每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年以來，萬科、綠地、龍湖和華潤等大型品牌房企頻頻發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，尤其是在成都的表現(xiàn)非常明顯。不過，這似乎又與上一輪樓市調(diào)控時(shí)房企熱衷商業(yè)地產(chǎn)有所不同。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這一現(xiàn)象恰好反映出各大品牌房企戰(zhàn)略性地轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前，一些地區(qū)的樓市限購松綁，甚至有放松限貸的跡象，但實(shí)際成效尚未顯現(xiàn)，樓市似乎又陷入到新一輪迷惘期。

在此背景下，品牌房企加碼商業(yè)地產(chǎn)是出于什么樣的考慮？商業(yè)地產(chǎn)又應(yīng)如何開發(fā)，與住宅地產(chǎn)開發(fā)有何區(qū)別？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者 （以下簡稱NBD）帶著這些疑問，專訪了成都天匯豐資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理祁宏志。

地產(chǎn)變局考驗(yàn)房企平衡術(shù)

NBD：當(dāng)前，包括綠地、萬科等品牌房企均在加碼商業(yè)地產(chǎn)。您認(rèn)為，這反映出一個(gè)什么樣的趨勢？

祁宏志：現(xiàn)在，住宅用地實(shí)行招拍掛，房企通過此方式拿地做項(xiàng)目利潤較少。不像十年前，房企獲取土地的價(jià)格很低，隨便蓋個(gè)樓盤都可以賺差價(jià)，基本都不用做廣告推廣，倒手就賺錢。

三年前，樓市已有改變，現(xiàn)在更明顯。比如，藍(lán)光主要靠薄利多銷來贏得市場?，F(xiàn)在房企的住宅項(xiàng)目基本處于薄利，而且今年即使想薄利多銷也比較困難。所以，現(xiàn)在許多房企想靠多賣商業(yè)項(xiàng)目來平衡風(fēng)險(xiǎn)，但一個(gè)項(xiàng)目匹配商業(yè)的比例是有限的，所以即使多做商業(yè)，總的算下來賺的錢也不多，甚至有可能只是持平。

NBD：如何看待目前不少房企在商業(yè)地產(chǎn)上的運(yùn)作模式？

祁宏志：總體來說，現(xiàn)在的開發(fā)商都比較浮躁。住宅與商業(yè)之間如何平衡，業(yè)界一直沒有搞得特別清楚。目前看來，比較好的房地產(chǎn)（平衡）開發(fā)模式還是香港模式。

目前，華潤置地做得相對較好，既持有商業(yè)，又銷售住宅。通過“萬象城”這個(gè)品牌，華潤既賣周邊商業(yè)，又持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在住宅行情不好時(shí)，靠持有商業(yè)回流資金，等住宅行情好轉(zhuǎn)時(shí)再大量出售住宅。

內(nèi)房企適合持有部分商業(yè)

NBD：對于商業(yè)地產(chǎn)持有與銷售，哪種經(jīng)營方式更好一些？

祁宏志：一般情況下，如果商業(yè)能夠賣掉，房企一般都會(huì)全部賣掉，尤其是步行街這類。房企普遍不愿意持有商業(yè)，想賺快錢，但有可能來得快，去得也快。比如，這個(gè)工程全部賣出去賺了5億元，但下一個(gè)工程全部投進(jìn)去虧了，就全泡湯，又沒有現(xiàn)金了。如此一來，普遍都比較短視，既沒有品牌積累，又沒有長期物業(yè)增值。

目前，大趨勢是房企加大持有商業(yè)，更有極端的例子如香港太古地產(chǎn)就持有全部開發(fā)的物業(yè)，其特別注重商業(yè)運(yùn)營和品牌打造。但就當(dāng)前的情況看，內(nèi)地更適合“一部分銷售、一部分持有”的玩法，因?yàn)閮?nèi)地的房企更重視現(xiàn)金流。

內(nèi)地房企全部持有或全部銷售的模式都不是主流方向，如果賣出去一部分商業(yè)物業(yè)，再持有一部分優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)，既可減小風(fēng)險(xiǎn)，又有利于可持續(xù)發(fā)展。

NBD：對于房企來說，持有商業(yè)物業(yè)會(huì)得到哪些好處？

祁宏志：企業(yè)通過對持有商業(yè)的運(yùn)營、收租，以及靠這些商業(yè)增值和貸款融資，這是持有物業(yè)帶來的最大好處。比如，房企持有商業(yè)物業(yè)一年會(huì)有兩三千萬元的現(xiàn)金收入，且每年這些物業(yè)還在增值。五六年后，可能會(huì)增值至三四千萬元，很保值。這是一種良性循環(huán)。

此外，持有物業(yè)還可以向銀行抵押融資，尤其是對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行容易放貸。如果都賣完了，沒有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行可能不會(huì)放貸。房企持續(xù)開發(fā)，不可能只靠自有資金，需要融資時(shí)，銀行會(huì)看有沒有資產(chǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

從現(xiàn)金流和融資的角度來講，房企持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)很重要。這種融資模式從難易程度、效率來說，都更好。

后期運(yùn)營重在物業(yè)維護(hù)

NBD：既然商業(yè)持有是一個(gè)方向，那么您如何看待后期運(yùn)營問題？

祁宏志：在內(nèi)地，大多數(shù)情況是開發(fā)商賣掉商業(yè)物業(yè)后幫業(yè)主簡單運(yùn)營，但效果不太好，因?yàn)槲飿I(yè)賣給消費(fèi)者后，產(chǎn)權(quán)不歸房企所有，其不會(huì)花大的精力進(jìn)行后期經(jīng)營維護(hù)。

后期運(yùn)營最重要的因素有兩點(diǎn)，分別是物業(yè)維護(hù)和集中持續(xù)的廣告投放。前兩年的廣告投入多，后期逐漸減少，但還是會(huì)持續(xù)投入。

比如，香港恒隆在上海做的一些商業(yè)地產(chǎn)已有十年，現(xiàn)在外觀看起來還是跟新建時(shí)一樣。主要是因?yàn)?，過兩年其會(huì)翻修一次。

NBD：從海外的經(jīng)驗(yàn)來看，您如何看待商業(yè)地產(chǎn)的生命周期問題？

祁宏志：商業(yè)地產(chǎn)都要經(jīng)歷培育期、成長期、成熟期與衰落期，與一般產(chǎn)品的生命周期一樣。

培育期一般需要三年，前兩年最難，第三年到成長期則變得越來越好，甚至高歌猛進(jìn)。不過，有的項(xiàng)目往往死在“黎明前”，因?yàn)闆]有足夠的投入和維護(hù)，造成商家不滿。一些做商業(yè)經(jīng)營的內(nèi)地企業(yè)會(huì)等商家維權(quán)才維護(hù)一下，但不會(huì)做大的持續(xù)性維護(hù)，也不會(huì)進(jìn)行大的宣傳支持，只是將就著管理。

扛過前三年培育期非常重要，需要精心經(jīng)營和維護(hù)，但在成熟期不維護(hù)的話，衰落也很快。所以，一些商業(yè)地產(chǎn)能做幾十年，一些項(xiàng)目做不到十年就沒了，也是有道理的。比如藍(lán)光九茹村的世紀(jì)電腦城，第三年就全部進(jìn)行了改造 （其全持有商業(yè)項(xiàng)目），經(jīng)過14年的經(jīng)營、調(diào)整和維護(hù)，現(xiàn)在的經(jīng)營狀況和業(yè)態(tài)組合都還是比較良好。

此外，在后期運(yùn)營中，調(diào)整業(yè)態(tài)和商戶組合也很重要，如果商戶經(jīng)營不能適合市場發(fā)展，就要調(diào)整，換新的商戶進(jìn)來。

王府井最大的成功之處在于不斷調(diào)整商家組合、業(yè)態(tài)配比。以前有段時(shí)期，其甚至一度和周邊的百貨商場差不多。后來王府井最終選擇走國際二線品牌，走輕奢侈路線，經(jīng)過不斷的業(yè)態(tài)調(diào)整，現(xiàn)在反而做成了業(yè)內(nèi)的一個(gè)標(biāo)桿。

總體來看，培育期需注意四個(gè)方面，分別是商家調(diào)整，廣告力度、物業(yè)補(bǔ)充與基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，四者缺一不可。

精品社區(qū)商業(yè)再造商業(yè)地產(chǎn)

NBD：作為成都本土一家全持有商業(yè)地產(chǎn)的品牌開發(fā)商，天合房產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)？

祁宏志：天合房產(chǎn)能夠全部自持4萬平方米的“匯錦街”商業(yè)步行街項(xiàng)目，屬于比較超前和有膽識(shí)的開發(fā)商。一般來說，中小型房企的商業(yè)步行街都會(huì)被賣掉。天合是想把該項(xiàng)目建成可復(fù)制、高品質(zhì)商業(yè)步行街，建筑物業(yè)的品質(zhì)也很高，綠化景觀率也很到位。

NBD：在您看來，中小房企應(yīng)如何破解招商能力不足與打造高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)之間的困局？

祁宏志：中小房企的招商能力肯定不及萬達(dá)等品牌房企，但高品質(zhì)的物業(yè)肯定會(huì)引起品牌商家的注意。天合用租金等優(yōu)惠方式把它們吸引過來，但品牌商家的要求非常高，給的租金也很低，天合要平衡關(guān)系，會(huì)留一些好的口岸給它們。

天合也會(huì)選一些品牌影響力不是很大，但有一定特色、存活能力強(qiáng)的商家先在步行街安營扎寨，等過幾年步行街的情況越變越好后，會(huì)有更好的品牌被吸引過來時(shí)，再置換一些經(jīng)營不善商家出去。