每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，天津市公布了今年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)情況。房地產(chǎn)投資增速放緩，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資943.68億元，增長16.5%，比一季度回落5.1個百分點。

由于“藍(lán)印戶口”末班車的效應(yīng)，天津市在5月份樓市空前火爆，而到6月份，市場迅速轉(zhuǎn)入下行通道。

而天津市的庫存數(shù)據(jù)，一直趨于高位。新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，天津市是直轄市，樓市尚處于正常的狀態(tài)。而天津形成庫存量較大的主要原因，是前幾年的土地出讓過量。對于房企而言，進(jìn)入天津市場，還要選擇較為成熟區(qū)域，而一些地理位置偏僻的區(qū)域，或進(jìn)入打價格戰(zhàn)的“漩渦”。

后“藍(lán)印”時代成交銳減

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，天津一手房價格指數(shù)為1150.1點，不上月指數(shù)持平，同比上漲11.40%。 

克爾瑞機(jī)構(gòu)的報告稱，自藍(lán)印宣布取消以來，武清樓市進(jìn)入為期一個半月的瘋狂狀態(tài)，受此影響過去的一個半月內(nèi)武清樓市迎來爆發(fā)式增長，占全市成交三分之一以上，受武清爆發(fā)影響，5 月天津樓市成交增長率居全國第一。

可是在經(jīng)歷了“藍(lán)印”的瘋狂之后，天津市6月份的房產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷。

中指院天津分院提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年6月，天津成交量為56.39萬平方米，環(huán)、同比均大幅下跌，跌幅分別為61.71%、34.07%，創(chuàng)自去年3月共計連續(xù)15個月以來月度成交最低值，主要由于“藍(lán)印戶口”正式取消，遠(yuǎn)郊區(qū)縣市場需求大幅減少，加之當(dāng)前金融環(huán)境并未明顯放松，各地放松限購傳聞不斷，因此購房者觀望情緒加劇。

同時天津庫存也再上高位。中指院天津分院的數(shù)據(jù)稱，2014年6月，天津商品住宅新增供應(yīng)量為110.66萬平米，環(huán)比回落43.76%，同時本月成交量驟減61.71%至56.39萬平米，銷供比減至0.51，庫存壓力升至近兩年新高。截止2014年6月30日，全市商品住宅可售面積達(dá)2141.73萬平米，出清周期持續(xù)攀升至26個月高位。

中指院天津分院總經(jīng)理鐘文輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，全國樓市正彌漫著下行的態(tài)勢，這也使天津的購房者在6月份出現(xiàn)了觀望。另外，天津金融政策沒有放開，也造成了天津六、七月份成交量出現(xiàn)的低迷的狀態(tài)。

土地溢價空間收窄

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，天津在2013年的土地溢價率為15.28%。而在2014年截止7月24日，土地溢價率為4.38%。雖然土地成交規(guī)模不小，但溢價空間已經(jīng)明顯收窄。

而天津的土地市場，隨著住宅的下行，也陷入冷清的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)天津投資顧問部總經(jīng)理高飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前房地產(chǎn)形勢都不好，房企銷售壓力較大，投資的回報以及市場的預(yù)期都不太樂觀，所以房企投資的心態(tài)也比較謹(jǐn)慎、比較保守。京津冀一體化是個長期的過程，短時間內(nèi)，對天津樓市沒有大的拉動作用。

在歐陽捷看來，天津作為直轄市，樓市前景還是可以看好的。但是天津的主要問題是，前幾年的土地成交過量。在2011年之后，當(dāng)?shù)卣幸庾R地收緩了土地的交易，這個趨勢是好的，這樣房企也能進(jìn)行調(diào)整。

他進(jìn)而分析，某一區(qū)域庫存量大的成因，主要是成交土地建筑面積與商品房銷售面積比值過大。

新城控股提供的分析數(shù)據(jù)顯示，2006年，天津市商品房銷售面積1458萬平米，成交土地建筑面積625萬平米，成交土地建筑面積與商品房銷售面積比值0.43。而這一比值在2007年后暴增，2007年到2010年都處于上升態(tài)勢。在2010年，這一比值達(dá)到高峰，為3.02。而從2011年之后，又逐年遞減，2013年天津市成交土地建筑面積與商品房銷售面積比值為1.22。

歐陽捷表示，就房企在天津拿地的話，還要選擇區(qū)域和時機(jī)。在市場供應(yīng)高峰的時間點去，可能就不適合。選擇區(qū)域的話，要首選成熟區(qū)域，而天津的主城六區(qū)并沒有過多土地出讓，而濱海新區(qū)、武清等地方，整體供應(yīng)量還是偏大，所以拿地還需謹(jǐn)慎。（本報實習(xí)生朱亞楠對此文亦有貢獻(xiàn)。）