每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“目前在港上市的很多公司也非常困難。目前在港發(fā)行的股票，大部分叫‘自摸’，理論上說這是違法的——所謂的自摸就是我發(fā)行股票的時(shí)候找一些朋友來幫忙，大家買過去。我知道有的過程中，后面有托底等安排的，這對(duì)小投資者是不公平的，但是也沒有小投資者來買你的股票。”

在由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“2014博鰲房地產(chǎn)論壇”上，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平披露了內(nèi)房股在港上市的內(nèi)幕：這些企業(yè)所以能在港成功上市，更多是靠“自摸”式的“托底”，而在背后是開發(fā)商目前普遍遭遇的融資難。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月10日，共有陽(yáng)光100置業(yè)、國(guó)瑞置業(yè)、億達(dá)中國(guó)、光谷聯(lián)合、海昌控股、力高地產(chǎn)、中國(guó)新城市、金茂投資八家內(nèi)房股成功上市。然而，有些內(nèi)房股在上市的過程中，顯示出本地投資者認(rèn)購(gòu)額不足，需要依靠國(guó)際認(rèn)購(gòu)勉強(qiáng)上市的現(xiàn)象。

以光谷聯(lián)合為例，公司原計(jì)劃發(fā)行10億股，其中10％在港公開發(fā)售，90％國(guó)際發(fā)售，但由于在港公開發(fā)售股份遭冷遇，僅獲606份申請(qǐng)，合計(jì)認(rèn)購(gòu)3904萬(wàn)股，余下6096萬(wàn)股被重新分配至國(guó)際發(fā)售。7月7日成功上市的國(guó)瑞置業(yè)在港公開發(fā)售部分未獲足額認(rèn)購(gòu)，其國(guó)際配售部分獲輕微超額認(rèn)購(gòu)，最終能以招股價(jià)下限定價(jià)成功掛牌。

“這幾年，由于資本市場(chǎng)看空內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)，內(nèi)地房企發(fā)行新股很難賣得出去，尤其在香港公開發(fā)售認(rèn)購(gòu)度非常低，散戶投資者根本不感興趣，很多公司為了能順利上市，只能找上親朋好友或者合作伙伴作為基石投資者認(rèn)購(gòu)大量股份，這也是行內(nèi)都知道的做法。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者。

新浪樂居報(bào)道稱，國(guó)瑞置業(yè)的基石投資者中，北京市第五建筑工程集團(tuán)有限公司認(rèn)購(gòu)1.048億股，該公司是國(guó)瑞置業(yè)多個(gè)項(xiàng)目的總包商。中國(guó)生物制藥認(rèn)購(gòu)1.3億股，公開資料顯示，該公司實(shí)際控制人謝炳與國(guó)瑞置業(yè)董事局主席張章筍是潮州市澄海老鄉(xiāng)，這兩大基石投資者占國(guó)瑞置業(yè)此次全球發(fā)售股份的35%。

在黃立沖看來，當(dāng)上市公司股東結(jié)構(gòu)中基石投資者比例過高，最直接的后果是股票缺乏流動(dòng)性，更令人擔(dān)憂的是，一旦禁售期結(jié)束，這些基石投資者如果要拋售股票，由于市場(chǎng)缺乏承接力很有可能造成股價(jià)暴跌。

對(duì)于企業(yè)在港上市的理由，黃立沖告訴記者，目的只有一個(gè)，就是開拓融資渠道。一旦擁有上市公司身份，不僅可以開拓美元債等海外融資渠道，即便是國(guó)內(nèi)銀行貸款也相對(duì)于非上市房企有優(yōu)勢(shì)。

據(jù)蔡洪平透露，在內(nèi)房股中，國(guó)企的發(fā)債平均融資成本約在4%，優(yōu)秀的民企約7%，即使是規(guī)模比較小的內(nèi)房股融資成本也不過在9~11%，與內(nèi)地動(dòng)輒20%以上的信托、房地產(chǎn)基金等融資渠道相比依然極具優(yōu)勢(shì)。一旦海外融資盤活了資金流，負(fù)債率下降之后，銀行以及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的評(píng)級(jí)將上升，將更有利于企業(yè)之后的融資獲得更低的成本和更大的認(rèn)購(gòu)額，資金流方面進(jìn)入了良性循環(huán)。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，隨著美國(guó)加速退出量化寬松政策，海外市場(chǎng)流動(dòng)性將逐步收緊，加上人民幣貶值以及近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市涌現(xiàn)降價(jià)潮的雙重疊加影響，未來房企海外融資的難度有所加大，融資成本出現(xiàn)上漲。

“在這樣的情況下，我認(rèn)為A股市場(chǎng)的融資大門不應(yīng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)封閉”，蔡洪平呼吁，隨著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，證監(jiān)會(huì)也應(yīng)該放開對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的募資限制，讓這個(gè)行業(yè)能享有正常的融資環(huán)境。