每經(jīng)編輯 嚴(yán)躍進(jìn)    

◎嚴(yán)躍進(jìn)

當(dāng)前各大城市限購松綁的意圖很明確，提振市場成交。但很遺憾，作為樓市的關(guān)鍵性指標(biāo)，目前成交量并沒有明顯放大。這也意味著，通過放寬市場準(zhǔn)入資格的做法來提高購買幾率，其效果值得商榷。

如何提高樓市的交易效率？從制度層面看，預(yù)售制度和按揭貸款制度就是提高購房者購房效率的重要基礎(chǔ)。從政策和市場層面看，包括放松限購政策、進(jìn)行實質(zhì)性的降價、提供落戶政策的“誘惑”、降低交易費用、甚至是“假離婚”的非正規(guī)做法，本意都是為了提高成交量。但觀察目前的成交效率，此類做法并不能實現(xiàn)帕累托的最優(yōu)。

而金融創(chuàng)新因素恰能實現(xiàn)帕累托的優(yōu)化，即金融創(chuàng)新能夠成為樓市交易效率提高的潤滑劑。本身來講，信貸優(yōu)惠就應(yīng)該成為刺激成交量上行的典型做法。但觀察目前市場，傳統(tǒng)的信貸功能被扭曲，信貸優(yōu)惠力度并不大，苛刻性條款太多。而目前市場上出現(xiàn)的其他金融創(chuàng)新，倒是對樓市交易效率的提高有積極作用。

第一類是實現(xiàn)既有資產(chǎn)的變現(xiàn)。通過將購房者已有資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，從而順利實現(xiàn)購房。這里有兩個典型例子。第一個是期權(quán)購房模式。購房者憑借公司的期權(quán)，代替現(xiàn)金充當(dāng)首付，進(jìn)而順利拿到房鑰匙。第二個則是以舊換新模式。通過對業(yè)主首套房進(jìn)行免費評估和免費交易，從而實現(xiàn)舊住房和新住房的置換。

第二類是試行零首付的做法。這樣一個做法，在今天看來依然屬于在打擦邊球。但從活躍市場成交的角度看，也需要持默許態(tài)度。此類模式下，房企幫助購房者進(jìn)行信用貸款的申請，降低其購房成本。具體做法是：首付款的差額需要向銀行申請，相應(yīng)的手續(xù)費和利息由房企承擔(dān)。剩余的按揭貸款依然按老套路進(jìn)行。

第三類是發(fā)揮金融的擔(dān)保作用。目前為了打消購房者的入市顧慮，部分房企積極和保險公司進(jìn)行合作，將保險賠償機制引入交易環(huán)節(jié)。房企承諾業(yè)主購房后房產(chǎn)價值不會下跌，否則就提供相應(yīng)的保險賠償。這為樓市交易注入了信心，防范了購房款和房產(chǎn)價值脫鉤的交易風(fēng)險。

第四類是發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)平臺的功能。通過將互聯(lián)網(wǎng)和金融進(jìn)行結(jié)合，真正注入了理財?shù)乃悸?。典型的做法有幾個：一是提供金融支付的等價物，如電子化的購房券。二是提供系列化的理財。通過房產(chǎn)抵押綜合授信、對置業(yè)者提供首套房的金融支持等，避免了一錘子買賣，并將買賣關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)服務(wù)的關(guān)系。

第五類是對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行新的改造。此類做法過去早已有之，如前些年杭州推行了“以住待售”的模式，將住房10%~30%的價值幅度進(jìn)行拍賣，并轉(zhuǎn)化為20年的住房使用權(quán)。如今的共有產(chǎn)權(quán)住房也有類似的模式，通過一定的產(chǎn)權(quán)劃分，能夠?qū)崿F(xiàn)居住產(chǎn)權(quán)向居住使用權(quán)的轉(zhuǎn)變。

第六類是創(chuàng)新公積金的運用模式。部分城市在救市的大環(huán)境中也積極做好公積金的文章。如揚州規(guī)定從5月20日起，允許借款人申請公積金貸款時提取本人及配偶的住房公積金，其他直系親屬的住房公積金可在結(jié)清貸款時使用。此類做法將盤活公積金資源，利好市場成交。

金融創(chuàng)新的做法，顯然和此前的取消限購思維有大相徑庭的效果。限購松綁的關(guān)注點在成交量本身，而缺乏對交易效率的重視。金融創(chuàng)新模式則另辟蹊徑，能夠直擊目前市場的要害。在這個過程中，地方政府應(yīng)該發(fā)揮積極作用。

首先是持一個鼓勵、支持的態(tài)度。部分金融創(chuàng)新需要有“吃螃蟹”的勇氣。本質(zhì)上說，若能加快成交速度、提高成交質(zhì)量、降低成交成本、確保成交風(fēng)險的把控，那么對于此類金融創(chuàng)新都應(yīng)持開放的心態(tài)。應(yīng)鼓勵包括房企在內(nèi)的市場主體積極進(jìn)行探索，鼓勵其以合作的思維進(jìn)行開拓，并做好經(jīng)驗的總結(jié)。

其次則需要提供硬平臺和軟平臺。從硬平臺的角度看，部分金融創(chuàng)新需要一個公共交易平臺作支持，這個需要地方政府來進(jìn)行。比如未來圍繞期權(quán)購房的模式，需要搭建交易網(wǎng)絡(luò)體系。而從軟平臺的角度看，要加大契約和信用機制的建立，充分發(fā)揮地方政府防火墻的功能，從而營造一個有監(jiān)管、有保障、有扶持的環(huán)境。

最后則要從財務(wù)會計稅法等角度進(jìn)行創(chuàng)新。此類金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，對于房企、金融機構(gòu)來說，也意味著需要在會計核算等內(nèi)容上進(jìn)行調(diào)整。要確保此類模式在實施過程中的通道順暢，防止因財務(wù)制度而被卡，同時也要預(yù)防多重征稅的問題。另外，也要進(jìn)行相應(yīng)的財政補貼，以推動此類機構(gòu)在金融創(chuàng)新模式上的探索。

從目前購房者的入市心態(tài)和特征看，未來將不僅關(guān)注房產(chǎn)的交易價格，同時也會逐漸關(guān)注交易風(fēng)險和交易效率。這也意味著，優(yōu)化房地產(chǎn)交易機制、在交易環(huán)節(jié)提高效率，將是未來房地產(chǎn)市場化改革的重心。樓市長效發(fā)展機制的探索過程，應(yīng)該鼓勵那些能促成低成本、高效率的交易模式。

觀察目前的樓市變革以及房企對商業(yè)模式的探索，筆者認(rèn)為，取消行政管制的思路和勇氣是必要的，因為這能夠直接降低樓市交易環(huán)節(jié)的入市門檻。但是，也需要積極注入潤滑劑的功能，因為這是提高成交量的必要環(huán)節(jié)。顛覆落后的住房交易模式、依托金融杠桿，將實現(xiàn)樓市交易效率的帕累托改進(jìn)，真正發(fā)揮樓市在資源優(yōu)化配置中的作用。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）