每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 丁舟洋發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 丁舟洋發(fā)自成都

當(dāng)前，樓市風(fēng)云際會(huì)。川派地產(chǎn)不再“小富即安”，除“交手”成都市場(chǎng)之外，更主動(dòng)選擇出川征戰(zhàn)，尤其是南充房企備受矚目，明宇集團(tuán)便是其中之一。

2014年8月初，作為明宇集團(tuán)“回鄉(xiāng)之作”的南充明宇廣場(chǎng)開盤當(dāng)日勁銷高達(dá)九成，而布局都江堰的豪雅青城項(xiàng)目又成為明宇集團(tuán)試水旅游度假地產(chǎn)的經(jīng)典之作，受到業(yè)界關(guān)注。

縱觀已開盤且部分已投入使用的明宇作品，明宇金融廣場(chǎng)、成都明宇大廈、長(zhǎng)春明宇廣場(chǎng)、南充明宇廣場(chǎng)、都江堰明宇豪雅青城，從規(guī)劃布局到開盤，再到火爆勁銷，無(wú)不驚起市場(chǎng)千重浪，引得外界再次深思：這家發(fā)源于南充的低調(diào)房企何以能夠在短期內(nèi)崛起于成都，并迅速躥紅于全國(guó)？

這種“酒店地產(chǎn)”模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力何在？是否具備可復(fù)制性？龐大的持有資金又從何而來？在互聯(lián)網(wǎng)試圖改寫傳統(tǒng)商業(yè)模式之際，明宇集團(tuán)是否作好了應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備？日前，明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張建明接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者 （以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪，他逐一回應(yīng)了記者有關(guān)公司及行業(yè)熱點(diǎn)方面的提問。

做產(chǎn)品須符合市場(chǎng)需求

NBD：當(dāng)前，不少業(yè)界人士都認(rèn)為三、四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)大，那么南充明宇廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售狀況如何？

張建明：南充明宇廣場(chǎng)開盤火爆，我們認(rèn)為原因有三：首先，產(chǎn)品呈現(xiàn)符合市民消費(fèi)取向；其次，源于大家對(duì)明宇品牌有一定的認(rèn)知，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量到性價(jià)比，明宇口碑不差；第三，不少人也期待明宇的城市綜合體回家鄉(xiāng)發(fā)展。

此外，都江堰項(xiàng)目的銷售情況亦超出預(yù)期，從2008年“5·12”大地震到現(xiàn)在，都江堰度假地產(chǎn)一直較平淡，但明宇豪雅青城一問世就受到了市場(chǎng)青睞。這一方面是因?yàn)槲覀冞M(jìn)行了適合市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，另一方面也體現(xiàn)出明宇酒店地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展模式受歡迎，即利用酒店為未來業(yè)主提供服務(wù)，這樣的平臺(tái)吸引了不少客戶。

以酒店帶動(dòng)地產(chǎn)

NBD：明宇所說的“酒店地產(chǎn)”到底是一種什么類型的地產(chǎn)形式？

張建明：明宇項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是都存在一個(gè)酒店產(chǎn)業(yè)，以酒店為平臺(tái)，覆蓋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，明宇寫字樓、住宅都與高星級(jí)酒店一脈相承，這種酒店地產(chǎn)模式也得到了業(yè)內(nèi)認(rèn)可。這種模式具備如下特征：

首先，將豪華酒店理念植入地產(chǎn)中。五星級(jí)酒店是講求做工精細(xì)的產(chǎn)品，我們建造的商業(yè)、寫字樓、住宅，都參照五星級(jí)酒店理念來建造；

第二，把酒店服務(wù)理念根植于其他物業(yè)運(yùn)營(yíng)理念中；

第三，把在五星級(jí)酒店可享受到的優(yōu)質(zhì)服務(wù)移植給其他物業(yè)客戶。我們會(huì)讓寫字樓客戶認(rèn)同酒店VIP，讓客戶真正體會(huì)到五星級(jí)酒店高端客戶的感受。VIP卡權(quán)利包括優(yōu)先停車、免費(fèi)帶一個(gè)客人在咖啡廳喝咖啡等。

NBD：你認(rèn)為“酒店地產(chǎn)”模式是否具有可復(fù)制性？

張建明：在打造可復(fù)制性方面，明宇是有所準(zhǔn)備的。

我們有三種特定的產(chǎn)品形態(tài)：城市精品綜合體——在城市CBD區(qū)域開發(fā)“高星級(jí)酒店+高端寫字樓及少量精品商業(yè)”相結(jié)合的精品城市綜合體，如明宇金融廣場(chǎng)、明宇·西部國(guó)際金融中心；復(fù)合城市綜合體——在城市次CBD區(qū)域開發(fā) “高星級(jí)酒店+高端寫字樓+商業(yè)+公寓”相結(jié)合的復(fù)合城市綜合體，如南充明宇廣場(chǎng)、長(zhǎng)春明宇廣場(chǎng)；以及旅游度假綜合體——在城郊和旅游熱點(diǎn)地域，開發(fā)“高星級(jí)酒店+國(guó)際公寓+商業(yè)”相結(jié)合的旅游度假綜合體，都江堰明宇豪雅青城、云南明宇·版納四季國(guó)際度假區(qū)。這也是未來我們要復(fù)制的三種產(chǎn)品線。

酒店自運(yùn)營(yíng)是大趨勢(shì)

NBD：與其他酒店相比，明宇酒店自建、自持、自營(yíng)的比例要大得多，這樣做有無(wú)優(yōu)勢(shì)？?jī)?yōu)勢(shì)何在？

張建明：委托管理最大的弊端，在于為業(yè)主帶來的經(jīng)濟(jì)效益沒有得到業(yè)主認(rèn)同，特別是高星級(jí)酒店，酒店投資者絕大部分都在虧損。因?yàn)閲?guó)內(nèi)不少酒店投資者尚不具備管理酒店的能力，所以接受委托的酒店管理方把錢賺走了，但投資者還撿了個(gè)虧損的爛攤子。因此，我認(rèn)為未來會(huì)產(chǎn)生更多的自運(yùn)營(yíng)酒店。

NBD：高星級(jí)酒店運(yùn)行成本高、能耗大、人力成本高，明宇在成本控制方面有何經(jīng)驗(yàn)？

張建明：明宇具備15年自建、自管理、自運(yùn)營(yíng)酒店的經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃建設(shè)酒店方面上有獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，能用同樣的資金創(chuàng)造出性價(jià)比更高、更好的物業(yè)來，將運(yùn)營(yíng)價(jià)值、收益最大化。

比如，我們?cè)谕瑓^(qū)域同檔次建設(shè)的酒店，比一般的國(guó)際酒店公司的投入節(jié)約15%～20%。一個(gè)國(guó)際酒店公司建500間房的酒店可能要10億元投資，我們則僅需7.5億元或8億元就能完成。一般的五星級(jí)酒店能耗占經(jīng)營(yíng)收入的8%~10%左右，明宇可以做到3%~5%左右。

由于功能合理布置，人員配備更加合理，所以明宇酒店人力支出在營(yíng)業(yè)收入中的占比也更低，但與此同時(shí)，員工工資又在同區(qū)域同檔次酒店中處于中上水平。雖然這個(gè)行業(yè)的收益不高，但我們處于行業(yè)的領(lǐng)先地位。我們的投入更節(jié)約，而且功能分布更合理，管理更流暢，節(jié)約更多人力資源管理成本，包括能耗成本，做到了投資省、運(yùn)行效率更高。

以優(yōu)質(zhì)商業(yè)滾動(dòng)融資

NBD：當(dāng)前不少品牌房企都感覺資金緊張，而明宇集團(tuán)自持商業(yè)超過千萬(wàn)平方米，那么公司的開發(fā)持有項(xiàng)目的資金從何而來？

張建明：我們的商業(yè)地產(chǎn)一旦竣工，且運(yùn)營(yíng)管理正常時(shí)，就會(huì)有很多金融機(jī)構(gòu)和投資者樂于參與。所以，每個(gè)項(xiàng)目只要已竣工，就可利用這項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行融資，然后再開發(fā)下一個(gè)——這就是明宇商業(yè)的融資模式。

明宇也投資金融機(jī)構(gòu)，但并非為了從中融資，因?yàn)槭荜P(guān)聯(lián)股東融資管理的相關(guān)規(guī)定，關(guān)聯(lián)方融資受到嚴(yán)格限制，反而更難。至于投資金融機(jī)構(gòu)的收獲，一方面是我們能獲得投資收益，另一方面還能學(xué)到更多融資理念、投資技巧。因?yàn)樽约和顿Y了銀行，所以就能清晰了解銀行需求。

NBD：明宇酒店投資回報(bào)率高嗎？

張建明：明宇商業(yè)持有的酒店物業(yè)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的情況下，回報(bào)穩(wěn)定、長(zhǎng)效，但與能源、地產(chǎn)等行業(yè)相比并不算高。不過，一旦發(fā)生資產(chǎn)交易的時(shí)候，其資產(chǎn)價(jià)值的升值就很明顯了。

NBD：有不少酒店開發(fā)商選擇將旗下的資產(chǎn)整合，用房地產(chǎn)信托投資基金的方式打包上市，明宇集團(tuán)有無(wú)這方面考慮？

張建明：明宇有長(zhǎng)遠(yuǎn)上市目標(biāo)，但現(xiàn)在最看重的還是現(xiàn)有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益，暫無(wú)用資本市場(chǎng)獲取資本收益的打算。

眼下，國(guó)內(nèi)對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的融資還比較單一，資產(chǎn)開放渠道還十分有限。國(guó)內(nèi)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)主正常獲得融資成本在10%以上，而國(guó)際上的融資成本在3%左右。融資成本居高不下，這也是制約國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)發(fā)展的因素。

行業(yè)變局倒逼商業(yè)模式革新

NBD：你認(rèn)為未來酒店行業(yè)的格局將會(huì)發(fā)生哪些改變？明宇又將如何應(yīng)對(duì)？

張建明：第一，商業(yè)模式的演變。目前，傳統(tǒng)酒店經(jīng)營(yíng)的硬件投入管理和營(yíng)銷模式都在發(fā)生變化，互聯(lián)網(wǎng)、電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大影響，未來我相信酒店業(yè)會(huì)產(chǎn)生全新商業(yè)模式，明宇也在積極準(zhǔn)備。

第二，國(guó)家宏觀政策的調(diào)整也對(duì)酒店產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了影響。以前，很少有酒店在中午做白領(lǐng)餐飲，現(xiàn)在明宇降低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推出了人均幾十元的白領(lǐng)午餐，為中午時(shí)段的酒店餐飲帶來了一大筆收益。

總體看，明宇客房、餐飲總收入未下降，量的增加彌補(bǔ)了單筆消費(fèi)金額的降低。

擬打通酒店全產(chǎn)業(yè)鏈

NBD：互聯(lián)網(wǎng)已影響到傳統(tǒng)酒店商業(yè)模式，而據(jù)我們了解，明宇集團(tuán)正在探索分時(shí)度假模式。你能否談一下這一商業(yè)規(guī)劃？

張建明：國(guó)內(nèi)引進(jìn)分時(shí)度假前期，不少開發(fā)商都將“分時(shí)度假”作為了賣房的炒作概念，而不一定是真正想發(fā)展分時(shí)度假平臺(tái)。開發(fā)商只有這一個(gè)物業(yè)，怎樣去做分時(shí)度假？于是為了支撐“分時(shí)度假”的概念而被迫做酒店，最終目的都是賣房子。

明宇的酒店都是主動(dòng)去做的，我們要做的分時(shí)度假模式是將度假地產(chǎn)資源放在全國(guó)的明宇酒店平臺(tái)上進(jìn)行交流，并有專門的物業(yè)和管理團(tuán)隊(duì)來服務(wù)消費(fèi)者的分時(shí)度假需求。單體酒店做分時(shí)度假，面對(duì)的可選擇性很小，故首先要形成一個(gè)酒店網(wǎng)絡(luò)體系，才能實(shí)現(xiàn)酒店資源的交換。明宇正從物業(yè)擁有和支配權(quán)等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，不斷完善我們的時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品。

NBD：明宇涉及的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域不僅有酒店、地產(chǎn)、金融，還有現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，最近還在籌辦明宇學(xué)院。為何要涉足一些看似與集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)不相干的行業(yè)？是為布局酒店全產(chǎn)業(yè)鏈嗎？

張建明：是的，明宇在全產(chǎn)業(yè)鏈方面確實(shí)有考量。

首先，對(duì)于酒店的設(shè)計(jì)和建設(shè)環(huán)節(jié)，明宇設(shè)計(jì)院在培養(yǎng)具有專業(yè)酒店設(shè)計(jì)，適合當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)和未來需要的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。明宇的室內(nèi)建筑、機(jī)電等公司，也為自身培養(yǎng)專業(yè)的建筑施工隊(duì)，可以做到更專業(yè)、更節(jié)約成本、更高效；其次，在運(yùn)營(yíng)方面，我們?cè)谧鲈牧?、產(chǎn)品前端的原材料基地，明宇的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目——四季錦繡田園就是明宇的原材料基地；第三，明宇建立了明宇學(xué)院，培養(yǎng)自己的分銷團(tuán)隊(duì)，完善營(yíng)銷體系。

明宇玩轉(zhuǎn)旅游地產(chǎn)之后：自建酒店網(wǎng)絡(luò)布局分時(shí)度假

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

2014年上半年，全國(guó)住宅市場(chǎng)銷售情況普遍下滑，“量?jī)r(jià)齊跌”趨勢(shì)明顯。不少開發(fā)商將轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，視為“逃生機(jī)會(huì)”。近兩年來炙手可熱的旅游地產(chǎn)，繼續(xù)受到房企追捧。以“酒店+地產(chǎn)”模式為驅(qū)動(dòng)的明宇集團(tuán)也在暗中發(fā)力。

日前，明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張建明在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)談到，旅游度假綜合體是未來明宇可復(fù)制的酒店地產(chǎn)模式。明宇將結(jié)合電子商務(wù)對(duì)酒店行業(yè)引發(fā)的變革，整合旅游地產(chǎn)資源，布局分時(shí)度假、時(shí)權(quán)酒店。

中國(guó)旅游研究院研究員楊宏浩表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，分時(shí)度假有相當(dāng)大的發(fā)展空間，也是旅游地產(chǎn)去庫(kù)存的有效手段。中國(guó)目前正慢慢具備發(fā)展分時(shí)度假的條件，只是還沒完全成熟，分時(shí)度假存在法律監(jiān)管制度的空白，有公信力的中間交換系統(tǒng)也尚未建立。

旅游地產(chǎn)生意經(jīng)

8月初，明宇集團(tuán)的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“明宇豪雅青城”正式開盤，“小面積”“低價(jià)格”的度假房配套高星級(jí)酒店，在房企云集的都江堰度假景區(qū)博得了購(gòu)房者的關(guān)注。

在張建明看來，明宇的“酒店地產(chǎn)”之所以與眾不同，是因?yàn)槊饔詈苌贋榱速u房子而 “被動(dòng)建酒店”，而是綜合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，主動(dòng)自建、自持、自營(yíng)酒店。

對(duì)其他房企而言，被托管出去的酒店也許是開發(fā)商“不賺錢的包袱”，但明宇酒店具有度假綜合體的優(yōu)勢(shì)。從景區(qū)酒店+度假房的綜合項(xiàng)目中，明宇既能獲得運(yùn)營(yíng)酒店的穩(wěn)定現(xiàn)金流，又能讓度假房的業(yè)主依托酒店平臺(tái)享受相應(yīng)服務(wù)，從而帶動(dòng)度假房的銷售。

試水青城山以后，明宇集團(tuán)“酒店+地產(chǎn)”模式還將在其他旅游度假區(qū)復(fù)制。資料顯示，2012年明宇進(jìn)入西雙版納，在景洪市勐罕鎮(zhèn)東部片區(qū)，總投資150億元打造占地10平方公里的旅游度假綜合體，總建筑面積達(dá)250萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目一期以國(guó)際棒（壘）球基地建設(shè)為重點(diǎn)，以國(guó)內(nèi)外文化體育賽事組織為主要內(nèi)容?，F(xiàn)一期總投資已達(dá)7.5億元，完成建筑面積約7萬(wàn)平方米，包括棒（壘）球球場(chǎng)6塊、體育綜合館（含網(wǎng)球、乒乓球、籃球等）、運(yùn)動(dòng)員公寓110棟和國(guó)際會(huì)所1個(gè)。

試水分時(shí)度假模式

不過，無(wú)論是西雙版納還是青城山，房企們競(jìng)爭(zhēng)激烈。業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于旅游地產(chǎn)需要強(qiáng)大的融資能力和回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，如果企業(yè)沒有獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)模式和資源優(yōu)勢(shì)，盲目沖動(dòng)投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，則容易拖垮企業(yè)。

明宇正將布局分時(shí)度假作為未來出路。

楊宏浩認(rèn)為，分時(shí)度假是旅游地產(chǎn)去庫(kù)存的有效方式，將酒店的使用權(quán)提前分割出售給消費(fèi)者，也能幫開發(fā)商迅速回流資金。

不過，目前中國(guó)尚未出現(xiàn)足夠的分時(shí)度假酒店供應(yīng)商，整合分時(shí)度假酒店資源方便消費(fèi)者選擇、置換的大平臺(tái)也尚未出現(xiàn)。

事實(shí)上，明宇集團(tuán)不是國(guó)內(nèi)第一家嘗試自建分時(shí)度假交換平臺(tái)的酒店集團(tuán)。5月30日，云南城投在推出“夢(mèng)云南·健康度假養(yǎng)生村”品牌之際，也發(fā)布了分時(shí)度假平臺(tái)。

在楊宏浩看來，分時(shí)度假交換平臺(tái)需要有布局全球、來自不同品牌酒店的加入，區(qū)域型酒店做分時(shí)度假平臺(tái)有局限。更重要的是，做分時(shí)度假的開發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，將分時(shí)度假產(chǎn)品視作旅游服務(wù)物業(yè)而非變相賣房子的噱頭。

張建明坦言，分時(shí)度假是比較復(fù)雜的綜合服務(wù)，單體酒店可選擇性很小，所以首先要形成一個(gè)酒店網(wǎng)絡(luò)體系，才能實(shí)現(xiàn)酒店資源的交換。明宇正在從物業(yè)時(shí)段擁有和支配權(quán)等方面做充分準(zhǔn)備，不斷完善時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)品。