每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

當(dāng)市場開始下行，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)試圖走上“輕資產(chǎn)”之路。

“輕資產(chǎn)”之路究竟怎么走？常被提及的“美國模式”又有怎樣的借鑒意義？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此采訪了美國漢斯地產(chǎn)中國副董事尤文沛。美國漢斯作為全球最大的房地產(chǎn)商之一，在輕資產(chǎn)模式的實踐中有很多值得國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借鑒的經(jīng)驗。

針對國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤文沛表示，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）在中國有很大的發(fā)展空間，“中國的REITs市場發(fā)展成熟需要各方面的努力，既要有國家金融政策、稅收政策的支持，又需要房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)積極的探索?！?/p>

美國REITs增速與收益率相關(guān)

“REITs作為一種房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的產(chǎn)品，是介于債券和股票之間的一種金融工具，既類似于債券產(chǎn)品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地產(chǎn)租金及資產(chǎn)增值帶來的資本增值?！闭劶澳壳霸诿绹呀?jīng)發(fā)展成熟的REITs，尤文沛表示，美國REITs的發(fā)展快慢，與住宅租金回報率和無風(fēng)險利率的息差高度相關(guān)。

“以漢斯為例，公司從1991年以來開始成立房地產(chǎn)基金，已經(jīng)發(fā)起成立了44個戰(zhàn)略性投資基金及許多一次性項目投資平臺，全球收購和開發(fā)總額超過243億美元。”尤文沛對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前投資這些基金的大部分都是機構(gòu)，根據(jù)不同的風(fēng)險偏好，機構(gòu)對房地產(chǎn)投資的區(qū)域市場、物業(yè)類型及投資策略會有不同的投資要求。

據(jù)了解，美國第一個REITs產(chǎn)生在上世紀(jì)60年代，初期REITs的發(fā)展比較緩慢，80年代隨著租金回報率向10年期國債收益率靠攏，REITs的發(fā)展開始加速；到90年代以后，REITs真正進入高速發(fā)展期。所謂“美國模式”，則是通過成立自己的基金管理公司，掌控商業(yè)不動產(chǎn)從開發(fā)到運營的全過程，并在其中輔之以金融手段。

尤文沛告訴記者，在美國房地產(chǎn)基金所提供的資金支持占美國地產(chǎn)開發(fā)的70%。

“在漢斯，房地產(chǎn)基金有專門的資本市場團隊和機構(gòu)投資者進行對接，溝通，及時了解機構(gòu)投資者的需求，從而更好地設(shè)計房地產(chǎn)基金產(chǎn)品?！庇任呐姹硎?，“目前在中國，可能偏向于債權(quán)的基金更多一些?！?/p>

多因素制約房地產(chǎn)基金發(fā)展

房產(chǎn)研究機構(gòu)英國萊坊預(yù)計，市場對房地產(chǎn)信托基金回報率的預(yù)期至少比無風(fēng)險利率高2%~3%?！氨M管中國市場開始涌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，但是房產(chǎn)信托基金的成功運營需要擁有大量優(yōu)質(zhì)且能夠提供穩(wěn)定租金收入的基礎(chǔ)資產(chǎn)庫。從這一點看，中國商業(yè)市場依舊缺乏優(yōu)質(zhì)成熟的商用物業(yè)及有經(jīng)驗的管理團隊?！比R坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文告訴記者，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的缺乏會直接影響房地產(chǎn)信托基金買賣的活躍性及回報率的設(shè)定，商用物業(yè)及相關(guān)的管理團隊則要面臨大幅度質(zhì)的提升，這也是中國房地產(chǎn)信托基金面臨的一個難題。

對此，財經(jīng)評論員劉艷在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金面臨的問題是規(guī)模小，對項目的預(yù)判和風(fēng)險控制能力差，開發(fā)商對基金的理解和運用不到位，投資文化不成熟，這些因素都制約著房地產(chǎn)基金的發(fā)展。

盡管存在上述問題，但劉艷認(rèn)為，房地產(chǎn)基金作為非常有優(yōu)勢且利潤率較高的一種投資，肯定會成為大趨勢。劉艷預(yù)計，未來中國房地產(chǎn)基金的總量有望突破1萬億元。