每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

目前，“去庫存”已經取代“分類調控”，成為樓市未來一段時間的主題。根據(jù)研究機構的監(jiān)測，主要城市樓市的消化周期普遍在15個月左右，即便是被稱為樓市“避風港”的一線城市，也將在未來不得不面對如何消化庫存的難題。一線城市樓市的去化周期達到11個月，北京庫存突破1000萬平方米，去化周期高達16個月，廣州和深圳的去化周期分別達到11.8個月和17.6個月。70個大中城市房價指數(shù)顯示，北上廣深四個一線城市6月房價集體下跌，這是2012年以來的第一次，而百城房價顯示一線城市房價跌幅在擴大，這預示著一線城市房價將深陷下跌周期，未來庫存還會繼續(xù)攀升。

樓市主題由“分類調控”快速切換到“去庫存”，僅僅半年時間，需求被過度透支是首要原因。表面上看，新增商品房供給與新增城鎮(zhèn)人口和拆遷需求一致，甚至還小于后者，但新增供給漏掉了保障性住房、小產權房、個人自建房和部分企業(yè)建房等等，實際供給要在商品房供給的基礎上增加50%左右。2013年，全國城鎮(zhèn)商品房竣工750萬套，但保守估計的實際供給在1000萬套以上。

但是，有效需求卻被高估，首先是新增城鎮(zhèn)人口帶來的需求被高估，應該扣除非戶籍流動人口的絕大部分，這部分人群沒有購買力。建成區(qū)范圍擴大而“被城市化”的人群也應該扣除，因為他們本身就擁有住房；其次，未來拆遷需求規(guī)模很大，根據(jù)“六普”，城鎮(zhèn)25%的家庭還居住在平房中、24%的家庭住房內沒有單獨的廚房或廁所。但拆遷需求不可控、周期長，在拆遷安置和補償、公共服務設施供給成本不斷上升、拆遷社會成本不斷上升，以及被拆遷戶收入水平難以支持的情況下，拆遷需求被拉長到不可預知的未來，明顯被高估。

業(yè)內估計，1990年代以來建設的商品住房中，有約40%的部分被投資需求或改善需求所吸納，掩蓋了需求畸形的問題。特別是2010年以來的樓市銷量中，超過50%的部分被投資需求或改善需求所吸納，城鎮(zhèn)家庭多套住房擁有率從2011年的15.9%迅速上升到2014年3月的21%。而支撐投資需求和改善需求源源不斷入場的動力是房價上漲，以及由此帶來的資產收入。而房價之所以能夠上漲，源于房地產成為地方政府融資的發(fā)動機、財稅收入增長的主力軍。地方政府土地出讓和新區(qū)規(guī)劃，給房地產謀劃好了美好的前景預期，而借助于銀行貸款和社會融資的房地產開發(fā)，將全社會資金吸引到樓市，地價和房價上漲的預期一再實現(xiàn)，地方政府、開發(fā)商和購房者始終迷戀這種財富獲取模式，從而開啟一個又一個循環(huán)。

但是，一個健全的樓市，投資需求或改善需求始終不能占主導，供應過剩、高房價、有效需求不足、靠信念和資金支撐樓市購買力的局面也不可能長期維持。在貨幣緊縮、清理影子銀行、清理地方債務、房價下跌預期和居民住房支付能力下降的沖擊下，首先退場的是投資需求，而消費需求不僅無力接棒，而且不愿意接棒，因為房價高是一回事，供應效率太差是另一回事，這不是他們能夠支付得起的房子，更不是他們想要買的房子，這是各地樓市庫存高企的第二個重要原因。

過去房價上漲時期，大家都關注炒作的概念是什么、項目設計和規(guī)劃是什么、房價未來能漲多少，包括地方政府、開發(fā)商和購房者在內，誰也不關注是否適合生活和居住。即便是在遠離城市中心的不毛之地上建房子，也會有開發(fā)商拿地、也有人去買房子。因此，地方政府想方設法地在城市外圍出讓更多的土地，或者通過新城規(guī)劃，或者通過產業(yè)規(guī)劃，甚至將市政府搬到這些偏遠的區(qū)域，以宣示這些區(qū)域的開發(fā)價值以及政府的背書。

但是，一個健全的樓市，不能指望在沒有人住的情況下還有需求源源不斷地進場。當大家發(fā)現(xiàn)政府承諾的規(guī)劃或者有名無實，或者屬于空頭支票，而開發(fā)商宣傳的“賣點”基本是噱頭，投資需求和改善需求開始退場了。樓市能夠繼續(xù)維持下去，只有靠做實有效需求，但看上去“高大上”的供應不僅明顯不符合有效需求，而且嚴重貨不對板，庫存攀升在某種程度上是消費者用腳投票的結果，或者是無效供應的堆積。

根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，目前處于施工狀態(tài)的商品房建筑面積有61億平方米，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規(guī)模，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年，若考慮到地方政府儲備待出讓的土地、開發(fā)商手中囤積待開發(fā)的土地，未來潛在供應夠7~10年來消化。這揭示了過去樓市常見的開發(fā)模式：土地一經出讓，便進入囤積狀態(tài)，什么時候開發(fā)取決于市場預期，橫豎囤積土地沒有經濟成本。在不用配建基礎服務配套的情況下，輔之以預售支持，有的地方甚至可以“打樁即賣”或“賣規(guī)劃圖紙”，項目進入銷售狀態(tài)是分分鐘的事情，關鍵是等待良好的銷售時機。因此，全國商品房施工面積從2010年的40.6億平方米迅速攀升到2014年上半年的61億平方米，不到5年時間增長了50%，導致后續(xù)供應源源不斷，此種開發(fā)模式是造成庫存高壓的第三個原因。

需求被過度透支，供應效率又非常低，后續(xù)供應還在源源不斷地進入，這是導致庫存高壓的三個原因。近期，新任住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會上指出，今年下半年樓市政策要落實三個方面的工作：千方百計地消化庫存、進一步加強房地產結構調整、完善房地產項目周邊配套設施。這事實上是對上述導致樓市庫存高企三個方面原因的深刻認識，同時也給出了消化庫存的解決辦法，即降低價格、供應老百姓需要的房子、供應適合居住和生活的房子。但是，目前各地“去庫存”手法五花八門，但基本上還在延續(xù)過去救市的思路，為的是激活樓市，緩解短期經濟增長壓力，增加地方政府土地收入，而并非是住建部要求的“去庫存”。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）