每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 世事往往出人意料，自去年掀起的房企逃離三四線城市浪潮中，大量房企扎堆回歸一線城市，不料今年一線城市成交集體降溫，導致銷售業(yè)績不理想。與之相對，部分堅持深耕三四線城市的房企卻逆市取得靚麗的業(yè)績。 根據(jù)恒大地產(chǎn)最新發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，公司今年前7月累計完成合約銷售額801.2億元，較去年同期增長52%，已經(jīng)完成全年銷售目標的72.8%。碧桂園與新城發(fā)展控股今年前7月也分別實現(xiàn)合同銷售金額約650.3億元與118.1億元，達到去年銷售目標的51%與50%，銷售完成率均在行業(yè)中位居前列。 每次當房地產(chǎn)市場“由牛轉熊”，三四線城市往往被認為是重災區(qū)，一二線城市則是安全島，但諸如恒大、碧桂園等“少數(shù)派”為何能在三四線城市發(fā)展得如魚得水？ 布局中心區(qū)域 新城控股高級副總裁歐陽捷觀察到，今年龍頭房企業(yè)績出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，以一二線城市為核心布局的中國海外發(fā)展、保利地產(chǎn)今年銷售額幾乎沒有增長，但以三四線城市為主戰(zhàn)場的恒大地產(chǎn)、碧桂園銷售額卻獲得大幅增長。 “自去年起，大量房企紛紛回歸一二線城市拿地，大量新增投資集中在這些區(qū)域導致短期供求關系失衡，并引發(fā)市場降溫?！睔W陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，部分二線城市過度供應土地，像杭州等城市已經(jīng)處于嚴重的供過于求；一線城市雖然供求關系尚算平衡，但北京受到自住房政策的沖擊，上海高端住宅存量比重過高導致去化速度減緩，導致市場分化相當嚴重。 主流房企陸續(xù)撤離三四線城市，卻為恒大地產(chǎn)、碧桂園這樣的“堅守者”帶來了機會。歐陽捷說，與一線城市大型房企云集相比，三四線城市往往是以當?shù)匦》科鬄橹鳎窈愦?、碧桂園這樣的龍頭房企要拿到地段優(yōu)越的地塊更具優(yōu)勢；此外，大型房企擁有優(yōu)秀的產(chǎn)品、完善的配套、低廉的成本，市場優(yōu)勢相當明顯，所以即便三四線城市整體市場環(huán)境不好，但它們卻能通過蠶食市場份額實現(xiàn)逆勢增長。 “一線城市雖然擁有充足的需求支撐，但競爭相當激烈，很多大房企都扎堆在里面，不容易找到好的機會。”德信資本董事長陳義楓認為，與之相對，部分位于一線城市周邊的衛(wèi)星城，或者產(chǎn)業(yè)基礎穩(wěn)固的三線城市中心區(qū)域擁有良好的發(fā)展前景，它們能接納從一線城市溢出的人口，從而帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。 事實上，無論是恒大還是碧桂園，它們在選址上均著重布局三四線城市中心區(qū)域。恒大地產(chǎn)相關人士告訴記者，公司在三線城市重點關注核心區(qū)域的土地，即離市政府約兩公里內(nèi)的地段儲備拿地。碧桂園在選址上傾向于三四線城市的新中心區(qū)，以及一線城市周邊擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)，樓盤與市區(qū)的通勤時間控制在30分鐘車程以內(nèi)。 全產(chǎn)業(yè)鏈提升盈利空間 在三四線城市，全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)模式是恒大與碧桂園獲利的關鍵。克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，與一線城市簡單的“拿地-開發(fā)”不同，恒大與碧桂園在三四線城市往往是從一級土地開發(fā)便開始介入，協(xié)助地方政府將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，從而降低土地成本? 以碧桂園蘭州新城為例，從前期土地一級開發(fā)整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟均由碧桂園一手包辦，同時擔任一級土地開發(fā)商與二級房產(chǎn)開發(fā)商，因此土地成本非常低。朱一鳴說，恒大與碧桂園的項目售價往往較周邊樓盤要低一至兩成，即便遇到市場不好，也有充足的價格調整空間。 此外，對于大多數(shù)三四線城市而言，好的社會配套資源是稀缺的，全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)模式賦予了恒大與碧桂園具備城市級的配套能力。朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在碧桂園進入的三四線城市里，公司前期都會投入大量資金進行市政配套建設，五星級酒店、商業(yè)中心、體育園區(qū)等幾乎成為每一個碧桂園樓盤的標準配置，部分項目還建造水廠等城市配套設施，它們的產(chǎn)品不僅價格低廉，且擁有更完善的配套，當?shù)胤科蟾緵]有招架之力。 歐陽捷告訴記者，雖然三四線城市項目的售價普遍比較低，利潤率不高，但由于恒大與碧桂園這樣的龍頭企業(yè)幾乎是從一級土地開發(fā)到賣樓都是“一手包辦”，能最大程度地實現(xiàn)成本集約化，并能在產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個環(huán)節(jié)盈利，因此它們獲得的整體利潤仍然相當可觀。 值得一提的是，針對三四線城市本地需求有限的弱點，恒大與碧桂園積極開拓外地客戶，為項目導入全國化客戶資源。碧桂園一位內(nèi)部人士向記者表示，公司在全國擁有近3萬人的銷售團隊，他們除了負責各自項目的銷售，很多重點項目還會動員全國銷售人員，通過以老帶新、圈層拓客、跨區(qū)域觀光等方式導入全國各地的客戶，最大限度地為項目挖掘客戶資源。 均衡布局分散風險 盡管全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)模式讓恒大與碧桂園獲得驕人的業(yè)績，但要在三四線城市持續(xù)走弱的情況下尋求持續(xù)發(fā)展，難度不言而喻。 朱一鳴向記者表示，雖然在三四線城市也有不少項目開盤熱賣，但往往是首開大賣、二次正常、三次蕭條，更多的情況是企業(yè)在項目開盤之初已經(jīng)把周邊有支付能力的客戶消耗一空，后期銷售軟弱乏力，即便是恒大與碧桂園也難逃類似的困境。 歐陽捷告訴記者，為了抵御過度押注三四線城市所帶來的不確定性，新城控股也在適度增加在一二線經(jīng)濟發(fā)達城市的土地儲備，通過均衡區(qū)域布局分散市場風險。 事實上，恒大與碧桂園也意識到了上述風險。自去年起，恒大地產(chǎn)斥資超200億元在北京、上海、廣州連續(xù)拿地，至今已經(jīng)實現(xiàn)在四大一線城市全面覆蓋。碧桂園在今年3月以20.64億元奪得廣州增城區(qū)三宗住宅用地，悄然增加在一線城市的布局。