每經(jīng)編輯 陳開朝    

◎陳開朝

2014年6月，國開行版住房銀行獲批。相比之下，此前住建部設想將公積金機制改革成住房銀行的消息開始沉寂。不管怎樣，越來越多人認為，公積金制度本身是有必要改革了。因為現(xiàn)有公積金制度正遠離推動居者有其屋的最初理想。我國現(xiàn)有公積金制度弊端顯現(xiàn)，進入非良性運營循環(huán)下行通道，改革已勢在必行。

怎么改？有人建議放開公積金投資領(lǐng)域限制，允許投資資本市場，以獲取更高收益。這明顯是頭痛醫(yī)腳，而且是采用高風險的化療。如果公積金被允許投資資本市場，在賺了跟我無關(guān)、虧了就沒有了的預期下，或引致整個制度破產(chǎn)。

另外一個設想是，有傳言住建部曾考慮將公積金部門改革成政策性住房銀行，但基于多重考量，后來選國開行組建住房銀行，這事就不了了之。我認為這個設想具有一定建設性，只是按政策性住房銀行模式去組建并不可行。首先，全新組建一套專業(yè)班子的運作成本太高。其次，除了強制繳納的公積金，如何吸引人們來存儲？再者，以公積金為資本的政策性住房銀行投資領(lǐng)域會同樣嚴格受限，因此投資增效依然困難。

任何改革都應在盯死本質(zhì)目的的前提下，靈活創(chuàng)新形式。

至于公積金的本質(zhì)，我認為有三個：其一，每個人都有購房/租房需求，公積金制度其實就是為這種需求提前儲蓄；其二，公積金制度實際上是暫無購房需求的人借錢給即將買房的人，具有互助性質(zhì)；其三，公積金貸款利率顯著低于商貸利率，大大降低按揭壓力。

公積金改革就應緊緊圍繞上述三個本質(zhì)目的，進行靈活的形式創(chuàng)新。改革所要達到的目的包括：第一，讓繳納的人愿意將錢留下來，并讓不相關(guān)的人/機構(gòu)愿意將錢存進來；第二，公積金可交首付、也可自由支取，不買房可免繳；第三，運營無成本化。

具體模式是成為不盈利的眾籌互助住房銀行（以下簡稱“銀行”），其核心運營形式：1）資金來源分強制繳納和自愿存款兩部分。強制繳納部分，公司端強制繳納，個人端買房的人強制繳納，不買房或即使買房也不打算公積金貸款的人，可免繳。自愿存款部分，是指個人和機構(gòu)可自愿存錢。2）“銀行”本身不盈利。僅充當眾籌和貸款中介平臺，所有收益全部返回給存“銀行”的人/機構(gòu)。3）財政補貼讓“銀行”運營無成本化。4）專款專用，主要發(fā)展兩類業(yè)務：一是公積金貸款業(yè)務；二是公租房運營。

該模式有諸多好處：國家層面，推動了更多人居者有其屋。代價是要用財政補貼“銀行”運營，但由于業(yè)務板塊簡單，不需要配備很多人員和很大場地，只需在原有規(guī)模上小幅擴張即可，財政支出很小。個人層面，存款的人資金回報可觀，收益率會遠高于銀行存款利率，由于穩(wěn)定無風險，客觀激勵了個人不提取公積金，同時吸引個人/機構(gòu)將錢存進來；有公積金貸款需求的人，公積金可抵首付，降低了購房門檻，由于能貸到足夠資金，按揭顯著降低。

當然，上述模式仍有一些問題需要被解決：1）如果公積金存款不足或過剩怎么辦？這可通過對強制繳納和自愿存款實行差別化利率予以解決。自愿存款部分存款利率可雙向調(diào)整：余額不足時，適當調(diào)高；過剩時，適度下調(diào)。公積金貸款方面，也應按“貢獻額度”和“非貢獻額度”實行差別利率?！柏暙I額度”按存入“銀行”的錢乘以存續(xù)時間計算。這將激勵更多人將錢留在或存入“銀行”，也提高了收益率。

2）如何有效控制風險？由于人員有限，公積金住房銀行不可能去做翔實的盡職調(diào)查。所以公積金住房銀行最好與商業(yè)銀行一同提供組合貸，讓商業(yè)銀行去做盡職調(diào)查。另外還需國家立法規(guī)定，如果個人按揭違約，公積金住房銀行較商業(yè)銀行具有優(yōu)先清償權(quán)。

3）如果只有租房需求怎么辦？個人認為，繳納公積金或存公積金住房銀行超過一定貢獻的人，不管其收入如何，只要其在工作所在城市沒有住房，公積金住房銀行承包的公租房可優(yōu)先提供給他們，以回報他們，也可激勵更多人將錢存進來。

4）有了國開行版住房銀行后，還有公積金版住房銀行存在的必要嗎？兩類住房銀行其實是互補的：前者是專注開發(fā)端的住房銀行，旨在推動保障房建設；后者是專注需求端的住房銀行，旨在降低購房門檻和成本。只有兩類住房銀行同時發(fā)力，才能構(gòu)建出完整的住房銀行體系。

（作者為中國房產(chǎn)信息集團研究員）