每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊到底有多大？英國房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年線上零售占中國社會消費品零售總額的比例預(yù)計將攀升至8.5%。價格優(yōu)勢和各類促銷活動，是中國消費者選擇線上購物的主要原因。去年“雙十一”淘寶推出了折扣盛宴，24小時內(nèi)即實現(xiàn)逾350億元的銷售額。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，一位商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資深人士直言，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨著“內(nèi)憂外患”的局面，不僅需要抵御外部電商的沖擊，其內(nèi)部供應(yīng)量過剩、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象同樣引發(fā)關(guān)注。

據(jù)了解，我國一、二線城市購物中心的平均體量已從2012年的7萬平方米增至2013年的逾8萬平方米，平均每年新建約300個購物中心，我國在建購物中心面積占全球一半以上。雖然數(shù)量上占優(yōu)勢，但我國購物中心的租金與空置率卻不容樂觀，一些二、三線城市購物中心的空置率遠超20%。

然而，住宅市場可見的天花板效應(yīng)，已讓越來越多的房企開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，即便是曾堅持住宅開發(fā)的萬科，也明確了進軍商用物業(yè)的思路。新的戰(zhàn)場考驗著房企更多的能力，如何玩轉(zhuǎn)“購物中心”，如何獲得可觀的收益更需要比拼各自的“內(nèi)功”。

產(chǎn)品業(yè)態(tài)往往決定一個項目的成敗。善于開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)的新鴻基就在上?；春Ｂ烽_發(fā)了配有超大型高尚商場和高端住宅公寓的環(huán)貿(mào)廣場，利用匯聚國際級購物、餐飲以及IMAX影院的商業(yè)資源優(yōu)勢，吸引阿迪達斯（中國）、蘋果和華倫天奴等能承受高租賃價格的高端租戶。

除了產(chǎn)品業(yè)態(tài)的搭配，招租的商業(yè)組合也是影響成敗的關(guān)鍵。凱德商用就是通過升級餐飲及兒童業(yè)態(tài)，出租率已由被收購時的92.7%提升至目前的99.8%，租戶數(shù)量也從原來的163個增加到190多個。

北大資源相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于購物中心的投資者來說，應(yīng)該改變“招進來，收租金”的運營思維。“一勞永逸”不再是購物中心的經(jīng)營思路，應(yīng)該引進百貨方面的管理思維，進而加強購物中心的投資方對運營的重視，提升商戶信心。

“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式。”商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德高級董事王玉珂在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的首要問題。“所有做得較好的商業(yè)地產(chǎn)基本都是租售相結(jié)合的模式，可售的產(chǎn)品很多，包括住宅開發(fā)、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等，但最核心的是把控租售比例。”

卓越集團執(zhí)行總裁張遠在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，隨著房地產(chǎn)進入下半場，行業(yè)價值鏈正在向后延伸，服務(wù)將成為房地產(chǎn)“下半場”的主角。

卓越集團：

探索商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)藍海

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在國內(nèi)寫字樓領(lǐng)域，素有“北SOHO、南卓越”之稱。從2003年至今，卓越集團已在深圳福田中心區(qū)投資開發(fā)7棟寫字樓，被業(yè)界稱為“深圳CBD之王”。

今年，卓越集團在商業(yè)地產(chǎn)的開拓力度更有增無減，包括深圳前海首個商業(yè)項目“卓越前海壹號”等5個項目將陸續(xù)入市，公司全年銷售目標隨之提高至200億元。

除了傳統(tǒng)的項目開發(fā)營運，卓越集團于日前推出“E+商務(wù)”，為旗下商用物業(yè)提供金融服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、商務(wù)物業(yè)服務(wù)和商務(wù)配套服務(wù)。據(jù)悉，卓越集團將整合銀行、擔保公司在內(nèi)的內(nèi)外部各類金融資源，為客戶定制專業(yè)化金融服務(wù)，協(xié)助完成個性化融資方案，提供購房首付款融資、小額信用貸款擔保及消費貸款等，并通過組合貸款等方式，為客戶提供資金解決方案。

卓越集團執(zhí)行總裁張遠在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，隨著房地產(chǎn)進入下半場，行業(yè)價值鏈正在向后延伸，服務(wù)將成為房地產(chǎn)“下半場”的主角，除了自身項目的買家或租戶外，卓越集團還將尋求通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向更多商業(yè)項目輸出“E+商務(wù)”，未來有望成為公司新的利潤增長點。

萬達：商業(yè)模式是制勝關(guān)鍵

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在萬達商業(yè)地產(chǎn)折戟A股后，萬達并未放棄上市之路。

“萬達現(xiàn)在在海外有2家上市公司，但都不是萬達的主要公司，今年的目標是力爭推1到2家主要公司上市。”7月12日，大連萬達集團董事長王健林在公司 “2014年上半年工作會議”中發(fā)出上市宣言。當天萬達集團在官網(wǎng)完整披露了上述工作報告，不僅向市場傳達了上市的決心，還首次明確了上市的公司數(shù)量和時間表。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬達有太多的“秘訣”，而其首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”正是成就其成為亞洲第一不動產(chǎn)運營商的關(guān)鍵。萬達通過與商家結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，讓眾多品牌主力店追隨并進入每一個萬達廣場。在這一過程中，萬達商業(yè)規(guī)劃研究院起到了舉足輕重的作用。確保每一座萬達廣場先租后建、滿場開業(yè)、開業(yè)旺場，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險降到最低。

正如王健林所言，萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功。萬達在行業(yè)內(nèi)真正領(lǐng)先的不是規(guī)模，甚至也不是速度。在歷經(jīng)一代單店、二代組合店、三代城市綜合體的連續(xù)升級后，萬達集團已然成為商業(yè)模式創(chuàng)新的扛旗者。

中國奧園：試水O2O打通線上支付功能

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在明確提出“商住雙線發(fā)展”的產(chǎn)品策略后，中國奧園持續(xù)提高商業(yè)地產(chǎn)在公司業(yè)務(wù)中的占比。

數(shù)據(jù)顯示，2013年中國奧園銷售額為100.38億元，首次進入百億房企之列，商業(yè)地產(chǎn)銷售占總銷售額約45%。今年一季度，中國奧園累計實現(xiàn)合同銷售金額約20.88億元，同比增長84%，其中商業(yè)地產(chǎn)銷售占總銷售金額的比例提升至58%，成為帶動公司增長的最大動力。

在電商沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛謀求轉(zhuǎn)型，不斷增加體驗式業(yè)態(tài)的同時，試水O2O并打通線上支付功能逐漸成為趨勢。

據(jù)中國奧園執(zhí)行總裁楊忠透露，公司正重新評估業(yè)態(tài)占比并進行調(diào)整，包括高端首飾、配套服務(wù)、休閑娛樂以及餐飲等業(yè)態(tài)會擴大占比，受電商沖擊最大的零售業(yè)態(tài)將會逐漸降低比重。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，中國奧園目前正籌劃組建O2O業(yè)務(wù)，其電商網(wǎng)站將囊括奧園廣場所有的品牌，未來有望將廣東區(qū)域合共20多個奧園廣場打造成一個集中的配送中心，同時中國奧園也會在奧園廣場內(nèi)試水“線上支付、線下體驗”模式，探索線上線下融合的全渠道零售模式。

 

曾幾何時，房地產(chǎn)商從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式大多是以商業(yè)帶動住宅銷售，以SOHO中國為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實際也更多是依靠銷售商業(yè)面積來迅速回籠資金，進而尋求業(yè)績的快速增長。

如今，房地產(chǎn)告別粗放式增長的“黃金十年”已經(jīng)成為行業(yè)共識，而在過去兩三年，由于調(diào)控政策對住宅的限制，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而大大增加了整個市場的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量，在一些城市，出現(xiàn)“城市綜合體”為代表的商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象。同時，由于許多從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企，在選址、營銷、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商等方面均缺乏經(jīng)驗和資源，以致不少商業(yè)地產(chǎn)項目沒有得到有效利用，甚至部分項目出現(xiàn)爛尾或交付后經(jīng)營冷清等情況。對于商業(yè)地產(chǎn)的持有者，這樣的項目顯然無法帶來令人滿意的收益。

事實上，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金實力和運營能力提出了更高要求，尤其在“后黃金時代”，精細運作才是長久生存之道，也才能具備品牌效應(yīng)，形成良性循環(huán)，為開發(fā)商帶來持續(xù)的盈利和業(yè)績增長。

合景泰富：購物中心謀求“個性化”突圍

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州

向來以開發(fā)高端住宅著稱的合景泰富，于今年宣布啟動北京、上海、成都和蘇州4四個購物中心項目。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商以標準化設(shè)計、租售并舉的發(fā)展模式不同，合景泰富選擇以“小而精”的個性化購物中心且自持經(jīng)營的方式開辟新市場。

根據(jù)合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡介紹，合景泰富的4個購物中心項目將結(jié)合城市的發(fā)展特色和現(xiàn)狀來制定最適合的定位，通過個性化設(shè)計在購物中心的“過剩潮”中突圍。

此外，為應(yīng)對電商沖擊，黃興齡表示，合景泰富在選擇主力店時也做出改變，百貨公司不再是首選主力店，電影院、餐飲、兒童游樂場以及、大型的體驗館將成為合景泰富購物中心的新一代主力店。

華潤置地：商業(yè)地產(chǎn)全線擴張

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

華潤置地近年來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可謂做得風生水起。伴隨著萬象城產(chǎn)品線的不斷擴展，華潤也在豐富其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品系，以適應(yīng)一、二線城市區(qū)域中心，三、四線城市核心區(qū)及社區(qū)型購物中心不斷涌現(xiàn)的格局，五彩城和協(xié)同華潤萬家打造的歡樂頌應(yīng)運而生。

華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開母公司的“孵化戰(zhàn)略”。近年華潤則在尋求與其他房企、基金公司的合作，以杭州萬象城為例，其中華潤置地占60%的股份，新鴻基占40%股份，雙方共同開發(fā)，長期持有。

方興地產(chǎn)：用建筑時尚吸引消費者

每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海

目前，方興地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)有兩個特點：一是養(yǎng)鋪周期相對較短，二是租金收入價格較高。

方興地產(chǎn)方面介紹說，公司商業(yè)地產(chǎn)項目之所以能有較高的租金收入，一方面和開發(fā)的地塊位于城市核心有關(guān)，另一方面也與項目廣邀國際設(shè)計師，在城市核心區(qū)“制造”全球的建筑時尚有關(guān)。

與其他房企營銷部門挖空心思想賣點、造賣點不同，方興地產(chǎn)運營商業(yè)地產(chǎn)的方法很簡單，就是邀請全球最好的設(shè)計師，用國際化的設(shè)計理念，將商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成頂尖的國際建筑時尚，進而把全城的注意力吸引到這些商業(yè)地產(chǎn)項目。方興的營銷部門需要做的，僅僅是和設(shè)計師溝通，充分理解商業(yè)項目的特色，然后向客戶演繹。

新城控股：選擇百強縣布局體驗商業(yè)

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

目前許多城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已趨于飽和，但仍存在不平衡的狀況，一些區(qū)域仍有陳舊的商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新。因此，新城控股因此非常看重商業(yè)地產(chǎn)的地理位置，更多趨向布局百強縣市中比較好的城市，經(jīng)濟量比較強的城市。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，新城控股已形成了一套成熟的招商、運營、管理體系及專業(yè)團隊。新城控股有著充沛的品牌資源，品牌商家?guī)熘杏?700家品牌商，其中已經(jīng)合作的有800家。同時，公司旗下的吾悅國際廣場正在開發(fā)特色體驗區(qū)。公司在日本等國游樂園考察取經(jīng)，未來會打造娛樂mall，力圖給國內(nèi)客戶帶來不一樣的體驗樂趣。

與此同時，新城控股旗下的業(yè)主資源，也進一步提升了新城控股的商業(yè)運營能力。目前，新城也正在培育面向業(yè)主的生活服務(wù)平臺，入住新城旗下商業(yè)地產(chǎn)的品牌商家有希望借助這一平臺實現(xiàn)銷售額的大幅增長。

青島卓越世紀中心：打造頂尖綜合體

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州

隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸飽和，二線城市正面臨巨大的發(fā)展機遇。作為唯一一家在深圳中央商務(wù)區(qū)福田擁有8棟甲級寫字樓的開發(fā)商，被譽為“寫字樓專家”的卓越集團陸續(xù)拓展至長三角、環(huán)渤海、中西部三大核心經(jīng)濟圈，并成功進軍青島，斥資45億元，打造青島最頂尖的大型商務(wù)綜合體——青島卓越世紀中心。

據(jù)悉，該項目位于青島中央商務(wù)區(qū)的核心腹地，與新市北區(qū)政府僅200米之隔，坐擁4座甲級寫字樓和8萬平方米的旗艦商業(yè)中心，281米的高度成為青島市北中央商務(wù)區(qū)的“第一高樓”。44萬平方米的體量、50部極速電梯群配置讓其成為整個青島市商務(wù)配置最高、規(guī)模最大、輻射力最強的商務(wù)集群地標。

值得一提的是，青島卓越世紀中心周邊商務(wù)配套完備，萬達艾美酒店、圖書館、市北家樂福、佳世客、招商銀行、光大銀行以及、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全，萬達廣場以及在建的中央廣場等為該區(qū)域日后的發(fā)展提供充足的商業(yè)支撐。有業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，青島卓越世紀中心有望復(fù)制深圳卓越世紀中心的奇跡，成為區(qū)域CBD的地標性建筑。

嘉譽國際：上海第一個綠色消費公園

每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海

合景泰富的商業(yè)地產(chǎn)特色，在于各地的商業(yè)地產(chǎn)項目體驗完全不同。北京的合景·摩方將呈現(xiàn)新都市摩登匯；成都·合景匯將打造成為精品時尚的一站式生活聚場；蘇州·合景匯將成為家庭全體驗時尚生活地標；上海·嘉譽國際廣場將打造時尚的綠色消費公園。

公園般的休閑購物氛圍，人與自然合一的消費體驗讓人產(chǎn)生身在公園的錯覺，同時這里是能滿足所有物質(zhì)與精神需求的都市“氧吧”。這是嘉譽灣國際廣場計劃帶給消費者的體驗。

合景泰富方面希望通過商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)消費者的個性化體驗，讓消費者在家門口也能享受到旅游般的消費體驗。

據(jù)介紹，旅游前籌備與計劃階段的那份興奮感，旅途中面對陌生國度的新鮮感，購買特色手信紀念品、拍攝美景照片，及時與朋友、家人們分享旅途中的那份喜悅感，都可以在合景泰富的特色項目獲得體驗。

明宇廣場：酒店地產(chǎn)驅(qū)動商業(yè)增值潛力

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

在寫字樓競爭日益白熱化的今天，明宇廣場以“酒店+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動的獨特商業(yè)模式，成為國內(nèi)財經(jīng)界的一大商業(yè)傳奇。

以成都明宇金融廣場為例，位于成都CBD中心地段的明宇金融廣場，集五星級酒店、超甲級寫字樓和國際會議中心等業(yè)態(tài)為一體的超高標志性建筑，開創(chuàng)了成都市“全服務(wù)鏈標桿寫字樓”的先河。

如今，明宇集團正憑借著“明宇廣場”的競爭力布局全國。以明宇“雅”系列酒店為主導品牌，以商業(yè)地產(chǎn)為支柱、橫跨酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開發(fā)與運營新型精品城市綜合體。

環(huán)球金融中心：領(lǐng)航CBD聚合全球資源

每經(jīng)記者杜冉樂發(fā)自成都

官方數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，落戶成都的世界500強企業(yè)已累計達255家，在中西部地區(qū)名列第一。

值得注意的是，落戶成都的這些世界500強企業(yè)，幾乎均聚集在號稱成都國際城南的中央商務(wù)區(qū)(CBD)，其中金融城更是家喻戶曉。

目前，領(lǐng)地·環(huán)球金融中心正位于這個CBD的核心區(qū)，項目高達200米，一舉刷新了城市新中心的天際線。俗話說，得中心者得天下。領(lǐng)地·環(huán)球金融中心以領(lǐng)航中央商務(wù)核心區(qū)的地段優(yōu)勢，必將成為聚合全球商務(wù)資源的理想之地。

華潤中心：首試“商交會”欲破僵局

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

體量達210萬平方米的成都華潤中心，涵蓋高端住宅二十四城、萬象城購物中心、華潤大廈甲級寫字樓、中央休憩式商業(yè)街區(qū)等多業(yè)態(tài)集群，被稱為華潤置地在中國規(guī)模最大的城市中心綜合體。

萬象城2012年5月正式開業(yè)，這標志著成都商業(yè)從此步入“全業(yè)態(tài)、多功能、一站式”主導的全新消費時代。

據(jù)了解，華潤置地近期向成都樓市拋出了億萬鉅惠，自7月19日起率先在成都華潤中心嘗試舉辦首屆商業(yè)房交會，集中展示了全成都九大地標商業(yè)項目，為期達1個多月。