小區(qū)）以東開(kāi)始，全部都是最近三年才開(kāi)始建設(shè)的，現(xiàn)在新樓盤的占地面積和縣里舊樓差不多了。不過(guò)，7月15日晚上，記者發(fā)現(xiàn)，商業(yè)東街兩邊、惠博大道近博羅縣段附近，都整棟整棟地黑著燈。

那么，哈施塔特入住情況又如何？博羅縣房管局網(wǎng)站信息顯示，哈施塔特持有五張預(yù)售證，分別涉及一期三個(gè)區(qū)、二期以及三期，其中共有554套商品房，已售337套。記者粗略估算，房屋已售出約六成。另?yè)?jù)哈施塔特營(yíng)銷中心一名銷售人員介紹，開(kāi)盤較早的一期、二期的房子已售八成。

然而，7月15日下午，記者卻發(fā)現(xiàn)，在熱鬧的商業(yè)區(qū)一邊，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少。當(dāng)晚九點(diǎn)，記者再次來(lái)到小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，除了路燈外，整個(gè)別墅區(qū)里僅有一戶還亮著燈，與幾百套的銷售量形成了強(qiáng)烈反差。

當(dāng)記者向譚穗生確認(rèn)時(shí)，他并未否認(rèn)，并解釋稱，入住少一是因?yàn)閯e墅裝修時(shí)間很長(zhǎng)，一般要一年，而他們交樓還不到兩年；二是因?yàn)樗麄兊目蛻艉芏嗖皇莿傂?，所以都屯著不裝修，現(xiàn)在裝修的只是幾家。

游客消費(fèi)難支撐配套商運(yùn)營(yíng)/

高力國(guó)際董事陳厚橋認(rèn)為，一方面周邊商業(yè)配套建設(shè)要跟上，配套齊全，入住率才高；另一方面別墅的選址很重要，如果距離市區(qū)能在30分鐘之內(nèi)，那么買房者就很有可能把這里當(dāng)作第二居所，反之則只會(huì)被當(dāng)作投資或者度假。據(jù)其分析，哈施塔特既然選址在惠州，那么該項(xiàng)目的客戶定位便應(yīng)該主要是廣州、深圳以及惠州三地的消費(fèi)者，然而哈施塔特距離距離深圳市110公里，距離廣州市125公里，車程都超過(guò)一個(gè)小時(shí)。

哈施塔特項(xiàng)目所在地，原來(lái)是大片大片的山地，“特殊”的選址，讓別墅購(gòu)買者入住意愿不高，湖邊樹(shù)枝上的小鳥(niǎo)，往往是被喧囂的游客吵醒。

“單靠熱鬧就能留住買家嗎？”哈施塔特一名業(yè)主在網(wǎng)上質(zhì)疑道，直指五礦建設(shè)的項(xiàng)目旅游熱但配套建設(shè)更不上的情況。

小鎮(zhèn)的配套建設(shè)究竟如何？7月15日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在哈施塔特外看到，從博羅縣中心到哈施塔特僅有一趟公交，小鎮(zhèn)周圍的幾個(gè)樓盤也都處于在建中，哈施塔特門前那條幾百米長(zhǎng)的路滿是泥土，車輪轉(zhuǎn)動(dòng)得稍快，便會(huì)揚(yáng)起一路的塵土。

在這條馬路旁邊，一側(cè)樹(shù)著一排宣傳板，但沒(méi)有動(dòng)工的跡象。據(jù)其營(yíng)銷中心一名銷售介紹，這里將建成8千平方米的臨街商鋪。譚穗生亦告訴記者，這里是滿足住戶日常生活的基礎(chǔ)商業(yè)，預(yù)計(jì)年底完工。

在譚穗生看來(lái)，小鎮(zhèn)的生活配套“基本齊備”，雖然臨街商鋪還待建，但是小鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)區(qū)已經(jīng)開(kāi)了十幾家店鋪，可以在小鎮(zhèn)內(nèi)滿足吃喝娛樂(lè)等需求。至于如何買菜，他表示，因?yàn)樾℃?zhèn)距離江北、博羅都很近，所以平時(shí)可以買了菜再回家。

隨后，記者來(lái)到商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)，偌大的商業(yè)區(qū)雖然有很多游客，但開(kāi)張的店鋪屈指可數(shù)，為不影響觀瞻，大多數(shù)店鋪安裝的是假門，整個(gè)小鎮(zhèn)只有一家小型便利店。這在華德顧問(wèn)公司總裁黃柏林看來(lái)，簡(jiǎn)直不可思議，“100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目怎么也要配一個(gè)兩、三千平方米的沃爾瑪社區(qū)店”。

據(jù)記者了解，開(kāi)張的店鋪很多是自營(yíng)的。譚穗生表示，為了保證服務(wù)水準(zhǔn)，店鋪都是或者自己經(jīng)營(yíng)、或者委托經(jīng)營(yíng)。此外，商業(yè)區(qū)之所以有很多還沒(méi)有開(kāi)放，是在給大型品牌預(yù)留。至于這里未來(lái)會(huì)引進(jìn)的大型品牌是哪幾家，譚稱還在洽談中，暫不方便透露。

哈施塔特的入住率低和配套建設(shè)少有關(guān)系嗎？在陳厚橋看來(lái)，配套和入住是相互影響的，僅憑游客消費(fèi)支撐不了商業(yè)區(qū)的運(yùn)營(yíng)，只有買房者把這里當(dāng)成是第二居所，商業(yè)才有可能旺起來(lái)。另外，據(jù)他分析，如果哈施塔特周邊的小區(qū)入住率高，也能抬升商戶加盟哈施塔特商業(yè)區(qū)的熱情，但現(xiàn)在周邊也沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，所以只能靠五礦建設(shè)自己慢慢培育了。

那么，哈施塔特開(kāi)發(fā)之前對(duì)于住宅周邊配套建設(shè)的規(guī)劃是什么樣？對(duì)此，博羅縣住建局規(guī)劃用地科的一位工作人員向記者表示，哈施塔特的規(guī)劃主要由當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院的編研中心負(fù)責(zé)。但當(dāng)記者趕到編研中心時(shí)，該中心鄭主任以她個(gè)人不方便接受采訪為由婉拒了記者。

旅游地產(chǎn)要素遠(yuǎn)未完備/

“哈施塔特的優(yōu)勢(shì)在于那個(gè)湖。”在黃柏林看來(lái)，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)多是“借旅游開(kāi)發(fā)之名，行地產(chǎn)收入之實(shí)”，旅游屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷的一個(gè)噱頭，主要目的是發(fā)揮項(xiàng)目所在地的資源優(yōu)勢(shì)，以便銷售住宅。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)小鎮(zhèn)的建筑以湖為中心呈四周發(fā)散狀。此外，譚穗生還介紹道，年內(nèi)會(huì)在湖邊上馬大型水上游樂(lè)中心項(xiàng)目。

哈施塔特申請(qǐng)4A景區(qū)其實(shí)也是一種營(yíng)銷策略，黃柏林進(jìn)一步解釋道，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)共性，即項(xiàng)目所在地交通欠發(fā)達(dá)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從旅游地產(chǎn)六要素“食、住、行、游、購(gòu)、娛”下足功夫，以吸引那些對(duì)生活有品質(zhì)要求的消費(fèi)者來(lái)偏遠(yuǎn)地區(qū)買房。

7月15日，記者看到小鎮(zhèn)內(nèi)一個(gè)小木屋外也掛上了“創(chuàng)建國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)小組辦公室”的標(biāo)志，以表明尚不是4A級(jí)景區(qū)。

譚穗生表示，現(xiàn)在還在申請(qǐng)中，縣、市的審批已經(jīng)過(guò)了，前段時(shí)間省里也派專家來(lái)初審，問(wèn)題不大，提了一些小意見(jiàn)，主要是指示牌不到位等，預(yù)計(jì)年底可以拿到4A稱號(hào)。

隨后，記者采訪了廣東省旅游局，以了解申請(qǐng)情況，但被告知哈施塔特尚在審核過(guò)程中，目前不方便公布。

根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》，4A級(jí)景區(qū)需要在八個(gè)項(xiàng)目共1000分中拿到850分方可，這些項(xiàng)目包括旅游交通、游覽、旅游安全以及衛(wèi)生等。

然而，7月15日記者在小鎮(zhèn)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，從入口到特色商業(yè)區(qū)步行至少十分鐘，但是并沒(méi)有任何代步工具可用。據(jù)營(yíng)銷中心銷售人員介紹，之前是有配備電動(dòng)車的，但是前段時(shí)間壞了，年底會(huì)重新配備。另外，記者還在湖邊看到，一側(cè)的商業(yè)區(qū)仿奧地利小鎮(zhèn)風(fēng)格的建筑別具風(fēng)情，另一側(cè)在建的別墅卻使得小湖旁零散堆積著建筑廢材，而遠(yuǎn)處的青山也因人工開(kāi)鑿不時(shí)裸露出土灰色的巖石。此外，公開(kāi)信息顯示，占地近100萬(wàn)平方米的小鎮(zhèn)，僅有2萬(wàn)平方米的區(qū)域是用來(lái)仿照奧地利的哈爾施塔特小鎮(zhèn)建筑。這意味著，整個(gè)小鎮(zhèn)只有很小一部分可用于旅游。

五礦發(fā)力旅游地產(chǎn)收益待考/

事實(shí)上，五礦建設(shè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的時(shí)間并不長(zhǎng)。“旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很熱，基本算是成熟期，而且未來(lái)至少還有二、三十年的發(fā)展。”黃柏林稱。

2010年9月五礦建設(shè)發(fā)公告稱，五礦建設(shè)與深圳泛華工程集團(tuán)公司旗下的博羅縣碧華房地產(chǎn)公司簽訂收購(gòu)協(xié)議，以7.49億元價(jià)格購(gòu)得后者80%土地開(kāi)發(fā)權(quán)益。據(jù)悉，已取得的土地最多可建樓面面積約195.4萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)每平方米僅為500元左右。但是，其一期別墅售價(jià)現(xiàn)已逼近15000元/平方米。

這個(gè)總投資60億元的項(xiàng)目，現(xiàn)在收益如何？譚穗生以商業(yè)機(jī)密為由婉拒回答。不過(guò)，五礦建設(shè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年、2013年兩年內(nèi)，該項(xiàng)目已確認(rèn)收入共計(jì)4.877億港元 （約合人民幣4億元）。另外，現(xiàn)在進(jìn)入小鎮(zhèn)雖然尚無(wú)門票，但譚穗生表示未來(lái)或有變動(dòng)。

除了在建的哈施塔特外，2013年4月，五礦建設(shè)還在南京江寧投資20億美元打造方山旅游小鎮(zhèn)。據(jù)之前媒體報(bào)道，該項(xiàng)目背靠方山旅游度假區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃建設(shè)高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、旅游小鎮(zhèn)，建成后將集休閑旅游、參禪禮佛為一體。

“在旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)圈內(nèi)，他們算不上是主力軍，產(chǎn)品的量少，分布也不廣泛，市場(chǎng)占有率低。”黃柏林向記者談及五礦建設(shè)近年來(lái)對(duì)旅游地產(chǎn)投資時(shí)稱稱。

那么，該如何衡量一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)呢？對(duì)此，黃柏林表示，這要從三個(gè)方面考量，一個(gè)是從消費(fèi)者的角度來(lái)看，這個(gè)仿奧地利小鎮(zhèn)的項(xiàng)目在消費(fèi)者中的受歡迎程度如何。據(jù)其調(diào)研了解，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)偏高，生活不便利，并不是很受歡迎；二是從當(dāng)?shù)卣慕嵌葋?lái)看，這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有給所在地的經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境保護(hù)帶來(lái)很大的提高。就其了解，這個(gè)項(xiàng)目的地理位置并不好，至少并沒(méi)有給當(dāng)?shù)卣畮?lái)很高的土地財(cái)政收入；三是從房企的角度來(lái)看，最成功的是能把項(xiàng)目做成旅游目的地。在他看來(lái)，就這一點(diǎn)而言，哈施塔特還有待繼續(xù)發(fā)展。

“總之，哈施塔特這個(gè)項(xiàng)目不算成功。”黃柏林稱。