每經(jīng)編輯 陳開朝    

◎陳開朝

樓市首現(xiàn)撕裂

今年以來，樓市降價風(fēng)潮大有愈演愈烈之勢。在這一年，樓市首次出現(xiàn)了“撕裂”：眾城市普遍量價齊跌，但也有個別地區(qū)如京津冀城市出現(xiàn)量價齊升，眾房企加入削價促銷行列，也有個別房企卻逆勢賣出了高價。

有人用供求比、存銷比和土地消化周期三個指標(biāo)解釋這一現(xiàn)象，認為眾城市供遠大于求是導(dǎo)致這次降價風(fēng)潮的主因。事實上，今年這三個指標(biāo)的供應(yīng)端基本與去年一致，但兩年行情截然不同，又作何解釋？要知道，一直以來，中國房企屬于忍者神龜種類，以善“扛”著稱，即使在危機四伏的2008年和風(fēng)聲鶴唳的2010年，降價幅度也鮮超七折，但今年卻是動不動就六、七折殺價銷售。為什么開發(fā)商會如此傷筋動骨殺價解套？

難道行業(yè)已進入了大拐點的肅殺時刻？

根據(jù)本文推算，情況并未如此悲觀，城鎮(zhèn)商品住宅市場大拐點時刻預(yù)計還有三年多時間。這一判斷基于總供給和總需求的均衡關(guān)系。截至目前，我國商品住宅供應(yīng)遠小于潛在需要。供應(yīng)上，1986~2013年我國商品住宅成交92億平方米。需求上，城鎮(zhèn)居民每戶住房按平均100平方米計，住房總需要約236億平方米。由此推算，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房需要缺口至少為144億平方米。住房需求潛在缺口雖大，但有效需求較小。2012年，我國城鎮(zhèn)住房中高需求、剛需、廉價商品房、公租房的比重分別占15%、35%、10%、40%。中高需求和剛需合計占50%，才118億平方米左右。換句話講，非保障性商品住宅存量需求僅剩26億平方米。

城鎮(zhèn)化和舊城改造按常規(guī)推進，商品住宅需求大拐點或3年后來臨。舊改方面，2002年及以前的商品住宅由于結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能離現(xiàn)代居住要求較遠，未來10年相當(dāng)部分都會進入舊改，其體量少于13億平方米。假定未來10年均勻釋放，舊改需求每年釋放量約為1.3億平方米。城鎮(zhèn)化如按常規(guī)推進，未來10年如果維持年均提高1.22個百分點的水平。從收入水平角度，由于農(nóng)村居民人均收入要低于城鎮(zhèn)居民人均收入，因此農(nóng)民進城帶來的商品住宅需求比例肯定低于城鎮(zhèn)家庭比例，即不會超過50%（2.7億平方米）。通過計算，筆者認為3.43年后，我國商品住宅市場成交量出現(xiàn)大拐點，年需求缺口高達7.57億平方米。由于一直以來商品住宅成交面積占商品房成交面積近九成，所以這也將是房地產(chǎn)的拐點時刻。

如何拯救房地產(chǎn)業(yè)

目前房市仍未到大拐點時刻，但即將駛?cè)雱×艺{(diào)整期。類似草原上“牛吃草”現(xiàn)象，只要有存量資源，就說明還沒到大拐點肅殺時刻，此時仍應(yīng)該像2013年那樣繼續(xù)呈現(xiàn)欣欣向榮景象，而不應(yīng)該像現(xiàn)在這樣一邊是海水、一邊是火焰的“撕裂”態(tài)勢。原因可能在于樓市具有不同于“牛吃草”的特征：主要在于“存量需求”并非同質(zhì)。在第一波剛需大量釋放后，第二波、第三波剛需需要更大力度的降價才能被刺激。目前城鎮(zhèn)人口中，戶均每月可按揭資金與商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之間的約占10%，折合24億平方米。這塊需求過去大部分都未被滿足，因此其在26億平方米存量需要缺口中占據(jù)相當(dāng)大比例。開發(fā)商要刺激這塊需求，只有通過大幅降價。這在實踐中得到印證，今年眾開發(fā)商降價樓盤普遍是剛需樓盤，降價后大部分取得了不錯業(yè)績。

2014年，局部城市、風(fēng)險城市出現(xiàn)撕裂。就像火山噴發(fā)一樣，熔巖在壓力積聚的薄弱板塊率先揮灑，具體表征是局部性降價、個別性破產(chǎn)。其后，眾開發(fā)商放緩在風(fēng)險城市的開發(fā)步伐，紛紛轉(zhuǎn)向無風(fēng)險城市。由于項目利潤率受綜合成本上升擠壓逐年下滑，利潤增長只能靠規(guī)模擴張來推動，因此開發(fā)商在無風(fēng)險城市的開發(fā)力度會更大，進而導(dǎo)致那些供求比、存銷比、土地消化周期仍較合理的城市更快達到供遠大于求狀態(tài)。其后，隨著被蠶食的城市越來越多，速度也越來越快，整個行業(yè)將駛?cè)雱×业恼{(diào)整期……

長遠應(yīng)對之策唯有加快城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)才能拯救房地產(chǎn)業(yè)。假使沒有城鎮(zhèn)化和保障房快速推進，樓市再過3年將顯現(xiàn)大拐點，具體表征是商品住宅成交量腰斬，房價跳水，行業(yè)發(fā)展陷入凝滯，進而對國民經(jīng)濟造成深遠傷害。但如果城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)全面啟動，房地產(chǎn)反而迎來新一輪黃金發(fā)展期。新型城鎮(zhèn)化方面，目前我國6.3億農(nóng)村人口可推動逾200億平方米改善住房需求。假定整個過程10年完成，那么每年平均釋放量為20億平方米，約兩倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主導(dǎo)的3600萬套，仍有96億平方米的體量眾開發(fā)商可參與。隨著眾房企轉(zhuǎn)向新型城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)，整個行業(yè)也將涅槃。

短期應(yīng)對之策在于先充分降價再放開限購比先放開限購再降價更科學(xué)。由于有效的快速推進機制尚未建立，城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)速度不是說提就能提的。這樣，如何應(yīng)對并降低短期劇烈調(diào)整帶來的傷痛，盡量推遲商品住宅市場大拐點時刻來臨，顯得尤為迫切和關(guān)鍵。具體應(yīng)對舉措，無非是針對中低剛需進行大幅降價和放開中高需求的限購，同時向上和向下延伸擴大商品住宅市場有效需求容量。

先降價再取消限購

但要指出，兩個對策先后次序很關(guān)鍵，先充分降價再放開限購比先放開限購再降價更科學(xué)。原因有三個：從整個行業(yè)看，前者有助推遲拐點時刻，更利行業(yè)穩(wěn)定。如果先放開限購，中高改善需求將替代剛需成為市場支撐力量，行業(yè)預(yù)計繼續(xù)保持價升態(tài)勢，中等收入的剛需將持續(xù)被壓制。而一旦中高需求耗盡，商品住宅市場將直線墜落，到時房價即使腰斬，只會加重市場觀望情緒，由于中等收入剛需不能有效激發(fā)，市場由此少了一股救市力量，行情很可能持續(xù)低迷。

從開發(fā)商角度看，現(xiàn)在降價調(diào)整帶來的陣痛是個別性破產(chǎn)，此時破產(chǎn)開發(fā)商還能被保本收購、全身而退。同時行業(yè)進入良性逆周期調(diào)整：隨著成交量下滑，房企數(shù)量不斷減少，同時開發(fā)力度不斷減弱，行業(yè)將始終保持良性。但如果等到大拐點之后再降價，開發(fā)商預(yù)計將大面積破產(chǎn)，大部分自保尚困難，何談去收購？最后兜底的可能是政府，屆時政府可通過財政資助有實力開發(fā)商收購破產(chǎn)房企，或直接收購項目用來做保障房，這倒也節(jié)約了政府保障房的財政投入，但由于是折價虧損賤賣，必然留下理不清還亂的債務(wù)，巨量的壞死債務(wù)會進一步對經(jīng)濟各層面產(chǎn)生持續(xù)連鎖破壞。就像上世紀90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后的景象：經(jīng)濟高速增長戛然而止國家經(jīng)濟持續(xù)陷入低迷。

從個人消費者角度看，大拐點之后的大降價對其并非真正有利，如果整個行業(yè)硬著陸，必然造成大量失業(yè)，就業(yè)競爭趨于激烈，反而導(dǎo)致居民收入持續(xù)下降，這樣房價是下降了，但同時更多人買不起房子，房地產(chǎn)行業(yè)和整個國民經(jīng)濟可能因此陷入凝滯狀態(tài)。

在即將到來的調(diào)整期內(nèi)，政府最應(yīng)做的，是不要受眼前利益羈絆，打出科學(xué)救市組合拳，先充分降價再取消限購至關(guān)重要。在居民收入持續(xù)提高和房價持續(xù)下降下，這可讓更多中等收入人群從保障性住宅需求轉(zhuǎn)移到商品住宅需求。同時，長痛不如短痛，讓行業(yè)合理兼并購以縮小開發(fā)規(guī)模。這些都有利于延遲大拐點時刻的來臨。當(dāng)然，降價和取消限購亦是揚湯止沸之舉，只能延緩但不能阻止大拐點時刻的來臨。未來10年，只有加快推進城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)才能穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)和熨平整個國民經(jīng)濟發(fā)展周期。

（作者為中國房產(chǎn)信息集團研究員）