每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

6月30日，國內(nèi)首家房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)商彩生活登陸港交所，上市首日大漲20%，隨后股價(jià)持續(xù)攀升，目前已較發(fā)行價(jià)上漲超20%，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)股望塵莫及。彩生活的大放異彩，不僅讓曾經(jīng)不受開發(fā)商待見的物業(yè)服務(wù)一夜間成了 “香餑餑”，引發(fā)了房企對于“輕資產(chǎn)化”及社區(qū)服務(wù)的大討論，而且為正處于樓市十字路口的開發(fā)商指出了一個(gè)轉(zhuǎn)型的方向。

近日，在第四屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會及2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，房企高管、行業(yè)專家就房企轉(zhuǎn)型、“輕資產(chǎn)化”提出了很多真知灼見。

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“我們的房地產(chǎn)指數(shù)基金7月份漲了37%，地產(chǎn)股已經(jīng)逐漸得到資本市場的青睞”，在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，國泰國證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓迫不及待地展示了他的成績單。

7月以來，深證地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過10%，萬科A（000002，SZ）、保利地產(chǎn)（600048，SH）等龍頭房企單月漲幅接近20%，帶動房地產(chǎn)板塊展開反彈。徐皓告訴記者，今年年初，房地產(chǎn)股票估值創(chuàng)下歷史新低，吸引了保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)大舉介入，QFII的擴(kuò)容與滬港通的推進(jìn)也帶來了更多的海外資金，地產(chǎn)股最黑暗的時(shí)候已經(jīng)過去。

然而，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的黃金時(shí)期已經(jīng)一去不返，在樓市“下半場”，地產(chǎn)股能否重拾2008年前的輝煌？徐皓認(rèn)為，商業(yè)模式的創(chuàng)新是關(guān)鍵。他舉例稱，彩生活（01778，HK）上市后獲得60多倍市盈率，反映的是投資者對于房地產(chǎn)服務(wù)市場的預(yù)期，如果開發(fā)商完成從開發(fā)到服務(wù)的轉(zhuǎn)型，就有可能挖掘到社區(qū)服務(wù)的“金礦”，進(jìn)而通過持續(xù)的盈利模式再次贏得市場認(rèn)可。

房企商業(yè)模式亟待變革/

Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2007年10月16日，上證指數(shù)站上6124點(diǎn)歷史高位時(shí)，房地產(chǎn)股的平均市盈率為83.43倍，而在今年年中，地產(chǎn)股的市盈率一度下跌至10倍，成為兩市估值最低的板塊之一。

“市場對于房地產(chǎn)泡沫以及信貸緊縮的擔(dān)憂，導(dǎo)致地產(chǎn)股估值在今年上半年創(chuàng)下歷史新低，現(xiàn)在隨著信貸層面的逐步放松，加上市場風(fēng)險(xiǎn)并沒有當(dāng)初預(yù)期的那么大，地產(chǎn)股已重新獲得投資者的關(guān)注，尤其是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的垂青”，徐皓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

記者注意到，生命人壽與安邦保險(xiǎn)自去年以來多次大手筆增持金地集團(tuán)（600383，SH），并已分別成為公司第一、第三大股東。此外，安邦保險(xiǎn)還通過旗下的和諧健康保險(xiǎn)大舉增持金融街（000402，SZ），截至一季度末，和諧健康保險(xiǎn)已經(jīng)持有金融街5162萬股，成為其第三大股東。

隨著市場資金面的逐步寬松，加上機(jī)構(gòu)投資者的介入，近期地產(chǎn)股走出一波不錯(cuò)的估值修復(fù)行情。7月以來，深證地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過10%，萬科A、保利地產(chǎn)等龍頭房企單月漲幅達(dá)到20%，

然而，估值修復(fù)未必預(yù)示著地產(chǎn)股迎來行情反轉(zhuǎn)。在徐皓看來，很多人把地產(chǎn)商的銷售額與股價(jià)漲跌掛鉤，這里存在一個(gè)誤區(qū)，股價(jià)反映的是預(yù)期，如果一個(gè)公司有很好的現(xiàn)金流，但是沒有太大的發(fā)展空間，資本市場是不會給它很高估值的。

比如2013年，由于樓市銷售火爆，主流房企銷售額屢創(chuàng)新高，但地產(chǎn)股低迷的股價(jià)和絢麗的房企銷售業(yè)績形成嚴(yán)重背離。

“最近十年房地產(chǎn)的大牛市主要依賴貨幣推動，如今隨著貨幣增速回歸常態(tài)，未來房地產(chǎn)的投資屬性大幅降低，如果開發(fā)商仍然維持建房-賣房的商業(yè)模式，那它只是一個(gè)制造業(yè)企業(yè)，可持續(xù)性與發(fā)展前景難免受質(zhì)疑?！毙祓┱J(rèn)為。

挖掘社區(qū)服務(wù)“金礦”/

與傳統(tǒng)地產(chǎn)股“跌跌不休”相比，內(nèi)地首家房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)商彩生活自今年6月30日在港股上市以來，股價(jià)持續(xù)上漲，截至昨日 （8月7日）收盤，彩生活報(bào)收4.56港元，較發(fā)行價(jià)上漲超20%，60倍的市盈率更是遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)股。

在徐皓看來，“地產(chǎn)+金融”是一個(gè)跟所有行業(yè)都能產(chǎn)生聯(lián)系的平臺，社區(qū)就是一個(gè)很好的載體，通過融入物流、電商、金融等功能，把社區(qū)打造成一個(gè)大數(shù)據(jù)平臺并推出各類服務(wù)，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)探索新的盈利模式、提升估值空間的重要途徑。

“目前的物業(yè)公司更多只是扮演了管理者的角色，沒有任何附加值，社區(qū)與社區(qū)之間沒有溝通。開發(fā)商只有打通社區(qū)間的溝通，才能形成平臺產(chǎn)生價(jià)值”，徐皓認(rèn)為，F(xiàn)acebook是通過社交網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生價(jià)值的，物業(yè)管理掌控的是實(shí)體社區(qū)，更接近消費(fèi)者，也更容易掌控業(yè)主數(shù)據(jù)，社區(qū)平臺一旦打通，將會帶來巨大的潛在商機(jī)，并創(chuàng)造出新的盈利模式，這也是彩生活被資本市場看好的主要原因。

徐皓舉例稱，以萬科為例，未來全國所有萬科樓盤的二手房交易和租賃都可以通過萬科物業(yè)來完成，萬科還能為業(yè)主提供物業(yè)管家、資產(chǎn)管理服務(wù)。對萬科的業(yè)主而言，以后出差不需要預(yù)定酒店，而是讓物業(yè)幫忙在全國各地的萬科社區(qū)找房子，還能讓萬科物業(yè)通過物流公司協(xié)助運(yùn)送行李，類似的增值服務(wù)將為萬科物業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。

“除了彩生活，像萬科、保利、恒大這樣的龍頭房企都擁有足夠多的業(yè)主數(shù)量，它們向物業(yè)服務(wù)延伸具有天然優(yōu)勢，能否借此探索新的盈利模式，成為這些龍頭房企重建投資者信心的關(guān)鍵。”徐皓說。