每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

今年上半年，成都房企被低迷的樓市氛圍籠罩，業(yè)績(jī)普遍下滑。

面對(duì)當(dāng)前樓市的變局，部分品牌房企開(kāi)始加碼商業(yè)地產(chǎn)，但成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量較大的局面一時(shí)又難以改變，市場(chǎng)前景并不明朗。

近來(lái)，坊間盛傳成都樓市松綁限購(gòu)，甚至四川省為鼓勵(lì)剛需購(gòu)房入市，而對(duì)于那些以基準(zhǔn)利率發(fā)放個(gè)人房貸的金融機(jī)構(gòu)給予3%的財(cái)政貼息政策。

如何看待成都樓市下半場(chǎng)？房企加碼商業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？刺激政策能否復(fù)蘇樓市？帶著這一系列問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日專訪了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書(shū)長(zhǎng)何良栩。

低迷樓市短期逆轉(zhuǎn)難

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）：從成都市房管局備案數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年，成都房企業(yè)績(jī)低于預(yù)期。在您看來(lái)，今年樓市下半場(chǎng)，這樣的局面會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)嗎？

何良栩：樓市情況會(huì)有所緩解，單要判斷就此會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從目前條件來(lái)看，可能性小。不過(guò)，相關(guān)緩解政策的推出會(huì)讓之前的低迷現(xiàn)狀有所扭轉(zhuǎn)，也就是房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱一旦下滑到一定程度，相關(guān)政策就會(huì)放松，讓其趨于穩(wěn)定發(fā)展是調(diào)控目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)須尊重市場(chǎng)規(guī)律

NBD：當(dāng)前，包括綠地、萬(wàn)科、藍(lán)光等房企紛紛發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。在成都商業(yè)物業(yè)供需失衡的背景下，您如何看待這一典型現(xiàn)象？加碼商業(yè)能否拯救房企？

何良栩：近年來(lái)招、拍、掛出來(lái)的土地，其規(guī)劃指標(biāo)中大量地塊所含商業(yè)比例相當(dāng)重，這讓開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)不得不進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，造成商業(yè)開(kāi)發(fā)量巨增，而同質(zhì)化的問(wèn)題又較為嚴(yán)重。

這一現(xiàn)象要解決，首先要從源頭上，在土地規(guī)劃指標(biāo)上就應(yīng)該尊重科學(xué)發(fā)展；其次，開(kāi)發(fā)商要對(duì)商業(yè)指標(biāo)解讀、定位，讓商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律；最后，開(kāi)發(fā)之前，堅(jiān)持招商先行，對(duì)市場(chǎng)預(yù)判和探索更有針對(duì)性，這樣消化時(shí)就更從容一些。

商業(yè)制勝密碼：地段和產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)

NBD：我們注意到，龍湖金楠天街成為上半年商業(yè)單盤(pán)雙料銷冠。前不久，龍湖集團(tuán)正式發(fā)布“天街系”商業(yè)旗艦品牌。在您看來(lái)，龍湖金楠天街的成功熱銷在成都樓市是否具有樣本意義？在成都，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具備哪些條件？

何良栩：首先，龍湖多年前就注重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定位上比一般開(kāi)發(fā)企業(yè)更具經(jīng)驗(yàn)；其次，龍湖多年積淀，讓其培養(yǎng)和自營(yíng)了一批追隨其左右的商家，保駕護(hù)航；第三，地段優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了其產(chǎn)品先天性。

商業(yè)地產(chǎn)，在地段先天性和后天產(chǎn)品的打造挖掘上，有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，成為成功關(guān)鍵因素。再加上積淀商業(yè)資源的推動(dòng)，即時(shí)市場(chǎng)推廣渲染，造就成功商業(yè)項(xiàng)目。

合理性關(guān)乎房企抗風(fēng)險(xiǎn)度

NBD：與樓市黃金時(shí)代相比，處于當(dāng)前“白銀時(shí)代”的房企應(yīng)具備哪些應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的素質(zhì)？房企到底堅(jiān)持“小而美”好，還是做成“巨無(wú)霸”好？

何良栩：白銀時(shí)代，說(shuō)到底就是理性賺錢時(shí)代，在回歸理性層面，合理性成為抵抗樓市風(fēng)波的關(guān)鍵，也就是定位清楚自己公司所處行業(yè)位置。

定位清楚位置以后，就知道自己該做大項(xiàng)目以長(zhǎng)線穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)抑或以小項(xiàng)目短、平、快的打法，提高資金周轉(zhuǎn)率獲利。所以，不論大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或小項(xiàng)目推出，這都需要明確自己能做什么，帶給客戶的價(jià)值是什么，被取代幾率有多大等幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

大市解讀能力考驗(yàn)房企

NBD：據(jù)媒體報(bào)道稱，成都已實(shí)質(zhì)上放松樓市限購(gòu)。您是如何看待這一問(wèn)題的？這一措施能否改變當(dāng)前樓市的低迷？對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商醞釀提價(jià)之舉，是否為一個(gè)良策？

何良栩：限購(gòu)政策本就是階段性政策，其退出舞臺(tái)是中央政府根據(jù)調(diào)控需要。當(dāng)前情況下，市場(chǎng)上購(gòu)買熱情減退之時(shí)，適時(shí)放松調(diào)控，是為促進(jìn)那部分擁有購(gòu)買力而沒(méi)有購(gòu)買資格之人所設(shè)定的。

這一政策只能有效促進(jìn)部分擁有購(gòu)買力者入市，但畢竟不是扭轉(zhuǎn)樓市低迷的良藥。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該認(rèn)清楚大市，不要因?yàn)檎哂兴蓜?dòng)就過(guò)分樂(lè)觀，畢竟購(gòu)房時(shí)代發(fā)生了變化。

以理性訴求為主的白銀時(shí)代，更加比拼對(duì)大市解讀能力，通過(guò)解讀制定出自己公司適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的良方，過(guò)分樂(lè)觀或過(guò)于悲觀都不是積極態(tài)度。