種種跡象顯示，隨著供需關系逆轉，房地產政策方向正悄然向“刺激需求”、“去庫存”轉變。分析人士認為，如出現實質性刺激政策，房地產市場可能出現短暫而溫和的回暖。在樓市調整大周期中，市場很難再現大起大落。

“萬元房”效應

7月24日，位于北京亦莊區(qū)域的“合生世界村”新推公寓產品，以單價9800元/平方米入市。這不是北京樓市首個降價項目，卻成為北京主城區(qū)內第一個均價跌破萬元大關的項目。

在多個城市房地產項目降價大背景下，4月，北京出現部分房地產項目降價或低開現象。從6月開始，市場出現“零首付”、“一成首付”、“降價險”等多種營銷手段，背后的實質只有一點，即價格折讓優(yōu)惠。

“市場早就不是降不降價的問題，而是怎么降的問題。”北京南城某知名項目負責人向中國證券報記者表示，雖然披著各類“外衣”，但在很多項目的營銷策略中，均出現價格折讓成分。

盡管如此，“萬元房”給市場帶來的心理影響仍不可估量。分析人士認為，北京房價“萬元時代”，還要追溯到2006年至2007年。若按這種邏輯，上述項目價格已跌至北京樓市7年前水平。

橫向對比看，該項目價格不僅遠低于同區(qū)域其他商品房和北京市全部自住房價格水平，還低于當前北京市場地價水平。就價格而言，可謂已跌破購房者心理底線。

該項目位于北京東南六環(huán)外，位置相對偏遠，降價行為只是個案，但認購和銷售情況良好，成為低迷的北京樓市中的小小亮點。

刺激需求力度或加強

單個項目降價是整體市場的縮影。就在同一天，放松限購、房貸優(yōu)惠等多則消息顯示刺激需求可能是各地樓市政策的首選項。市場多項利好疊加，不僅刺激資本市場回暖，且為未來市場交易升溫奠定基礎。24日，據央視報道，雖未明確發(fā)文，但成都已對限購政策實施松綁。全國已有20個城市在限購方面有不同程度松動，占所有限購城市的比例為43%。還有不少城市實施戶籍政策松綁、公積金政策松綁和稅費減免等政策。

農業(yè)銀行（601288）上海分行24日確認，該行根據當地市場情況及自身業(yè)務發(fā)展進行不定期業(yè)務政策調整，擬于近期調整個人首套住房商業(yè)性貸款相關政策。

更早之前，住建部傳出消息稱，未來房地產市場調控方向發(fā)生變化。業(yè)內人士認為，經過多年的“抑需求”后，“去庫存”將成為政策著力點。伴隨著這種政策思路，限購、信貸等政策被認為均有松動空間。

中國證券報記者獲得的消息顯示，5月和6月以來，住建部部長陳政高曾赴中西部多個地區(qū)進行調研并座談。在湖南省的一次座談中，他指出，當前樓市面臨的主要問題在于“供應過剩”，未來政策方向為“刺激需求”。

事實上，經過多年房地產投資高增速，房地產市場供求關系已發(fā)生逆轉。各地庫存數據顯示，多數二三線城市出現供大于求現象，甚至催生“空城”、“鬼城”；一線城市供需緊張局面正在緩解。

市場繼續(xù)演繹分化格局

有權威人士認為，樓市政策方向正悄然發(fā)生轉變。在限購方面，除北上廣深外，其余城市將陸續(xù)松綁。就影響力度最大的信貸政策而言，信貸定向寬松被認為是大概率事件。伴隨城鎮(zhèn)化進程，有關部門將進一步推進土地和戶籍制度改革，此舉勢必對房地產市場帶來利好。

中原地產數據顯示，7月中上旬，全國典型的54個城市合計住宅簽約套數為11.12萬套，比6月同期增加4000套左右。分析人士認為，前期觀望需求，已有部分進入市場，刺激樓市升溫。

中國房地產學會副會長陳國強24日在“北京第三中央公園區(qū)的崛起”論壇上表示，一線城市應保留限購政策，但應對貸款利率、二手房交易稅費等政策進行調整。目前房地產市場供求關系仍比較嚴峻，加之上半年市場的低迷已經導致相當多的企業(yè)面臨資金的壓力，因此，現在就作出“房地產市場最艱難的時刻已經過去”這樣的判斷有些為時過早。

亞豪房地產服務機構副總經理任啟鑫在同一場合認為，分化仍將是樓市的主題詞，不僅僅是一線城市與二三線城市之間的分化，一線城市的不同區(qū)域也會呈現分化格局。

中原地產首席分析師張大偉表示，市場整體仍處在低點，除非信貸政策出現實質性寬松，否則這種回暖勢頭會很難持續(xù)。如區(qū)域經濟有實質性政策利好出現，將刺激區(qū)域樓市升溫。

事實上，在供求關系發(fā)生逆轉背景下，即使樓市出現回暖，幅度也不會太大。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，回暖只是短期現象，本輪市場調整周期將很長。

他指出，在此輪市場異動前，前兩輪調整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，根據統計局對70個大中城市的統計，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。如今，樓市面臨的內外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)看，整體供求關系趨于平衡，爆發(fā)式增長乏力。從政策環(huán)境看，信貸政策雖有寬松空間，但更傾向于“溫和刺激”，難以全面松綁。因此，房地產市場更可能出現短暫回暖，升溫幅度不會太大。