在樓市成交萎縮低迷調(diào)整之下，京城樓市的玩法正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變。

如果說在之前市場一片大好時，開發(fā)商樓盤遍地開花；那么現(xiàn)在北京樓市的競爭格局特征是高端盤在大力推廣?？梢哉f，今年京城樓市是高端樓盤的天下，其背后則是各個開發(fā)商之間圈層資源的“比拼”。

開發(fā)商“豪賭”高端樓盤

首開、泛海、泰禾、金地、旭輝、方興地產(chǎn)金茂府、當代置業(yè)……今年以來，北京樓市被一連串知名企業(yè)的項目攪動。這背后是北京樓市的競爭格局的變化。這些品牌開發(fā)商在不斷地推介自己旗下的高端盤，而其他中小開發(fā)商在北京已經(jīng)很難玩下去了。

“去年原來在北京清河準備拿一塊我們自己做完土地整理的地塊(一般來說，開發(fā)商自己做的土地整理，拿地有一定優(yōu)勢)，結果價格遠高出我們的預期，最后被廣東的一家企業(yè)拿走了。”北京本地某區(qū)縣開發(fā)商副總王先生私下向上證報記者表示，由于去年市場過于火爆，品牌開發(fā)商大舉高價拿地，他們已經(jīng)退出北京主城區(qū)的角逐。

這家企業(yè)的遭遇，是目前京城樓市的一個縮影。隨著近幾年特別是2013年拿地成本的不斷創(chuàng)新高，北京樓市已經(jīng)成為名牌開發(fā)商的天下。

“我們將要推出的泛海國際二期都是大戶型，目前價格沒定，但初步預計單套總價至少在2000萬元以上，該項目整體規(guī)模達280萬平方米，預計首次推出套數(shù)上百套。”泛海控股（000046）副總裁吳道緣向上證報透露，泛海之所以逆勢推出該超大超豪華大盤，是順勢而為之舉。

與之區(qū)別是泰禾北京院子、拾景院、1號街區(qū)等項目。其中，泰禾北京院子項目專門請來影視明星成龍助陣。當然，泰禾拾景院、1號街區(qū)還不是真正的“高端項目”，定價在每平方米2至3萬。但是，即便是為了這樣的項目，泰禾也花大力氣推薦。例如，永輝超市（601933）簽約入駐泰禾1號街區(qū)商街，泰禾專門在嘉里中心舉行客戶活動。

而北京本地大腕——首創(chuàng)地產(chǎn)，為了推動旗下天禧項目，首創(chuàng)集團董事長劉曉光靠自己的面子，請來了圈內(nèi)大腕任志強、馮侖、潘石屹等捧場。

記者曾到該項目實地調(diào)研，這個項目坐落在北京東三環(huán)邊，與新的中央電視臺相望，其單套價格也要幾千萬，僅僅一扇從德國原裝進口的門就要80-100萬元。

能否突圍結局難料

上述項目還只是北京樓市的一部分，預計今年下半年北京還會有更多的千萬級項目入市。

但據(jù)亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫還介紹，今年上半年北京總價在1000萬至2000萬之間改善型房源成交乏力，539套的成交量比去年同期減少404套。

躺著賺錢的日子一去不復返了，或許是上述知名房企“血拼”高端項目的原因之一。

根據(jù)亞豪機構日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于去年末的北京樓市價格管控，多個高端樓盤不得不推遲入市，并在今年高端住宅價格管控出現(xiàn)放松的時候紛紛進場。上半年北京共有13個單價超過5萬元/平方米的公寓產(chǎn)品入市，為市場新增供應1888套。然而，這類高端公寓產(chǎn)品成交只有897套，同比下降57%；成交面積15.9萬平方米，同比回落59%。供應的增加，直接導致競爭的加劇。

記者注意到，從資金周轉(zhuǎn)的角度來看，高端住宅項目對開發(fā)商資金鏈的考驗將比以往更為嚴酷，過去以久囤地、緩開工博取價格上漲空間的做法已經(jīng)很不現(xiàn)實，這種模式只會影響整個公司的資金鏈。