每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“追求有質(zhì)量的增長?！边@是今年初以來，房地產(chǎn)開發(fā)商常掛在嘴邊的話。在港股市場，一些銷售規(guī)模大幅增長，但利潤沒有同步跟上的公司，股價(jià)出現(xiàn)下跌；反倒是銷售規(guī)模略有增長甚至下降的公司，卻因?yàn)槔麧櫾鲩L超過了銷售增幅，而受到資本的推崇，股價(jià)連續(xù)上漲。

一位研究港股市場的分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，資本市場非常務(wù)實(shí)，并不會(huì)因?yàn)槟臣夜镜匿N售規(guī)模大就會(huì)對(duì)其認(rèn)可；他們更青睞銷售規(guī)模有增長，同時(shí)盈利能同步跟上，甚至超過的公司。

資本市場的擔(dān)憂，并非多余。海通證券之前的研究報(bào)告顯示，在過去的兩三年里，內(nèi)地房價(jià)和地價(jià)上漲的幅度均只比當(dāng)年的CPI略高。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一份研究報(bào)告便指出，未來房地產(chǎn)市場的供求缺口將減小，房地產(chǎn)市場的增速會(huì)越來越慢。

在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)使用粗放的發(fā)展模式，不僅不可能獲得高利潤，反而會(huì)大大提升經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這使得“有質(zhì)量的增長”已經(jīng)成為全行業(yè)的共識(shí)。

有質(zhì)量的增長，要求房地產(chǎn)商必須嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模等問題。

在這方面，各家地產(chǎn)開發(fā)商都在最近的一年里不斷 “鍛煉身體”“均衡營養(yǎng)”，提高企業(yè)的“健康”程度：一方面通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、永續(xù)債和可轉(zhuǎn)債等調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，將短期債務(wù)轉(zhuǎn)為長期債務(wù)；另一方面則通過不斷引入其他合作股東，包括股權(quán)式地產(chǎn)基金，以及引入更多優(yōu)勢的合作企業(yè)，提升公司經(jīng)營的絕對(duì)實(shí)力。

此外，近年來，房地產(chǎn)商在拿地方面也極為審慎，利用數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)，選擇盈利能力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，堅(jiān)決不拿高風(fēng)險(xiǎn)地塊。還有部分開發(fā)商選擇降低持有物業(yè)的數(shù)量，降低自有資金的占用比例，讓沉淀的資金發(fā)揮更高的經(jīng)營效益。對(duì)那些根據(jù)規(guī)劃不得不開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商也會(huì)選擇減少需要持有的商業(yè)面積，盡可能地出售，或者打包成金融類的理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)施持有物業(yè)的資產(chǎn)證券化。

與此同時(shí)，開發(fā)商的運(yùn)營模式也發(fā)生了非常大的變化，從重資產(chǎn)的開發(fā)逐漸向輕資產(chǎn)的資產(chǎn)管理開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，進(jìn)而控制風(fēng)險(xiǎn)。社區(qū)金融、物業(yè)管理、增值服務(wù)……這些原本開發(fā)商看不上的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在也被其視為新的利潤增長點(diǎn)。

龍光地產(chǎn)：“低成本、高利潤”成核心競爭力

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

近年來，與多數(shù)新晉內(nèi)地房地產(chǎn)在港交所上市企業(yè)上市即破發(fā)不同的是，龍光地產(chǎn)自去年12月在港掛牌以來，始終收?qǐng)?bào)于2.1港元/股的發(fā)行價(jià)上方，顯示出公司深受投資者信賴。這與龍光地產(chǎn)追求的質(zhì)量型增長模式不無關(guān)系。

龍光地產(chǎn)公布的2013年年報(bào)顯示，龍光地產(chǎn)去年已確認(rèn)的收益為111.2億元，同比增長68.8%，報(bào)告期內(nèi)核心溢利為20.45億元，同比大增73.6%，核心利潤率為18.4%，較2012年全年的17.9%增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。龍光地產(chǎn)董事會(huì)主席紀(jì)海鵬坦言，龍光地產(chǎn)的核心競爭力在于成本低、利潤高，2012年公司的凈利潤率（不含評(píng)估增值）達(dá)到18%，毛利率達(dá)到39%，在內(nèi)地房地產(chǎn)在港上市企業(yè)中處于較高水平。

此外，龍光地產(chǎn)上市后打通了海外融資渠道，一方面對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處在更加健康的水平；另一方面，上市加強(qiáng)了企業(yè)的內(nèi)部治理，公司更加強(qiáng)調(diào)透明和規(guī)范化發(fā)展。公司年報(bào)顯示，龍光地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)簡潔，融資成本較低，所融資金的平均成本僅為8.42%，截至去年末，龍光地產(chǎn)成功將凈負(fù)債率大幅降低至60.9%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，良好的財(cái)務(wù)狀況為龍光地產(chǎn)未來實(shí)現(xiàn)高速增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

雅居樂地產(chǎn)：“去家族化”完善管理體制

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

盡管今年上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，但雅居樂依然獲得了可觀的業(yè)績?cè)鲩L。公司最新公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂累計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售金額為216.7億元，同比增長34.2%，銷售增速在行業(yè)內(nèi)位居前列，按照今年初公司公布的480億元銷售目標(biāo)，上半年雅居樂的完成率為45.1%，成為少數(shù)完成率在四成以上的房企。

雅居樂良好的業(yè)績與今年來推出的多項(xiàng)戰(zhàn)略改革不無關(guān)系。今年3月，雅居樂在人事結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了重大調(diào)整，任命黃奉潮、梁正堅(jiān)、陳忠其3位職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任執(zhí)行董事，其中黃奉潮負(fù)責(zé)海南及云南區(qū)域項(xiàng)目管理及經(jīng)營，梁正堅(jiān)負(fù)責(zé)華南區(qū)域項(xiàng)目的管理及經(jīng)營，陳忠其負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)工程管理。此外，雅居樂管理層提出了銷售管理權(quán)限下放，企業(yè)五個(gè)區(qū)域的地區(qū)總監(jiān)將負(fù)責(zé)擔(dān)當(dāng)起投資、拿地、營銷等全方位的管理，并且通過良好的獎(jiǎng)罰制度，提升員工積極性。

輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕認(rèn)為，隨著雅居樂從一家區(qū)域性房企發(fā)展成全國性地產(chǎn)公司，企業(yè)的管理層從原來的家族式管理逐漸向職業(yè)經(jīng)理人模式調(diào)整，這是企業(yè)在治理體系上的一次巨大進(jìn)步。隨著公司注重提高周轉(zhuǎn)率且在全國的布局逐漸完善，將有助于雅居樂在未來沖刺更高的銷售目標(biāo)，甚至進(jìn)入上市房企第一梯隊(duì)。

佳兆業(yè)地產(chǎn)：聯(lián)手生命人壽探索雙贏合作

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

目前，房地產(chǎn)開發(fā)已從單兵作戰(zhàn)進(jìn)入聯(lián)合戰(zhàn)斗的時(shí)代，合作開發(fā)逐漸成為主流模式，險(xiǎn)資與房企的聯(lián)合更是成為行業(yè)內(nèi)的新穎合作模式。

今年4月9日，經(jīng)過21輪爭奪，佳兆業(yè)地產(chǎn)和生命人壽聯(lián)合體以54億元競得 “大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目”，這也是深圳自2001年建立土地招拍掛市場以來，出讓土地面積最大的一幅地塊。

事實(shí)上，佳兆業(yè)地產(chǎn)與生命人壽的合作由來已久，早在2009年12月，佳兆業(yè)地產(chǎn)宣布，與生命人壽簽訂為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，共同探索商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資商機(jī)，雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。此外，生命人壽自去年10月以來，已連續(xù)兩次增持佳兆業(yè)，目前的持股比例高達(dá)15.2%，是佳兆業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。

克爾瑞研究員陳開朝表示，隨著雙方合作不斷深入，佳兆業(yè)地產(chǎn)后續(xù)拿地和開發(fā)投入都可以通過項(xiàng)目合營公司向生命人壽借貸，這樣佳兆業(yè)就可實(shí)現(xiàn)低投入、低成本運(yùn)作。對(duì)生命人壽而言，其則可以坐享借貸利息和盈利分紅，這是房企與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的一次創(chuàng)新。

時(shí)代地產(chǎn)：“生活藝術(shù)家”增加產(chǎn)品價(jià)值

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

摩根士丹利資本國際指數(shù)（MSCI）于今年5月宣布，將時(shí)代地產(chǎn)納入MSCI全球小型股指數(shù)MSCI中國指數(shù)成份股。此舉意味著這家于去年12月才成功登陸香港聯(lián)交所的新晉內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，僅用半年時(shí)間便獲得國際投資者的認(rèn)同。

與追求規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張的大多數(shù)“粵派”房企不同，時(shí)代地產(chǎn)以“生活藝術(shù)家”為定位，旗下眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中均規(guī)劃有藝術(shù)類配套。

在產(chǎn)品打造上，時(shí)代地產(chǎn)更注重配套設(shè)施的建設(shè)，在社區(qū)中強(qiáng)化客戶的藝術(shù)體驗(yàn)，并首度將國家級(jí)美術(shù)館引入社區(qū)，以此提高產(chǎn)品附加值。這一產(chǎn)品布局同樣反映在公司的業(yè)績上，時(shí)代地產(chǎn)去年的銷售額達(dá)111億元,同比增長57.2%，營業(yè)收入為96.95億元，同比增加203.2%，利潤為9.87億元，同比增加172%。

值得一提的是，時(shí)代地產(chǎn)在上市招股時(shí)成功引入富力地產(chǎn)主席李思廉作出基礎(chǔ)投資者入股，有分析師認(rèn)為，時(shí)代地產(chǎn)目前主要專注住宅產(chǎn)品的開發(fā)，隨著李思廉的入股，時(shí)代地產(chǎn)未來有可能通過與富力合作介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步完善業(yè)務(wù)布局。

領(lǐng)地集團(tuán)：深耕華南實(shí)現(xiàn)“彎道超車”

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

作為“川派”房企的代表之一，領(lǐng)地集團(tuán)在全國擴(kuò)張的步伐正在不斷加快。領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁李濤此前曾透露，今年集團(tuán)的目標(biāo)是“雙百戰(zhàn)略”——產(chǎn)值突破100億元，同時(shí)進(jìn)入行業(yè)百強(qiáng)。預(yù)計(jì)到2016年，領(lǐng)地集團(tuán)的銷售額將突破400億元，這意味著公司在未來3年的年復(fù)合增長率將超過92%。

要實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，全國化布局必不可少?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，領(lǐng)地集團(tuán)于2004年10月才在成都設(shè)立分公司，不到兩年就出川赴粵，在廣東注冊(cè)了房地產(chǎn)公司。此后幾年內(nèi)，旗下的子公司遍布北京、四川、廣東、吉林等地，并成功開發(fā)了多處大型住宅社區(qū)、大型購物中心和超甲級(jí)寫字樓。2014年，領(lǐng)地集團(tuán)在群雄割據(jù)的華南區(qū)域進(jìn)一步加強(qiáng)了拓展力度，兩個(gè)月內(nèi)公司就在廣東區(qū)域獲得4塊土地，同時(shí)把區(qū)域總部從佛山遷至廣州珠江新城，準(zhǔn)備在廣東全面發(fā)力。

李濤表示，領(lǐng)地集團(tuán)崛起于四川，但要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展目標(biāo)，深耕廣東區(qū)域是重要的戰(zhàn)略選擇。目前，領(lǐng)地集團(tuán)在廣州、佛山禪城、南海、順德等區(qū)域持續(xù)投資儲(chǔ)備資源，2014年將實(shí)現(xiàn)在廣東地區(qū)“十盤齊發(fā)”的階段性目標(biāo)，中長期還會(huì)逐步把發(fā)展版圖擴(kuò)張到珠三角其他區(qū)域，力爭不斷提高市場份額。

世紀(jì)金源：大盤路線的快速之道

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

從最初的“北京世紀(jì)城”到后來的“重慶世紀(jì)城”、“杭州灣世紀(jì)城”，世紀(jì)金源數(shù)年來打造的十多個(gè)世紀(jì)城項(xiàng)目，基本上每個(gè)規(guī)模都超過了400萬平方米。超大體量的開發(fā)規(guī)模意味著資金的長期占用，這對(duì)于企業(yè)的開發(fā)能力以及資金實(shí)力都是極大的考驗(yàn)。

但對(duì)世紀(jì)金源來說，類似這樣的“造城”項(xiàng)目同樣可以快速的周轉(zhuǎn)起來。一般600萬平方米以上的項(xiàng)目，大部分企業(yè)需要近十年的開發(fā)時(shí)間，而世紀(jì)金源則將其縮短到了3～4年。以其在昆明開發(fā)的世紀(jì)城項(xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)開發(fā)周期僅用了3年，這一快速周轉(zhuǎn)的大盤開發(fā)也被稱之為世紀(jì)金源的造城模式。

在世紀(jì)金源集團(tuán)董事局主席黃如論看來，以快制勝尤為重要。以最快的時(shí)間，滾動(dòng)發(fā)展，提高資金利用效率。實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，則需要掌握好輕重緩急，保證資金的平衡，以及更好的適應(yīng)市場需求。

據(jù)了解，在世紀(jì)金源的 “造城”過程中，資金優(yōu)勢也較為突出，很少會(huì)借助于銀行貸款，自有資金的運(yùn)營大大降低了使用成本。關(guān)鍵在于，集團(tuán)旗下的其他產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了持久且穩(wěn)定的資金支持。

旭輝地產(chǎn)：高周轉(zhuǎn)已是基本能力

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“高周轉(zhuǎn)對(duì)我們來說，已經(jīng)是基本能力，不是追求速度有多快，而是要像賽車那樣想快就快，想慢就慢。”這是上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)，旭輝集團(tuán)總裁林峰提出的高周轉(zhuǎn)的看法。

旭輝集團(tuán)董事長林中在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，快速發(fā)展的過程中要注重控制風(fēng)險(xiǎn)，要堅(jiān)持在安全底線之上的成長。旭輝內(nèi)部一直在堅(jiān)持可持續(xù)、有質(zhì)量的增長。

今年，旭輝集團(tuán)發(fā)展的主題強(qiáng)調(diào)快速增長、均衡發(fā)展。對(duì)旭輝來說，均衡發(fā)展更關(guān)鍵。目前旭輝在負(fù)債、盈利和質(zhì)量等平衡發(fā)展上做得最好。去年其銷售利潤增長60%以上，同時(shí)負(fù)債率沒有明顯增長，工程質(zhì)量、客戶滿意度都有一定程度提高，這就是旭輝均衡發(fā)展的策略。

和記黃埔：拿地即有成熟方案

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

深入研究后的開發(fā)設(shè)計(jì)，可以避免項(xiàng)目定位的缺失和浪費(fèi)。和記黃埔根據(jù)既往案例，熟知頂級(jí)圈層的喜好和習(xí)慣，因而在拿地之時(shí)，就已經(jīng)有了較為成熟的方案。正是這種模式，讓其在現(xiàn)在地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度已經(jīng)不高的時(shí)代，依然能有不錯(cuò)的收益。

和記黃埔地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)理念是要深入研究每座城市的文化底蘊(yùn)與氣質(zhì)，講究文化交融，充分理解城市精英人群的需求。從早期項(xiàng)目至今，一直堅(jiān)持定位于精英人群，通過不斷積累、完善，為后續(xù)的項(xiàng)目提供了經(jīng)驗(yàn)。

和記黃埔早期在上海開發(fā)的四季雅苑、御翠園是低密度住宅項(xiàng)目。公司認(rèn)為，大都市精英人士在居住之余，也追求休憩和社交等多項(xiàng)需求的生活空間。近期在趙巷板塊推出的“瀧灣”和“臻水岸”項(xiàng)目，也是基于對(duì)上海目前正在逐步成長的金領(lǐng)階層及商務(wù)人士的需求的充分研究。

景瑞控股：嚴(yán)格篩選土地控風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

景瑞地產(chǎn)2013年在港交所上市，市場策略是深耕長三角。景瑞在市場規(guī)模擴(kuò)張的過程中，注重土地儲(chǔ)備的價(jià)值。

在杭州蕭山的土地競拍中，景瑞和九龍倉綠城、合景泰富、保利等多家企業(yè)競價(jià)達(dá)350輪，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐恋匮信?，最終出價(jià)25.74億元。景瑞的策略是，堅(jiān)持對(duì)土地的嚴(yán)格刪選，廣泛參與獲取優(yōu)質(zhì)土地，拿地的成功是最終項(xiàng)目成功的先決條件。

2014年上半年，景瑞地產(chǎn)陸續(xù)在江蘇無錫、太倉拿地，實(shí)現(xiàn)首次進(jìn)入無錫地區(qū)。景瑞在蘇州有三個(gè)不同開發(fā)程度的項(xiàng)目，近期在太倉獲兩幅地塊，再度印證其深耕長三角核心城市的策略。

景瑞控股重視土地成本管控，認(rèn)為廣泛參與的同時(shí)，必須理性出價(jià)。對(duì)于地理位置、配套條件優(yōu)越的地塊，既要積極爭取，也要根據(jù)嚴(yán)密、科學(xué)的計(jì)算，設(shè)定出價(jià)上限，保證拿地精準(zhǔn)合理。景瑞控股在杭州曾奪下雅戈?duì)柾顺龅牡貕K，價(jià)格僅為雅戈?duì)柍杀镜?.5折。

龍湖：合作開發(fā)帶來穩(wěn)健經(jīng)營

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在港股市場上，龍湖是融資成本最低的民營地產(chǎn)公司之一。而龍湖的融資成本低于很多房地產(chǎn)企業(yè)，其最根本的原因，在于龍湖一直追求有質(zhì)量的增長，把穩(wěn)健發(fā)展作為經(jīng)營的首要任務(wù)。

為了實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)健增長，龍湖一直把負(fù)債率控制在合理范圍內(nèi)，不斷在發(fā)展模式上尋求新突破。此前，龍湖很少與其他企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目，僅上市前在個(gè)別項(xiàng)目上與香港置地、ING等進(jìn)行過合作。而目前，龍湖至少擁有四個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目，分別是與綠地合作的北京昌平沙河區(qū)域滟瀾新宸，與中青旅合作的北京司馬臺(tái)長城的長城源著、和海外基金合作的重慶紅旗河溝項(xiàng)目，以及通過部分股權(quán)收購來進(jìn)行合作開發(fā)的佛山項(xiàng)目。

以北京昌平滟瀾新宸項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地塊由龍湖在去年11月28日競得，總價(jià)21.6億元。該項(xiàng)目的開發(fā)商為北京錦昊萬華置業(yè)有限公司 ，原為龍湖的間接全資子公司。不過，今年3月該公司引入兩個(gè)投資人，分別是綠地和合景泰富。

中弘股份：聚焦旅游地產(chǎn) 多處開花

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

當(dāng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)遭遇“天花板”瓶頸后，不少企業(yè)寄希望于在其他行業(yè)逆襲。

作為一家以旅游地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的房企，中弘股份不斷為其多元化發(fā)展鋪路布局，投資礦業(yè)就是中弘的選擇之一。

早在2011年8月，中弘股份就曾發(fā)布公告，宣布以自有資金6000萬元收購仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)。彼時(shí)，鑫興礦業(yè)擁有一個(gè)采礦權(quán)和一個(gè)探礦權(quán)，且兩個(gè)礦業(yè)權(quán)均不存在質(zhì)押、司法凍結(jié)等權(quán)利限制情況。

作為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一次嘗試，中弘股份首次涉足有色金屬行業(yè)，用以拓寬公司盈利渠道，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力

此外，2013年8月，中弘股份宣布與唐杭生游戲團(tuán)隊(duì)簽訂《手機(jī)游戲戰(zhàn)略合作協(xié)議書》,擬在杭州組建杭州威震江湖網(wǎng)絡(luò)有限公司,有望在2016年前成為中國手機(jī)游戲的領(lǐng)先公司之一。

國泰君安的研報(bào)指出，涉足礦產(chǎn)投資和金融投資，分散主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并增強(qiáng)長期盈利能力。公司涉足礦業(yè)/金融投資，并在北京、海南、云南等地均有較大規(guī)模的特色/旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，后期具較大空間。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)看來，多元化的發(fā)展策略，一來是能夠分散企業(yè)投資的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，二來也利好企業(yè)對(duì)新領(lǐng)域進(jìn)行試探和體驗(yàn)。在樓市政策不斷調(diào)整的環(huán)境中，過于專注單一的產(chǎn)業(yè)，往往會(huì)被政策所羈絆。若有多元化產(chǎn)業(yè)做后盾，那此類企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然會(huì)增強(qiáng)。