每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年上半年，成都房企被低迷的樓市氛圍籠罩，業(yè)績普遍下滑。

面對當(dāng)前樓市的變局，部分品牌房企開始加碼商業(yè)地產(chǎn)，但成都商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量較大的局面一時又難以改變，市場前景并不明朗。

近來，坊間盛傳成都樓市松綁限購，甚至四川省為鼓勵剛需購房入市，而對于那些以基準利率發(fā)放個人房貸的金融機構(gòu)給予3%的財政貼息政策。

如何看待成都樓市下半場？房企加碼商業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險？刺激政策能否復(fù)蘇樓市？帶著這一系列問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日專訪了全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩。

低迷樓市短期逆轉(zhuǎn)難

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）：從成都市房管局備案數(shù)據(jù)來看，今年上半年，成都房企業(yè)績低于預(yù)期。在您看來，今年樓市下半場，這樣的局面會發(fā)生逆轉(zhuǎn)嗎？

何良栩：樓市情況會有所緩解，單要判斷就此會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從目前條件來看，可能性小。不過，相關(guān)緩解政策的推出會讓之前的低迷現(xiàn)狀有所扭轉(zhuǎn)，也就是房地產(chǎn)這個經(jīng)濟支柱一旦下滑到一定程度，相關(guān)政策就會放松，讓其趨于穩(wěn)定發(fā)展是調(diào)控目標。

商業(yè)地產(chǎn)須尊重市場規(guī)律

NBD：當(dāng)前，包括綠地、萬科、藍光等房企紛紛發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。在成都商業(yè)物業(yè)供需失衡的背景下，您如何看待這一典型現(xiàn)象？加碼商業(yè)能否拯救房企？

何良栩：近年來招、拍、掛出來的土地，其規(guī)劃指標中大量地塊所含商業(yè)比例相當(dāng)重，這讓開發(fā)商做項目開發(fā)時不得不進入商業(yè)領(lǐng)域，造成商業(yè)開發(fā)量巨增，而同質(zhì)化的問題又較為嚴重。

這一現(xiàn)象要解決，首先要從源頭上，在土地規(guī)劃指標上就應(yīng)該尊重科學(xué)發(fā)展；其次，開發(fā)商要對商業(yè)指標解讀、定位，讓商業(yè)價值體現(xiàn)符合商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律；最后，開發(fā)之前，堅持招商先行，對市場預(yù)判和探索更有針對性，這樣消化時就更從容一些。

商業(yè)制勝密碼：地段和產(chǎn)品有優(yōu)勢

NBD：我們注意到，龍湖金楠天街成為上半年商業(yè)單盤雙料銷冠。前不久，龍湖集團正式發(fā)布“天街系”商業(yè)旗艦品牌。在您看來，龍湖金楠天街的成功熱銷在成都樓市是否具有樣本意義？在成都，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)具備哪些條件？

何良栩：首先，龍湖多年前就注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營，在產(chǎn)品開發(fā)和定位上比一般開發(fā)企業(yè)更具經(jīng)驗；其次，龍湖多年積淀，讓其培養(yǎng)和自營了一批追隨其左右的商家，保駕護航；第三，地段優(yōu)勢促進了其產(chǎn)品先天性。

商業(yè)地產(chǎn)，在地段先天性和后天產(chǎn)品的打造挖掘上，有其獨特的優(yōu)勢，成為成功關(guān)鍵因素。再加上積淀商業(yè)資源的推動，即時市場推廣渲染，造就成功商業(yè)項目。

合理性關(guān)乎房企抗風(fēng)險度

NBD：與樓市黃金時代相比，處于當(dāng)前“白銀時代”的房企應(yīng)具備哪些應(yīng)對市場風(fēng)險的素質(zhì)？房企到底堅持“小而美”好，還是做成“巨無霸”好？

何良栩：白銀時代，說到底就是理性賺錢時代，在回歸理性層面，合理性成為抵抗樓市風(fēng)波的關(guān)鍵，也就是定位清楚自己公司所處行業(yè)位置。

定位清楚位置以后，就知道自己該做大項目以長線穩(wěn)定經(jīng)營抑或以小項目短、平、快的打法，提高資金周轉(zhuǎn)率獲利。所以，不論大項目開發(fā)或小項目推出，這都需要明確自己能做什么，帶給客戶的價值是什么，被取代幾率有多大等幾個關(guān)鍵問題。

大市解讀能力考驗房企

NBD：據(jù)媒體報道稱，成都已實質(zhì)上放松樓市限購。您是如何看待這一問題的？這一措施能否改變當(dāng)前樓市的低迷？對于部分開發(fā)商醞釀提價之舉，是否為一個良策？

何良栩：限購政策本就是階段性政策，其退出舞臺是中央政府根據(jù)調(diào)控需要。當(dāng)前情況下，市場上購買熱情減退之時，適時放松調(diào)控，是為促進那部分擁有購買力而沒有購買資格之人所設(shè)定的。

這一政策只能有效促進部分擁有購買力者入市，但畢竟不是扭轉(zhuǎn)樓市低迷的良藥。當(dāng)前，開發(fā)商更應(yīng)該認清楚大市，不要因為政策有所松動就過分樂觀，畢竟購房時代發(fā)生了變化。

以理性訴求為主的白銀時代，更加比拼對大市解讀能力，通過解讀制定出自己公司適應(yīng)市場競爭的良方，過分樂觀或過于悲觀都不是積極態(tài)度。