每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

低迷的樓市，依然阻擋不了“地王”的出現(xiàn)。

8月6日，鄭政東出【2014】6號(hào)（網(wǎng)）城鎮(zhèn)住宅用地在網(wǎng)上進(jìn)行拍賣，編號(hào)為50759529的企業(yè)最終以52430萬元競得，溢價(jià)率128.65%，折合每畝1614萬元，樓面價(jià)達(dá)16143.46元/平方米，成為鄭州新的雙料“地王”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，拿下“地王”項(xiàng)目的開發(fā)商并不是品牌房企，而是一家具有國資背景的企業(yè)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，在樓市低迷期，土地市場出現(xiàn)“地王”并非那么簡單，這其中不僅僅蘊(yùn)含著政府的推地思路，也與未來市場的發(fā)展趨勢密切相關(guān)。

他表示，目前地方政府往往會(huì)迫于財(cái)政壓力而采取“托市”措施，比如推出優(yōu)質(zhì)地塊、降低起拍價(jià)格、降低競拍門檻等措施，適度“炒作”土地市場，刺激市場回暖。

兩月內(nèi)連出“地王”

從搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的鄭州房價(jià)走勢看，鄭州房價(jià)在2014年1月達(dá)到最高值，突破每平方米9000元，直逼10000元；6月房價(jià)重新回歸到9000元以內(nèi)；6月與1月相比，房價(jià)下跌了8.31%。此外，據(jù)《河南商報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年1~4月份，鄭州市區(qū)共有14塊商服用地通過招拍掛的方式出讓，面積約488.18畝，其中有6塊商業(yè)用地流拍，約128.91畝。

另據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)提供的最新數(shù)據(jù)，鄭州市6月供應(yīng)商品房106.71萬平方米，環(huán)比上漲13.69%，同比上升25.47%；成交58.12萬平方米，環(huán)比下降14.51%，同比下降38.99%，供求比1.84。

但是，正是在樓市低迷的背景下，鄭州上述地塊區(qū)域兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)兩個(gè)“地王”。早在今年6月5日下午，鄭政東出（2013）24號(hào)地塊掛牌出讓，經(jīng)過21輪的競價(jià)，被河南中盟地產(chǎn)有限公司以高達(dá)2.883億元總價(jià)摘得，成為鄭州總價(jià)“地王”，并以14006.4元/平方米的樓面價(jià)和1587萬/畝的單價(jià)刷新紀(jì)錄，溢價(jià)率達(dá)到116.3%。

兩個(gè)月之后，該區(qū)域土地出讓再現(xiàn)波瀾。鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域鑫勝路北、九如路西32.477畝商務(wù)金融用地網(wǎng)掛結(jié)束，經(jīng)過29輪激烈競拍，最后的成交總價(jià)為52430萬元，單價(jià)1614.32萬元/畝，相對(duì)起始價(jià)706萬元/畝，溢價(jià)率高達(dá)128.65%，另再交廉租房892萬元移地建設(shè)款，再次刷新了鄭州單價(jià)“地王”記錄。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，該區(qū)域受到熱捧的原因，是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊的稀缺。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙進(jìn)京在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，該區(qū)域缺住宅用地，又由于規(guī)劃的優(yōu)勢，所以受到房企的追捧。

據(jù)了解，根據(jù)《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010~2020年）》及《鄭東新區(qū)概念性總體規(guī)劃》等上位規(guī)劃進(jìn)行編制，將龍湖地區(qū)功能定位為，金融集聚中心、城市旅游休閑服務(wù)中心，以生態(tài)為特色的宜居城區(qū)。規(guī)劃目標(biāo)是將龍湖地區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為土地與空間資源配置合理，開發(fā)建設(shè)組織有序，配套設(shè)施完善，景觀優(yōu)美、環(huán)境宜人、富于水景特色的未來型城市新區(qū)。

地方政府在“托市”？/

在市場進(jìn)入下滑通道時(shí)，房企逆市拿“地王”，多少有些令人費(fèi)解。據(jù)報(bào)道，上述地塊由鄭州國投置業(yè)有限公司競得。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，該公司并無官方網(wǎng)站，在114上也無登記公司電話。記者通過查詢工商資料得知，鄭州國投置業(yè)有限公司的法人代表是周衛(wèi)華，成立日期是2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準(zhǔn)成立，于2005年10月在鄭州市工商局登記注冊的國有獨(dú)資公司，注冊資本為13.9億元，公司資產(chǎn)規(guī)模達(dá)82億元。

在張宏偉看來，進(jìn)入二季度以來，土地市場不景氣，土地出讓金銳減，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅下滑，地方財(cái)政在兩大財(cái)源“雙降”的重壓之下，地方政府“壓力山大”，處境難言樂觀。

張宏偉認(rèn)為，地方政府會(huì)適度采取“托市”措施，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場回暖，保證財(cái)政收入穩(wěn)定。而在市場低迷期提供優(yōu)質(zhì)地塊，刺激品牌開發(fā)商拿地?zé)崆?，成為政府推地的重要手段之一?/p>

“地王項(xiàng)目”入市難

市場全面轉(zhuǎn)冷時(shí)，一些“地王”項(xiàng)目從“香餑餑”變成“燙手的山芋”。入市定價(jià)難是“地王”項(xiàng)目的通病。據(jù)上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)估算，該項(xiàng)目樓面價(jià)是1.6萬/平方米，疊加建工成本和營銷費(fèi)用，入市價(jià)格達(dá)到2.5萬元/平方米才可盈利。

鄭州當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前鄭州市單價(jià)兩萬以上的高端樓盤共有4個(gè)，和最新“地王”在同一區(qū)域內(nèi)，最有可比性的豪宅項(xiàng)目是建業(yè)天筑項(xiàng)目?？硕鹛峁┑臄?shù)據(jù)，建業(yè)天筑項(xiàng)目1~7月份共成交155套，成交均價(jià)為16866元/平方米。建業(yè)地產(chǎn)一位內(nèi)部人士透露，上述“地王”的成交帶有偶然性，不代表整體市場。

另外，鄭州市場單價(jià)2萬元到3萬元的豪宅客戶較少。上述地塊只有三十多畝，做高端的話，景觀很難布置，并且容積率也有要求，他對(duì)于企業(yè)搶“地王”的動(dòng)機(jī)感到很奇怪。

張宏偉表示，在房地產(chǎn)市場“以價(jià)換量”環(huán)境下，土地市場“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009~2010年或2013年土地市場的復(fù)蘇行情，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“微調(diào)”定向?qū)捤赊D(zhuǎn)為再度收緊。

（實(shí)習(xí)生朱亞南對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）