每經(jīng)編輯 劉林鵬    

□劉林鵬

2014年，在全面深化改革的元年，房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱鬧，而“松綁”無(wú)疑是個(gè)關(guān)鍵詞。

4月2日開(kāi)始，各類(lèi)限購(gòu)松綁甚至取消的傳聞時(shí)有耳聞，不斷沖擊著市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。而在地方政府拯救樓市這條路上，呼和浩特在6月20日明顯加快腳步，步子邁得有點(diǎn)大，以至于上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其微博上驚呼：“呼和浩特裸奔了！發(fā)文件取消限購(gòu)！第一個(gè)！”至此，欲說(shuō)還休的限購(gòu)“松綁”扯下了那塊遮羞布。進(jìn)入7月，限購(gòu)松綁大有登堂入室之感，各地爭(zhēng)相為樓市解套。但是有些地方并不滿足于限購(gòu)松綁這一“救市”良方，于是，限貸放松浮出水面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月8日，已經(jīng)有8個(gè)省（市）出臺(tái)了相關(guān)政策，祭出地方“救市”又一利器。

限購(gòu)松綁，成效幾何？限貸放松，會(huì)不會(huì)帶來(lái)一系列并發(fā)癥？中國(guó)樓市分類(lèi)調(diào)控，究竟該怎么調(diào)？

十幾年的狂飆突進(jìn)，讓樓市成為暴利的代名詞。曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)投資品的屬性受到社會(huì)廣泛追捧，而對(duì)房地產(chǎn)的居住屬性重視不夠；地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收微乎其微。眼下的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，讓各市場(chǎng)主體茫然失措。

今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6%，銷(xiāo)售額下降6.7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月10日，在實(shí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，已有30個(gè)地方或明或暗為限購(gòu)松綁。對(duì)比過(guò)去房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的情形，當(dāng)下樓市確實(shí)難言樂(lè)觀。

“松綁”，真是一劑重振地產(chǎn)市場(chǎng)的良藥嗎？

著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為：限購(gòu)政策松綁加之貨幣政策松動(dòng)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響有限；長(zhǎng)期而言，會(huì)帶來(lái)投機(jī)行為的增加，不利于房地產(chǎn)業(yè)重整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整。對(duì)于缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的住宅房地產(chǎn)商可能會(huì)因最近的寬松政策而獲得喘息的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間拖延，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的積極結(jié)構(gòu)調(diào)整。

一些地方樓市的成交數(shù)據(jù)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。樓市“松綁”地區(qū)的成交量，或是波瀾不驚，或是在經(jīng)過(guò)短暫飆升后，又復(fù)歸平靜。

中指院研報(bào)指出：?jiǎn)渭兎潘上拶?gòu)不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企、供需不平衡的局面。限購(gòu)松綁是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的一針“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場(chǎng)預(yù)期看弱，信貸偏緊等原因，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)整體低迷態(tài)勢(shì)。

樓市的發(fā)展離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)的支撐。如今，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)告別了高歌猛進(jìn)的時(shí)代，步入新的運(yùn)行軌道。新常態(tài)之下，“三期”疊加，各種矛盾和問(wèn)題相互交織。

正如《人民日?qǐng)?bào)》所言：進(jìn)入新常態(tài)，也進(jìn)入了轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版，就要爬坡過(guò)坎，從粗放到集約，從低端到高端，結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)更加艱巨。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)表現(xiàn)在何處？

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年開(kāi)始進(jìn)入增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期。他認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)在“三期疊加”之下，數(shù)據(jù)下滑固然與去年同期基數(shù)較大有關(guān)，但更重要的是市場(chǎng)自身調(diào)整的結(jié)果。

這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰、兼并重組。在房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)上，要從以開(kāi)發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)為主，伴隨著市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提高，迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。

“松綁”對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)難得的發(fā)展契機(jī)。從依賴強(qiáng)力“限購(gòu)”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過(guò)渡到借助稅收等市場(chǎng)手段調(diào)控，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用；由全國(guó)一盤(pán)棋一刀切地調(diào)控，開(kāi)始向不同地方視不同情況精準(zhǔn)定向調(diào)控。

唯有“就市”才能“救市”，且看樓市下半場(chǎng)。