每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

近期，隨著越來越多的城市加入房地產(chǎn)“救市”大軍，整個行業(yè)告別“野蠻生長”的步伐也在加快。過去那種高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運(yùn)營壓力。在此背景下，不少企業(yè)開始嘗試向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。但這條路到底該怎么走？在轉(zhuǎn)型過程中可能面臨哪些新的問題？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對話眾多業(yè)內(nèi)大佬，關(guān)于地產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)化與社區(qū)服務(wù)掘金等話題，激蕩頭腦風(fēng)暴，以期給讀者帶來更多啟示。

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近日，朗詩成為繼萬科之后,第二家明確使用小股操盤策略發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)商。

朗詩集團(tuán)董事長兼朗詩綠色地產(chǎn)有限公司主席田明表示，集團(tuán)不再主張承擔(dān)單一股權(quán)項目，轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式經(jīng)營。

除與人合作及代建項目外，會持續(xù)增加以持少量股權(quán)負(fù)責(zé)項目管理的“小股操盤”形式發(fā)展，負(fù)責(zé)項目開發(fā)管理（操盤），并收取相關(guān)開發(fā)管理費(fèi)等費(fèi)用。

這只是房企試水輕資產(chǎn)模式的一個縮影。

在近日舉辦的第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注。

部分開發(fā)商預(yù)測，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型正在遭遇轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這樣的背景之下，輕資產(chǎn)無疑是最好的一種選擇。然而，房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)方向能輕易達(dá)成嗎？

輕資產(chǎn)優(yōu)勢：收益更高風(fēng)險更低/

年初，萬科在考察了鐵獅門的房地產(chǎn)基金模式后，選擇小股操盤以及內(nèi)部跟投作為新的房地產(chǎn)開發(fā)模式。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，鐵獅門的房地產(chǎn)基金不僅收益率更高，風(fēng)險也相對較低。當(dāng)行業(yè)開始顯露下行跡象，上述模式的優(yōu)勢吸引了很多企業(yè)，并成為轉(zhuǎn)型方向的選擇之一。

此前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在博客中提出了一個觀點(diǎn)：房地產(chǎn)交易量和貨幣供應(yīng)已經(jīng)陷入“囚徒困境”。由于貨幣政策已經(jīng)沒有太多的調(diào)整空間，整個市場的預(yù)期都不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

雪上加霜的是，隨著理財產(chǎn)品、貨幣基金等金融產(chǎn)品的發(fā)展，很多三、四線城市房價上漲步伐放緩甚至停止，使得資金投資房地產(chǎn)的沖動有所降低。而隨著人民幣跨境結(jié)算、資本項目的開放，很多人能更容易地投資國外資產(chǎn)，包括到國外買房，這些因素都大大減少了流入樓市的資金。

在上述背景之下，盡管部分城市放松了限購令，但是低迷的市場反應(yīng)，令業(yè)界對后市的看法更趨向悲觀。在第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，新歐鵬企業(yè)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，整個樓市的調(diào)整周期是一年半。

田明在香港接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時則認(rèn)為，市場的下行周期將長達(dá)三年。房地產(chǎn)開發(fā)模式的調(diào)整已經(jīng)勢在必行。

能有更高收益、更低風(fēng)險的輕資產(chǎn)模式無疑成為企業(yè)的首選。事實上，除了萬科和朗詩外，選擇淡出綠城的前綠城中國董事長宋衛(wèi)平，也是期望以輕資產(chǎn)的形態(tài)繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而在新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域試水城鎮(zhèn)商業(yè)的嘉凱城，也把企業(yè)發(fā)展的方向瞄向了輕資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)爭議:開發(fā)階段仍需很大投入/

在目前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，輕資產(chǎn)的類型很多：以彩生活為代表的社區(qū)O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金，包括嘉凱城規(guī)劃中的品牌和管理輸出，在很多人看來均屬于輕資產(chǎn)的范疇。

但是這些輕資產(chǎn)真的“輕”嗎？卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)對此有不同的看法：“我覺得彩生活、代建應(yīng)該屬于輕資產(chǎn)，但像小股操盤這種操作模式，還是重資產(chǎn)。”

張遠(yuǎn)在第四屆中國價值地產(chǎn)年會上所作的主旨演講指出，對于萬科來說，通過小股操盤，投入的自有資金少一些，但總的開發(fā)資金投入并未減少。相比而言，其他的輕資產(chǎn)模式，如彩生活和代建，需要投入的總資金就很少，是真正意義上的輕資產(chǎn)。

上述對于輕資產(chǎn)的爭論，表面上僅僅涉及輕資產(chǎn)的定義，背后顯現(xiàn)的卻是從業(yè)者對行業(yè)發(fā)展趨勢的憂慮。

無論企業(yè)選擇哪種模式發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，都需要經(jīng)歷資金大規(guī)模投入的房地產(chǎn)開發(fā)階段。在這樣的背景下，業(yè)界也在謀求利用購房者的購買資金，以開發(fā)資金眾籌方式發(fā)展房地產(chǎn)項目。即在房屋開發(fā)之前，先通過金融產(chǎn)品的銷售鎖定目標(biāo)客群，最大限度降低項目開發(fā)的投融資風(fēng)險，并鎖定收益。然后再根據(jù)這些客戶，尋找有興趣的金融投資者，由后者提供一部分資金。

事實上，上海去年就有開發(fā)商嘗試過通過集資建房模式，讓目標(biāo)客群參與投資，共同購買土地共同開發(fā)的案例。平安好房網(wǎng)CEO莊諾也透露，平安好房網(wǎng)曾與萬科就類似房屋眾籌的模式有過討論，而目前推出的類眾籌模式平安好房寶，可以實現(xiàn)在銷售之前，通過讓目標(biāo)購房者購買理財產(chǎn)品的辦法為開發(fā)商蓄客。

很多從業(yè)者相信，如果房地產(chǎn)開發(fā)眾籌模式能獲得成功，不僅可以一勞永逸地解決開發(fā)資金的需求，而且真正實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的低風(fēng)險。

但是，上述模式在試水、探索中，卻存在很多難點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾和一家基金管理企業(yè)探討過眾籌業(yè)務(wù)的可能性，后者明確目前的主要難點(diǎn)至少有三點(diǎn)。

一是開發(fā)商的身份問題，一旦開發(fā)商開始由資金的主要投入者轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，最終導(dǎo)致產(chǎn)品無法按時竣工，或者出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題；二是如果購買基金產(chǎn)品的購房者最終選擇以房屋分配方式分配收益，會存在分配問題。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品相比，標(biāo)準(zhǔn)化程度要弱很多；三是純股權(quán)類的基金產(chǎn)品，發(fā)行難度較大，不像目前發(fā)行的債權(quán)類金融產(chǎn)品容易受到投資者青睞。

除了在輕資產(chǎn)概念上仍然存有爭議，房地產(chǎn)行業(yè)由“重”轉(zhuǎn)“輕”的變化，同樣尚未成為整個行業(yè)的趨勢，未來的市場如何發(fā)展，仍然撲朔迷離。

德信資本陳義楓:開發(fā)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)困難重重

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著房地產(chǎn)與金融結(jié)合不斷提速，房地產(chǎn)基金呈現(xiàn)爆發(fā)式增長的勢頭。諾承投資與投中研究院聯(lián)合發(fā)布的《2013人民幣房地產(chǎn)基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產(chǎn)基金募集規(guī)模1381.1億元，較2012年增長近1倍，與2009年相比，近5年間基金募集規(guī)模增長達(dá)16倍。

“在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)以輕資產(chǎn)模式為主，基金是主要的融資模式，但在國內(nèi)，房地產(chǎn)基金仍處于起步階段，未來將有巨大的發(fā)展空間”，德信資本董事長陳義楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

但與此同時，缺少政策扶持、募資困難、人才缺乏等難題依然是房地產(chǎn)基金發(fā)展面臨的障礙，在陳義楓看來，在我國仍以銀行信貸為主要融資模式的格局下，房地產(chǎn)基金要成為主流融資模式尚需要很長的時間，這也意味著開發(fā)商向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型困難重重。

地產(chǎn)基金成主流仍需時日

《2013人民幣房地產(chǎn)基金研究報告》顯示，2010年之前國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，市場規(guī)模100億元左右。自2010年起，房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，近幾年房地產(chǎn)基金市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。

“房地產(chǎn)基金之所以能取得爆發(fā)式增長，一方面是由于房地產(chǎn)正進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張與行業(yè)整合并行的階段，開發(fā)商擁有巨大的資金需求；另一方面，由于國家持續(xù)不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致以銀行與信托為主的牌照類金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款受到很大限制，房地產(chǎn)基金由于基本上不受調(diào)控政策的影響，因此在金融杠桿被壓制的契機(jī)下反而獲得很好的發(fā)展”，陳義楓說。

除了獨(dú)立的基金管理公司，近年來越來越多的房企試水地產(chǎn)基金，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了私募房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，并啟動了旗下基金的募資、投資活動。

然而，在陳義楓看來，房地產(chǎn)基金要效仿國外成為行業(yè)主流的融資模式仍需要相當(dāng)長的時間。一方面，與國外以直接融資為主的融資市場結(jié)構(gòu)相比，國內(nèi)仍然是依賴于以銀行貸款為主的間接融資，要改變這種格局短期內(nèi)難以完成；另一方面，地產(chǎn)基金缺乏政策扶持，目前只能以私募形式發(fā)展。

“在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)在發(fā)展的起步階段已經(jīng)與金融密切配合，比如美國的開發(fā)商都以輕資產(chǎn)模式為主，房地產(chǎn)基金在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)角色；但在國內(nèi)，房地產(chǎn)金融化程度很低，因此像基金、眾籌等輕資產(chǎn)模式成為主流的可能性不大”，陳義楓說。

出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險概率小

陳義楓說，“從目前來看，房地產(chǎn)從以往的單邊上漲過渡到中長期平穩(wěn)的階段，從高收益行業(yè)變成常態(tài)化行業(yè)，雖然行業(yè)會出現(xiàn)短期波動，但整體而言并不存在系統(tǒng)性風(fēng)險，這也意味著房地產(chǎn)基金也不存在系統(tǒng)性風(fēng)險。”

但他認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入弱周期，雖然房價出現(xiàn)大幅下跌的可能性不大，但由于去化速度放緩，對于開發(fā)商而言會造成資金回籠速度變慢，這也意味著可能給房地產(chǎn)基金帶來潛在的兌付壓力。

在陳義楓看來，市場波動性加大，對房地產(chǎn)基金的風(fēng)險控制能力要求變得更高。以德信資本為例，在區(qū)域選擇方面，地產(chǎn)基金更傾向選擇于產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備后勁、供求關(guān)系比較健康的城市，但不一定只關(guān)注一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一線城市周邊的近郊或者衛(wèi)星城、產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍的二、三線城市也存在機(jī)會；在投資項目的選擇上，具備一定銷售規(guī)模、金融杠桿較低且流動性充沛的開發(fā)商成為基金的首選合作對象。

美國漢斯中國副董事尤文沛：房地產(chǎn)基金化發(fā)展空間大

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

當(dāng)市場開始下行，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)試圖走上“輕資產(chǎn)”之路。

“輕資產(chǎn)”之路究竟怎么走？常被提及的“美國模式”又有怎樣的借鑒意義？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了美國漢斯地產(chǎn)中國副董事尤文沛。美國漢斯作為全球最大的房地產(chǎn)商之一，在輕資產(chǎn)模式的實踐中有很多值得國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借鑒的經(jīng)驗。

針對國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤文沛表示，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）在中國有很大的發(fā)展空間，“中國的REITs市場發(fā)展成熟需要各方面的努力，既要有國家金融政策、稅收政策的支持，又需要房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)積極的探索。”

美國REITs增速與收益率相關(guān)

“REITs作為一種房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的產(chǎn)品，是介于債券和股票之間的一種金融工具，既類似于債券產(chǎn)品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地產(chǎn)租金及資產(chǎn)增值帶來的資本增值。”談及目前在美國已經(jīng)發(fā)展成熟的REITs，尤文沛表示，美國REITs的發(fā)展快慢，與住宅租金回報率和無風(fēng)險利率的息差高度相關(guān)。

“以漢斯為例，公司從1991年以來開始成立房地產(chǎn)基金，已經(jīng)發(fā)起成立了44個戰(zhàn)略性投資基金及許多一次性項目投資平臺，全球收購和開發(fā)總額超過243億美元。”尤文沛對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前投資這些基金的大部分都是機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同的風(fēng)險偏好，機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)投資的區(qū)域市場、物業(yè)類型及投資策略會有不同的投資要求。

據(jù)了解，美國第一個REITs產(chǎn)生在上世紀(jì)60年代，初期REITs的發(fā)展比較緩慢，80年代隨著租金回報率向10年期國債收益率靠攏，REITs的發(fā)展開始加速；到90年代以后，REITs真正進(jìn)入高速發(fā)展期。所謂“美國模式”，則是通過成立自己的基金管理公司，掌控商業(yè)不動產(chǎn)從開發(fā)到運(yùn)營的全過程，并在其中輔之以金融手段。

尤文沛告訴記者，在美國房地產(chǎn)基金所提供的資金支持占美國地產(chǎn)開發(fā)的70%。

“在漢斯，房地產(chǎn)基金有專門的資本市場團(tuán)隊和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行對接，溝通，及時了解機(jī)構(gòu)投資者的需求，從而更好地設(shè)計房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。”尤文沛表示，“目前在中國，可能偏向于債權(quán)的基金更多一些。”

多因素制約房地產(chǎn)基金發(fā)展

房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)英國萊坊預(yù)計，市場對房地產(chǎn)信托基金回報率的預(yù)期至少比無風(fēng)險利率高2%~3%。“盡管中國市場開始涌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，但是房產(chǎn)信托基金的成功運(yùn)營需要擁有大量優(yōu)質(zhì)且能夠提供穩(wěn)定租金收入的基礎(chǔ)資產(chǎn)庫。從這一點(diǎn)看，中國商業(yè)市場依舊缺乏優(yōu)質(zhì)成熟的商用物業(yè)及有經(jīng)驗的管理團(tuán)隊。”萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文告訴記者，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的缺乏會直接影響房地產(chǎn)信托基金買賣的活躍性及回報率的設(shè)定，商用物業(yè)及相關(guān)的管理團(tuán)隊則要面臨大幅度質(zhì)的提升，這也是中國房地產(chǎn)信托基金面臨的一個難題。

對此，財經(jīng)評論員劉艷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金面臨的問題是規(guī)模小，對項目的預(yù)判和風(fēng)險控制能力差，開發(fā)商對基金的理解和運(yùn)用不到位，投資文化不成熟，這些因素都制約著房地產(chǎn)基金的發(fā)展。

盡管存在上述問題，但劉艷認(rèn)為，房地產(chǎn)基金作為非常有優(yōu)勢且利潤率較高的一種投資，肯定會成為大趨勢。劉艷預(yù)計，未來中國房地產(chǎn)基金的總量有望突破1萬億元。

高和投資董事長蘇鑫：

會有部分開發(fā)商演變成基金管理人

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自海南博鰲

正如一場蓄勢已久的變革，房地產(chǎn)金融化來勢洶洶地影響著整個行業(yè)，在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，房地產(chǎn)金融這種“新玩法”更成為熱門話題。

作為中國首只商業(yè)地產(chǎn)私募基金及房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)高和投資的創(chuàng)始人，其董事長蘇鑫是涉足房地產(chǎn)金融已久的資深人士，蘇鑫直言，從國外經(jīng)驗來看，支持商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展最好的工具便是REITs。“但要實現(xiàn)真正的REITs還取決于政策環(huán)境以及金融環(huán)境。”

蘇鑫表示，就金融環(huán)境而言，是否能夠?qū)崿F(xiàn)足夠的市場化尤為重要，如果大量的資金可以通過影子銀行獲取高額收益，則沒人愿意進(jìn)行股權(quán)投資或者金融創(chuàng)新。

蘇鑫表示，萬科與華潤代表了行業(yè)未來的趨勢。“萬科、華潤這些行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)已經(jīng)開始與基金合作，大多屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)型基金，但現(xiàn)在更多的開發(fā)商還是愿意與信托等合作。如果反過來思考，利用現(xiàn)在行業(yè)整合的機(jī)會，借助一些股權(quán)投資，不但可以分散風(fēng)險，還能同時擴(kuò)大規(guī)模。”

“我相信，未來會有部分開發(fā)商演變成基金管理人或者是金融大鱷，這時輕資產(chǎn)便能體現(xiàn)，整個環(huán)節(jié)由零到最大化，所有的增值過程都收取資產(chǎn)溢價的一部分，風(fēng)險降低，但利潤并沒有減少。”蘇鑫對此表示。

平安好房網(wǎng)CEO莊諾:

眾籌會成為一種趨勢真正實現(xiàn)降價目標(biāo)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

當(dāng)房地產(chǎn)眾籌在很多人眼里還是奇思妙想時，平安好房網(wǎng)的首席運(yùn)營執(zhí)行官莊諾透露的信息卻顯示，這個新鮮事物已經(jīng)被行業(yè)的龍頭企業(yè)關(guān)注很久。

莊諾告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在今年三、四月間，當(dāng)眾籌概念剛剛成為熱點(diǎn)時，平安好房網(wǎng)就已經(jīng)關(guān)注到這一領(lǐng)域，并和房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭大哥萬科總裁郁亮面對面開了一次會，發(fā)現(xiàn)完成眾籌有兩個問題需要解決。第一個問題是選房怎么選。如果所有購房者都選中同一套房，到時怎么解決，是采用抽簽的方式，還是出高價者就有優(yōu)先購買權(quán)？第二個問題則涉及房價，如果房價上漲，眾籌的產(chǎn)品怎么分配利潤；如果房價下跌，眾籌的產(chǎn)品怎么彌補(bǔ)損失。

莊諾說，由于眾籌能夠在項目開發(fā)前就鎖定客戶，鎖定開發(fā)周期，能幫助開發(fā)商降低建造項目的融資成本、銷售成本，以及規(guī)避各種房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，最終通過成本的控制，降低銷售價格，真正實現(xiàn)降房價的目標(biāo)，未來有機(jī)會成為一種趨勢。

只不過，眼下這一模式的運(yùn)行還存在一定的難度。在這樣的背景下，平安好房網(wǎng)推出了一種類似眾籌的房地產(chǎn)資金管理模式，讓那些暫時還沒有找到合適購房機(jī)會的購房者，可以將打算購置房屋的資金用于購買理財產(chǎn)品獲取一定的收益。

莊諾說，根據(jù)國家的法律法規(guī)，開發(fā)商在樓盤正式開盤前不能收取意向金，而利用平安好房寶的理財產(chǎn)品，開發(fā)商不僅可以完成蓄客，而且能夠提前探知潛在購房客群在區(qū)域、面積、總價等方面的購買需求，某種意義上可以作為開發(fā)商研究市場需求的大數(shù)據(jù)。