每經(jīng)編輯 嚴(yán)躍進(jìn)    

◎嚴(yán)躍進(jìn)

北上廣深四個一線城市，限購限貸政策能否松綁，成為政策和市場層面關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為，一方面，此類政策“緊箍”依然有必要戴上，一步到位放松做法并不現(xiàn)實(shí)。但另一方面也須意識到，基于目前樓市周期性調(diào)整節(jié)奏，對一線城市政策進(jìn)行微調(diào)的時機(jī)也逐漸成熟。

2010年4月，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》文件下發(fā)。這一被稱為“新國十條”的政策即限購限貸政策，其初衷是抑制房價上漲、給過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)降溫。2010年4月末北京積極響應(yīng)，制定了比中央更為嚴(yán)厲的實(shí)施細(xì)則，規(guī)定北京市民只能購買一套商品房。房貸政策也面臨大調(diào)整：首套房貸“退二進(jìn)三”、二套房貸最低需五成、三套房貸絕跡。隨后深圳在當(dāng)年9月、上海和廣州在當(dāng)年10月也出臺了限購令。

一線城市的限購政策并沒有止步。無論是2011年1月的 “新國八條”，還是2012年四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線的政策，一線城市都率先跟進(jìn)。2013年3月一線城市響應(yīng)“新國五條”政策制定了細(xì)則。到了當(dāng)年第四季度再次出臺“N條式”的加碼令，包括2013年10月的 “京七條”和“深八條”、11月的“滬七條”和“穗六條”。

限購限貸政策下的違規(guī)交易，將面臨房產(chǎn)登記不予辦理的行政干預(yù)。其效果也值得肯定，比如投資投機(jī)需求占總交易量的比例呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但圍繞該政策的指責(zé)和負(fù)面效應(yīng)也隨之而來。

房價依然在暴漲。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，以2010年為定基，今年6月份北上廣深四個城市商品住宅價格指數(shù)上漲了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%，此類漲幅遠(yuǎn)超二、三線城市。

曾經(jīng)堅挺的一線樓市成交也卷入了降溫的大漩渦中。今年以來，四個一線城市庫存均出現(xiàn)了上升，庫存去化周期明顯延長，從過去12個月以下水平上升到13個月以上水平。此類城市也開始出現(xiàn)樓盤滯銷的現(xiàn)象。

限購政策倒逼“候鳥一族”置業(yè)者的出現(xiàn)。比如北京部分不符合限購條件的就業(yè)者在河北燕郊置業(yè)，而上海的則在昆山花橋置業(yè)。相應(yīng)的，廣州對應(yīng)佛山、深圳對應(yīng)東莞。就業(yè)地和居住地的分離，使得此類群體每天必須起早貪黑在兩個城市之間“遷徙”。

一線城市的樓市調(diào)控政策還不能輕易地解除，否則容易引發(fā)樓市秩序混亂。但基于對政策的反思進(jìn)行微調(diào)則顯得很有必要。關(guān)鍵是要把控兩點(diǎn)：一是落實(shí)市場化的原則，即用差異化的思路、財稅金融的手段來進(jìn)行調(diào)控。二是要拯救并激活曾被壓抑的購房需求，真正讓支付能力得到釋放，并加速樓市資源的循環(huán)。在這基礎(chǔ)上，基于城市特征和市場變動，可以有以下七個微調(diào)舉措。

第一、對外地人單身無法購房的政策進(jìn)行調(diào)整。從傳統(tǒng)的置業(yè)、婚嫁習(xí)慣看，“先購房再領(lǐng)結(jié)婚證”是民間傳統(tǒng)做法。對于一線城市外地人口來說，本身在購房款籌集、社保繳納年限積累等方面面臨較大壓力，若再受此類政策的干預(yù)，那么整個購房的隱性成本會很高。從目前一線城市的市場反應(yīng)看，對此類政策也持進(jìn)行調(diào)整甚至是直接取消的態(tài)度。當(dāng)然，若擔(dān)心有“后遺癥”，那么可嘗試這樣一種做法：此類群體社保繳納年限要延長，但允許以單身資格購房。

第二、落實(shí)分區(qū)差異化調(diào)控思路。一線城市的市區(qū)房價壓力很大，但部分郊區(qū)市場卻存在空城隱憂。如果能夠鼓勵購房者到郊區(qū)置業(yè)，將使得此類住房庫存得到較好釋放。而且對于一線城市來說，郊區(qū)市場的地鐵物業(yè)比較發(fā)達(dá)，一旦大量人口聚集郊區(qū)，那么社區(qū)的氛圍會很快形成，這也利好郊區(qū)置業(yè)自卑感的消除。而對于市區(qū)來說，依然要面臨嚴(yán)苛的限購政策。

第三、基于一線城市購房者的支付特征，在首付款和月供款上做創(chuàng)新。一線城市購房者的經(jīng)濟(jì)特征體現(xiàn)在三個方面。首付能力較差：對于總價200萬元的住房，首付需60萬元，一般購房者難以承受。月供能力較好：除了傳統(tǒng)工資收入外，一線城市兼職機(jī)會多，各類額外報酬多。公積金制度較完備：很多購房者繳納了較多的住房公積金，但短期內(nèi)無法使用?；诖?，不妨對此類群體的首付款嘗試分期支付的創(chuàng)新，并以公積金繳納款為擔(dān)保。

第四、積極為行業(yè)緊缺人才提供落戶便利。限購政策將本地和外地戶口進(jìn)行了差異化對待，未來可以從戶籍制度上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。過去一線城市只專注金融貿(mào)易類人才的落戶。實(shí)際上，只要是行業(yè)緊缺人才，都應(yīng)該享受落戶優(yōu)惠。此類指標(biāo)可從剛畢業(yè)的大學(xué)生落戶指標(biāo)中抽取一部分出來。戶口的通道打通，那么自然就符合本地戶口購房的資格。

第五、對于有強(qiáng)烈住房改善欲望的購房者，應(yīng)允許并鼓勵其二次置業(yè)，但首套房需受政府監(jiān)管。一線城市的物業(yè)需求變動會比別的城市快，很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者，有置換物業(yè)的需求。未來應(yīng)提供稅收和金融上的優(yōu)惠，鼓勵此類群體進(jìn)行二次置業(yè)。而首套房源則納入地方政府監(jiān)管。地方政府或進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的收儲，或進(jìn)行房產(chǎn)登記和統(tǒng)一管理，最終將其納入公租房體系中。

第六、放寬大戶型、高端物業(yè)等類型的限購政策。過去之所以對此類物業(yè)進(jìn)行限購，緣于其容易拉升整個城市的房價。未來首先要從價格核算體系上分離此類產(chǎn)品，從而規(guī)避房價在統(tǒng)計層面上的暴漲。其次應(yīng)鼓勵高凈值人群進(jìn)行置業(yè)，從而釋放支付能力。對于房企來說，高端項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)順暢，中低端物業(yè)的降價自然不會太猶豫。

第七、允許長線投資的購房者入市。一線城市的樓市發(fā)展，并非靠剛需購房一股力量就能夠活躍起來，投資者的作用并不能完全被抹殺。投機(jī)性購房需求以短期套現(xiàn)為目標(biāo)，容易擾亂市場，依然要被排除在外。而以獲取租金為目的、進(jìn)行長線投資的購房者，實(shí)際上能夠?yàn)橐痪€城市物業(yè)價值的發(fā)現(xiàn)、租賃市場的物業(yè)供給等層面提供積極的作用。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）