每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377，HK）美元高級(jí)債券順利完成交割，歷時(shí)4個(gè)月的評(píng)級(jí)與發(fā)債工作宣告結(jié)束。此次發(fā)行了5年期和10年期共計(jì)12億美元（約合人民幣74億元）的債務(wù)，這也是今年以來中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行的最大規(guī)模。

當(dāng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拋出自上市以來最大的這筆融資計(jì)劃時(shí)，更引人關(guān)注的是其融資背后的需求。

“發(fā)債并不是為了去拿地，而是希望借這次評(píng)級(jí)的契機(jī)，逐漸調(diào)整目前公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。”昨日（8月6日），遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，遠(yuǎn)洋計(jì)劃在未來逐漸降低境內(nèi)融資所占的比重，并提高成本較低的境外融資占總債務(wù)的比例。

優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)/

對(duì)于內(nèi)地房企而言，海外融資一直是一條相對(duì)成本更低更優(yōu)質(zhì)的融資道路，但從近期房企海外融資表現(xiàn)來看，融資成本卻在不斷攀升，難度也越來越大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，中國(guó)房企海外融資規(guī)模達(dá)到424.33億美元，其中7月份海外融資規(guī)模為56.6億美元，環(huán)比下降40.79%。此外，從萬科等10家標(biāo)桿房企海內(nèi)外融資表現(xiàn)來看，7月份融資額為50.37億元，環(huán)比下降63.74%。

不過，一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“大部分融資成本已經(jīng)超過了7%，有些房企出海找錢的成本代價(jià)高達(dá)15%，而且美元債務(wù)成本的上漲也是未來的主要趨勢(shì)。”

據(jù)記者了解，目前獲得投資級(jí)評(píng)級(jí)的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)共有11家，包括萬科、萬達(dá)、中海、華潤(rùn)、保利、綠地集團(tuán)、方興、中海宏洋、越秀、綠地香港以及剛剛晉級(jí)投資評(píng)級(jí)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。以5年期債券為例，對(duì)比投資級(jí)與非投資級(jí)的房企海外融資成本發(fā)現(xiàn)，前者基本都能控制在6%以下，大部分票息都在4%左右，而后者最高已超過13%，平均水平也在8%左右。

在6個(gè)小時(shí)的認(rèn)購(gòu)過程中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共獲得來自全世界超過150家投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)購(gòu)，并最終獲得4.6倍的超額認(rèn)購(gòu)。7月31日，5年期利率4.625%和10年期利率6%共計(jì)12億美元的債券順利完成交割。

“我們策略上還是非常清晰的，就是要長(zhǎng)短期債務(wù)要平衡，內(nèi)債和外債要平衡，股權(quán)和債權(quán)要平衡。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士說道。

對(duì)于在港上市已達(dá)7年的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，募集12億美元的標(biāo)準(zhǔn)美元債券還是首次。上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士直言，在經(jīng)歷了公司戰(zhàn)略規(guī)劃及股權(quán)架構(gòu)調(diào)整等變化之后，公司已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)成熟的發(fā)展階段，啟動(dòng)評(píng)級(jí)與發(fā)債項(xiàng)目也是與集團(tuán)戰(zhàn)略部署相一致的。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年底的內(nèi)債外債比例大概是8:2，“我們希望通過幾年的調(diào)整，慢慢將這一比例平衡到6:4，短期負(fù)債從目前比重的1/3降到1/4以下。”

上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士還透露，接下來海外融資將成為常態(tài)化，公司基本會(huì)保持每年一次的頻率。

拿地態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變/

隨著債務(wù)結(jié)構(gòu)的逐漸調(diào)整，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來越引人關(guān)注。從上半年北京土地市場(chǎng)的拿地情況來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“出鏡率”相當(dāng)之高。

“判斷一家房企拿地是否積極，從土地支出與銷售額的對(duì)比便能看出端倪。”一位房地產(chǎn)分析人士表示。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年的拿地態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年新增土地儲(chǔ)備的付現(xiàn)金額大約70億元，項(xiàng)目總規(guī)模為230萬平方米。“土地支出與銷售的比重，上半年基本占到了50%，而去年同期這一比例只有3%。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面人士透露，公司今年整體拿地的預(yù)算為150億元。

7月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布，今年1~6月公司累計(jì)協(xié)議銷售額為132.3億元，協(xié)議銷售面積約101.8萬平方米，已完成年度400億元銷售目標(biāo)的33%。不難看出，下半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)依然面臨較大的銷售壓力。對(duì)此，公司方面透露，下半年完成全年業(yè)績(jī)的2/3符合年初的預(yù)期，“上半年主要集中在老項(xiàng)目去化，下半年會(huì)有8、9個(gè)新項(xiàng)目入市，同時(shí)會(huì)加大推盤去化的速度。”

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明此前對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，遠(yuǎn)洋今年周轉(zhuǎn)率目標(biāo)計(jì)劃從23%提高到30%，而提高周轉(zhuǎn)率就做兩條，提高結(jié)轉(zhuǎn)收入以及降低存貨，一方面是做到按期交付，而另一部分庫(kù)存較大的城市會(huì)選擇以靈活的定價(jià)實(shí)現(xiàn)快速去化。