每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

“未來隨著戶籍人口增加，更多的人要在這里住下，這一變化將給我們開發(fā)商帶來機遇，以后不再是簡單的造城，不僅要讓他們安居，還要讓他們樂業(yè)。”在每日經(jīng)濟新聞報社主辦的第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，協(xié)信控股總裁劉愛明如是說。

上述觀點在整個地產(chǎn)行業(yè)具有一定代表性，越來越多的開發(fā)商希望通過引入以往一線城市才有的一流社會公共資源，來提升三四線項目的吸引力，進而讓自己的項目在整體供應過剩的三四線城市脫穎而出。然而，這注定是大房企的游戲，對很多中小開發(fā)商而言，他們由于先天的弱勢，在這場逆水行舟的競爭中已經(jīng)輸了半拍。

開發(fā)商既當?shù)之攱?

中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮指出，中國的城鎮(zhèn)化才剛剛拉開序幕，中國僅在幾個大城市做好了“臉面工程”，但三四線城市還遠遠談不上現(xiàn)代化、國際化，也很少能扮演區(qū)域經(jīng)濟中心的角色。這些城市的居民，還達不到普遍富裕。

花樣年董事局主席潘軍指出，三四線城市房地產(chǎn)面臨的問題是人口支撐能力不足，以及收入水平上升較慢。

鑒于此，一些具有前瞻性的開發(fā)商不僅操心業(yè)主的衣食住行和教育，還要操心業(yè)主的就業(yè)和事業(yè)，以便讓自己的項目隨著當?shù)亟?jīng)濟社會的快速發(fā)展，獲取豐厚的土地增值回報。因此，他們在幫助當?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方面，顯得特別熱心。

三四線城市的經(jīng)濟狀況很大程度上取決于地方產(chǎn)業(yè)，房企的成功往往來源于和地方產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。以福建石獅為例，自古為紡織之鄉(xiāng)，服裝、制鞋等行業(yè)品牌繁多，產(chǎn)值驚人。當?shù)卣陙淼哪繕耸菍崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，打造品牌，希望成為中國內(nèi)地的時尚中心。發(fā)源于石獅當?shù)氐氖烂瘓F敏銳地意識到了這一導向，投入數(shù)百億元在石獅開發(fā)摩天城，除住宅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店等基本項目之外，世茂決定在摩天城內(nèi)建立一個時尚平臺，通過與意大利時尚行業(yè)的企業(yè)、機構(gòu)合作，將意大利的設計、創(chuàng)意、產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗復制到城內(nèi)。這一做法有望吸引一批石獅當?shù)氐钠髽I(yè)主，并為當?shù)靥峁┮慌蜆I(yè)崗位。

而貴州一家房地產(chǎn)公司負責人闞何江透露，貴州作為中國西部欠發(fā)達省份，房地產(chǎn)庫存很大，公司決定把手頭的住宅地塊暫停，全力打造商業(yè)地塊，絕大部分自持。

“做商業(yè)一定要符合年輕人的需求，強調(diào)一站式的全體驗購物中心。我們把貴州有地區(qū)特色、民族特色的資源和元素融入到商業(yè)綜合體，打造峽谷式商業(yè)，把貴州的高山、峽谷、流水全部融入到我們的商業(yè)體里面。”闞何江說。

介入地方基礎設施建設/

一線房企進入三四線城市，一項重要工作就是取得與當?shù)卣暮献?，從而獲得稀缺的資源優(yōu)勢。

中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理鐘瑾透露，中交地產(chǎn)做的是基礎投資帶動土地置換，有獲取資源的優(yōu)勢，還有政策的傾斜。公司進入的是四川巴中，地方偏僻。公司投資基礎設施，同時在地方政府的支持下取得兩幅地塊。隨著基礎設施建設的成熟，中交地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)銷售理想，而且快速周轉(zhuǎn)能力強。

另一個案例是綠地。今年7月，綠地集團宣布組成聯(lián)合體在全國多個城市開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務，同時在地鐵上蓋一類項目中占得先機。分析人士稱，綠地幫助地方政府投資地鐵，緩解了地方債的壓力，同時贏得地鐵沿線的開發(fā)權(quán)，從而在三四線城市率先贏得地鐵附近的優(yōu)質(zhì)地塊，可謂穩(wěn)賺不賠。

8月，綠地與貴州政府合作，成立貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心。

此外，綠地集團還積極參與貴州國企改革，并力推貴州企業(yè)成為全國國資改革的排頭兵，綠地計劃于2014年在貴州發(fā)起成立首期50億元的產(chǎn)業(yè)引導基金和國資國企改革基金，投向貴州省內(nèi)國企改革。

綠地在貴州金融領域的發(fā)力，不僅將在資本層面獲得收益，更加深了與當?shù)卣暮献?。對其在貴州廣大三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)務將提供有力的支持。

而對大多數(shù)的三四線中小地產(chǎn)商來說，要想以類似綠地、中交地產(chǎn)的優(yōu)勢資源去獲得更多更好的房地產(chǎn)開發(fā)機會顯然是非常困難的。在這樣的背景下，在三四線城市發(fā)展的中小地產(chǎn)商的出路，也許只能是慢慢淡出這個行業(yè)。