每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李琴    

每經(jīng)記者 李琴

8月9日，市北高新（600604，前收盤價(jià)10.42元）重組謎題終于揭開(kāi)面紗。公司公告，擬向控股股東市北集團(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買其持有的市北發(fā)展、泛業(yè)投資2家全資子公司各100%的股權(quán)，同時(shí)擬向特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股票募集配套資金。

值得注意的是，此次市北集團(tuán)注入的資產(chǎn)估值高達(dá)13億元，除去市北發(fā)展原有的上海市閘北區(qū)392街坊54丘地塊外，大股東市北園區(qū)的18幢樓價(jià)值超過(guò)5億元，但每年貢獻(xiàn)的利潤(rùn)只有1000萬(wàn)元左右，收購(gòu)市盈率（P/E）高達(dá)50倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)11倍P/E的平均估值。

13億收購(gòu)集團(tuán)資產(chǎn)/

市北高新公告顯示，標(biāo)的資產(chǎn)市北發(fā)展和泛業(yè)投資凈資產(chǎn)預(yù)估值合計(jì)13.08億元，預(yù)估增值率為31.46%。市北高新擬以9.79元/股的價(jià)格，向市北集團(tuán)發(fā)行股份約1.34億股用于支付上述對(duì)價(jià)。同時(shí)，公司擬向不超過(guò)十名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金不超過(guò)4.36億元，發(fā)行底價(jià)為8.81元/股。

資料顯示，市北發(fā)展主要從事園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體的開(kāi)發(fā)，目前正在開(kāi)發(fā)上海市閘北區(qū)392街坊54丘地塊新中新項(xiàng)目。此外，其還擁有房屋共計(jì)18幢，均為市北發(fā)展從市北集團(tuán)處無(wú)償劃轉(zhuǎn)所得，建筑面積總計(jì)9.38萬(wàn)平方米。

泛業(yè)投資主要從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)市北南通科技城5.24平方公里土地的一級(jí)、二級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目定位、招商引資等。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2013年度，市北發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為5761.63萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為1116.93萬(wàn)元。泛業(yè)投資營(yíng)業(yè)收入為1648.52萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為51.57萬(wàn)元。

對(duì)于此次重組，市北高新表示：“此次市北集團(tuán)將園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)注入市北高新，是本輪上海市國(guó)資國(guó)企改革的重要組成部分。通過(guò)將園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體類資產(chǎn)注入上市公司，市北集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體類資產(chǎn)整體上市，同時(shí)也提高了閘北區(qū)國(guó)資的資產(chǎn)證券化率。此外，上市公司的資產(chǎn)規(guī)模質(zhì)量及綜合競(jìng)爭(zhēng)力將得以顯著提升，也為上市公司后續(xù)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

此次交易完成后，市北集團(tuán)將合計(jì)持有上市公司約53.08%的股份，仍為市北高新第一大股東，閘北區(qū)國(guó)資委仍為公司實(shí)際控制人。

市北集團(tuán)正被證監(jiān)會(huì)調(diào)查/

在房地產(chǎn)整體銷售下滑的背景下，市北集團(tuán)卻通過(guò)此次重組一次性將18幢樓賣給上市公司。

資料顯示，市北發(fā)展2014年4月自市北集團(tuán)處取得這18幢投資性房地產(chǎn)，上述地產(chǎn)位于江場(chǎng)三路以及江場(chǎng)西路的市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)內(nèi)。市北發(fā)展、泛業(yè)投資此次評(píng)估價(jià)合計(jì)13.01億元，按照平均資產(chǎn)預(yù)估增值率約為31.46%計(jì)算，其中大股東的18幢樓價(jià)值高達(dá)5.57億元。

據(jù)市北高新介紹，上述18幢樓屬于市北高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體對(duì)外出租，出租率良好。2012年、2013年、2014年1~4月其備考營(yíng)業(yè)收入分別為5524.10萬(wàn)元、5761.63萬(wàn)元和2106.82萬(wàn)元；同期備考凈利潤(rùn)為832.61萬(wàn)元、1116.93元和229.59萬(wàn)元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，按照5.57億元的評(píng)估價(jià)計(jì)算，2012年、2013年上述18幢樓的凈資產(chǎn)收益率率分別僅為1.48%、2.01%，收購(gòu)市盈率高達(dá)50倍 （以2013年業(yè)績(jī)?yōu)閰⒖迹?013年市北高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體租賃實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5028.55萬(wàn)元，同比減少4.97%，毛利率為59.30%，同比減少1.92個(gè)百分點(diǎn)。

上海另一家高新園區(qū)個(gè)股張江高科（600895，收盤價(jià)6.88元），其房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)毛利下降更快。2013年，張江高科房產(chǎn)租賃實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)收入4.43億元，同比減少5.05%，毛利率為37.95%，同比大幅減少17.35個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，市北高新此次重組面臨大股東被立案調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)。2014年1月公司公告，市北集團(tuán)因買賣市北高新股票事宜收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局出具的《關(guān)于對(duì)上海市北高新（集團(tuán)）有限公司采取出具警示函措施的決定》。市北高新表示，截至此次預(yù)案出具之日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)仍正就上述事項(xiàng)對(duì)市北集團(tuán)進(jìn)行立案調(diào)查，該項(xiàng)立案調(diào)查結(jié)果將可能會(huì)影響此次重大資產(chǎn)重組進(jìn)程。