每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

面對(duì)低迷的樓市，地方政府正在打響一場(chǎng)關(guān)于地產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)。

日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。其中，住宅用地出讓金總額為1004億元，環(huán)比減少18%，同比減少51%。

昨日（8月6日），中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市場(chǎng)存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動(dòng)，一旦銀行實(shí)施執(zhí)行，預(yù)期將刺激購(gòu)房者入市。

多地出現(xiàn)土地流拍

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1967宗，環(huán)比下降18%，同比下降40%；成交面積6666萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23%，同比下降44%。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市土地成交建筑面積為490.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)184.4%，同比下降39%；成交均價(jià)為5405元/平方米，環(huán)比上漲71.2%，同比下跌25.9%。

北京土地市場(chǎng)在時(shí)隔3年后再次出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日，北京朝陽(yáng)區(qū)孫河兩塊總金額高達(dá)77億元的“準(zhǔn)地王”最終流拍。

二、三線城市的日子同樣也不好過(guò)。7月杭州兩周內(nèi)余杭區(qū)連續(xù)撤銷了2宗商業(yè)用地的掛牌出讓，使得原本就沉寂的土地市場(chǎng)更加冷清。

據(jù)貴州省貴陽(yáng)市公共資源交易監(jiān)管網(wǎng)顯示，7月貴陽(yáng)共計(jì)掛牌出讓地塊13宗，總面積為42.56萬(wàn)平方米，地塊用途多為商業(yè)以及工業(yè)；成交僅3宗，有7宗地塊因無(wú)人報(bào)名而流拍，也因此成為今年流拍地塊最多的一個(gè)月。

不出意外的話，天津土地市場(chǎng)8月將迎來(lái)近一年內(nèi)供應(yīng)量最低的一月。截至8月5日，天津土地交易中心共掛出讓經(jīng)營(yíng)性用地7塊，沒(méi)有一塊地來(lái)自市區(qū)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府也有意識(shí)減少住宅用地的供應(yīng)，更傾向于供應(yīng)商業(yè)以及工業(yè)用地，且供應(yīng)區(qū)域從“郊區(qū)”轉(zhuǎn)向“郊縣”。根據(jù)目前市場(chǎng)情況判斷，土地市場(chǎng)暫時(shí)難以回暖。

地方政府錢袋子受影響

在地方財(cái)政中占關(guān)鍵地位的土地出讓收入銳減，這直接觸動(dòng)了地方政府的救市神經(jīng)。

盡管土地市場(chǎng)已遇冷，但廣州今年土地出讓得早，上半年財(cái)政收入中的政府性基金預(yù)算收入有495.4億元，同比增長(zhǎng)40%，已經(jīng)完成年度預(yù)算的一半。

此外，房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少也影響到地方政府的錢袋子。上半年廣州全市銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅收入27.6億元，同比下降25.3%，減收9.4億元；存量房契稅收入8億元，同比下降39.7%，減收5.3億元；預(yù)征類土地增值稅收入11.8億元，同比下降16.4%，減收2.3億元。

在此背景下，各地也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)收入的征繳工作。湖北省英山縣就成立了以縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)，財(cái)政、國(guó)土資源等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的英山縣加大土地出讓金征繳工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下發(fā)了《關(guān)于做好加大土地出讓金征繳進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目用地工作的通知》，要求全面清理核查近年來(lái)已供應(yīng)土地的出讓金征收情況，做好備案，嚴(yán)格按程序辦事，對(duì)未按時(shí)繳納土地出讓金的，按照相關(guān)要求，采取有力措施追繳，對(duì)惡意拖欠的，嚴(yán)肅追究責(zé)任。

廣州地稅部門則加大了對(duì)土地增值稅的清算力度，清算類土地增值稅收入13.8億元，同比增長(zhǎng)73.7%，增收5.8億元。地稅部門針對(duì)國(guó)土房管部門提供的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移信息開展專項(xiàng)納稅評(píng)估，土地契稅收入16.2億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，增收9億元。

業(yè)內(nèi)稱地方將加大救市力度

千方百計(jì)去庫(kù)存是住建部對(duì)各地方政府下半年樓市調(diào)控的主要要求。

在此背景下，各地救樓市尺度也不斷升級(jí)。8月4日，紹興市出臺(tái)11條措施促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，通知稱按照“市場(chǎng)主導(dǎo)、因城施策、分類指導(dǎo)、長(zhǎng)效管理”的原則，分別從購(gòu)房政策、銀行貸款、公積金貸款以及商品房合同備案等方面出臺(tái)服務(wù)舉措。

8月以來(lái)，放松限貸逐漸成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。除紹興外，廣西也表示，將落實(shí)差別化住房信貸政策，出臺(tái)針對(duì)性措施。將適當(dāng)放寬二套房貸款政策，適時(shí)、合理調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度等，大力促進(jìn)住房消費(fèi)。

紹興市住建局稱，今年1月至6月紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降，可銷售面積持續(xù)增加，市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生變化，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已出現(xiàn)資金鏈緊張、大幅降價(jià)促銷等問(wèn)題。

平安證券認(rèn)為，雖然商業(yè)銀行在市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中站在收益率的角度并不會(huì)大幅提高房貸放款積極性，但也會(huì)對(duì)地方政策及銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)給予一定回應(yīng)，加之前期央行釋放流動(dòng)性，房貸利率高點(diǎn)已過(guò)。

嚴(yán)躍進(jìn)判斷，8月份市場(chǎng)成交將和7月份基本持平，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)明顯大的變化。出現(xiàn)10%的環(huán)比波動(dòng)，尚不能說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇。估計(jì)9月份的成交量將比8月出現(xiàn)明顯反彈，不過(guò)尚待觀察。

他進(jìn)一步解釋，近期地方政府救市的力度在加大。很多房企配合救市措施，未來(lái)將加快推盤節(jié)奏、加大降價(jià)促銷力度。從這個(gè)角度看，地方救市或影響入市節(jié)奏。當(dāng)然，盡管目前部分城市商業(yè)銀行放貸節(jié)奏略有加快，但能否短期內(nèi)刺激成交快速上升，還需要時(shí)間檢驗(yàn)。