每經(jīng)編輯 實習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

實習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)面臨“寒冬期”，不少房企業(yè)績承壓、戰(zhàn)略緊縮，還在為“活下來”而苦苦掙扎時，作為房企航母的綠地集團(tuán)卻在國際版圖上攻城略地、捷報頻傳。今年7月，綠地集團(tuán)連續(xù)第三年躋身世界500強(qiáng)，成為中國第一家也是目前唯一一家躋身《財富》世界500強(qiáng)的以房地產(chǎn)為主業(yè)的跨國企業(yè)集團(tuán)。

當(dāng)以萬科總裁郁亮為代表的地產(chǎn)大佬在2013年提出，未來五到十年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將遭遇“天花板”時，綠地董事長張玉良卻高調(diào)表示：綠地的發(fā)展還沒有遇到“天花板”。

為此，張玉良提出了2014年完成4000億的經(jīng)營目標(biāo)，直指全球200強(qiáng)。在一番豪情壯志背后，“綠地野心”底氣何在？在撲朔迷離的房地產(chǎn)市場中，綠地如何針對新情況有所作為？手握地產(chǎn)、金融、能源三大支柱產(chǎn)業(yè)的綠地，又怎樣玩轉(zhuǎn)多元化 “平衡術(shù)”？

從智慧綜合體、融資模式升級，到運(yùn)用金融、能源增強(qiáng)集團(tuán)造血功能，再到加速海內(nèi)外擴(kuò)張，綠地集團(tuán)始終在政策導(dǎo)向和城市發(fā)展需求中，發(fā)掘并獲取競爭優(yōu)勢。

始于2000萬總資產(chǎn)的綠地集團(tuán)，短短20年內(nèi)，一路憑借迅猛而穩(wěn)健的綠地速度，業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、資產(chǎn)規(guī)模雙雙突破2000億元，實現(xiàn)資產(chǎn)近萬倍增長、國有資產(chǎn)增值超千倍，年均復(fù)合增長率超40%，也被業(yè)內(nèi)稱之為“綠地速度”。

不僅穩(wěn)坐世界500強(qiáng)，還頻頻刷新中國房企海外投資紀(jì)錄，并將實現(xiàn)A+H雙通道聯(lián)動融資，成為了國內(nèi)房企頭把交椅的最有力角逐者。

海外市場引擎拉升業(yè)績

今年7月，在首爾舉行的“中韓經(jīng)貿(mào)合作論壇”，共有420名中韓知名企業(yè)家出席，張玉良作為唯一中國房地產(chǎn)企業(yè)受邀隨行訪韓。

在韓期間，張玉良接受了韓國主流媒體采訪，指出濟(jì)州當(dāng)?shù)厥①澗G地已成為在韓投資的中國企業(yè)中市場美譽(yù)度最高、開發(fā)項目規(guī)模最大、取得成果最豐碩的企業(yè)。綠地還將更積極地考察韓國土地市場，尤其是對首爾市內(nèi)涵蓋辦公、商業(yè)、酒店和住宅于一體的大型城市綜合體加快投資考察步伐。

從2012年由韓國濟(jì)州島項目邁出海外戰(zhàn)略第一步后，短短兩年時間里，綠地集團(tuán)已在澳大利亞悉尼、德國法蘭?？?、西班牙馬德里、美國洛杉磯、英國倫敦等國際核心城市頻繁布局。

2013年11月，悉尼新地標(biāo)——悉尼綠地中心項目正式啟動改建工程，并宣布在悉尼、香港等地全球同步發(fā)售，目前已被預(yù)訂250套，總貨值超15億元人民幣。2014年1月，綠地集團(tuán)就英國倫敦兩個大型住宅項目簽署合作協(xié)議，預(yù)計總投資將達(dá)120億元，規(guī)劃開發(fā)集高層公寓、保障性住房、商業(yè)設(shè)施于一體的大型住宅社區(qū)，建筑面積將近9萬平方米。一個月以后綠地集團(tuán)登陸北美的首個項目——總投資達(dá)近70億人民幣的“洛杉磯綠地中心”正式開工建設(shè)。

如果說2013年是綠地國際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰(zhàn)略的疾行之年、收獲之年。2014年6月，綠地在馬來西亞新山市投資開發(fā)的綠地翡翠灣高端公寓項目正式啟動銷售，獲得市場積極反響，首期開盤共計認(rèn)籌140余套，簽約面積近萬平方米，預(yù)售金額超過1.6億元人民幣，刷新馬來西亞房地產(chǎn)市場交易記錄。

目前，綠地集團(tuán)在海外市場已成功進(jìn)駐四大洲、九個國家、十二座城市。無疑成為了中國企業(yè)“走出去”的成功樣本。

今年初，張玉良在接受記者采訪時透露，綠地在海外的房地產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)比國內(nèi)高，2014年開拓的海外領(lǐng)域標(biāo)定位在發(fā)達(dá)國家，針對中國游客、中國投資移民需求進(jìn)行布點(diǎn)。

不久前，張玉良公開指出，2014年綠地集團(tuán)要確保海外銷售收入達(dá)到200億元，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)中海外業(yè)務(wù)規(guī)模最大的企業(yè)，2015年力爭達(dá)到400億元，使綠地真正成為中國房地產(chǎn)企業(yè)海外經(jīng)營的領(lǐng)跑者。

“按照張玉良董事長講的，要成為一家全球化影響力的企業(yè)，必須要在世界級有影響力的城市，不能去那些默默無聞的城市。”綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文曾對記者表示。

作為率先“走出去”的中國房企，綠地從國內(nèi)到國際，轉(zhuǎn)身成為全球投資，其大手筆、大規(guī)模、快節(jié)奏的海外投資、開發(fā)模式，不僅幫助也助其在房企榜單上實現(xiàn)飛躍，還引領(lǐng)了一波行業(yè)的海外投資熱。

業(yè)內(nèi)人士指出，中國房企出海不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮。海外市場有融資成本低的優(yōu)勢，收益遠(yuǎn)超于國內(nèi)。房企亦可利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，借此這些房企也可以在這個細(xì)分市場上獲得收益。

而找到好的城市、控制拿地成本、暢通的融資渠道對于綠地的海外發(fā)展至關(guān)重要，也成為其超越其他房企的一張王牌。

打通“A+H”股雙融資平臺

去年8月份，綠地集團(tuán)借殼盛高置地，認(rèn)購擴(kuò)大股本后的60%股份，成為第一大股東，交易完成后，公司更名為“綠地香港控股有限公司”，成功登陸港交所。不久，紅籌股綠地香港（00337，HK）及時得到了控股股東綠地集團(tuán)昆明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入及股東貸款，其資本平臺優(yōu)勢凸顯出來。

據(jù)綠地香港官方網(wǎng)站介紹，綠地香港正積極踐行第一個五年規(guī)劃，最大化香港上市平臺的融資能力，實現(xiàn)融資、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的螺旋式上升發(fā)展模式。到2018年，力爭以年均50%以上的復(fù)合增長率，實現(xiàn)銷售收入500億元以上的跨越式發(fā)展，把綠地香港打造成為具有創(chuàng)新商業(yè)模式、業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)張、財務(wù)健康、盈利能力強(qiáng)、具有行業(yè)領(lǐng)先運(yùn)營管理水準(zhǔn)和品牌影響力的香港資本市場內(nèi)房股標(biāo)桿企業(yè)。

去年10月與今年1月，綠地香港分別發(fā)行7億美元（3年期）優(yōu)先票據(jù)及15億人民幣（4年期）債券，其息票率分別僅有4.75%及5.5%，且遠(yuǎn)低于市場水平。對于前一筆債券，標(biāo)普給予了BBB評級，前景展望為“穩(wěn)定”。

今年3月17日，綠地集團(tuán)借殼金豐投資敲定，按照相關(guān)重組預(yù)案，金豐投資將以通過資產(chǎn)置換和股份購買形式，擬注入綠地集團(tuán)全部股權(quán)，綠地集團(tuán)預(yù)估值高達(dá)655億元。

更為關(guān)鍵的是，職工持股會模式為保持綠地集團(tuán)現(xiàn)有董事長張玉良為代表的管理層穩(wěn)定注入了發(fā)展信心。根據(jù)公開披露內(nèi)容，張玉良通過投入僅有10萬元的上海格林蘭（GP）統(tǒng)領(lǐng)了職工持股會32個小基金，控股綠地集團(tuán)28.8%的股權(quán)，資產(chǎn)價值超過188億元。

事實上，從1997年到2011年，幾乎每年綠地都會增資擴(kuò)股，摒棄了“一股獨(dú)大”的弊端，引入五家投資機(jī)構(gòu)，在豐富資金渠道、整合各類資源方面優(yōu)化綠地集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)。

作為上海市國資改革的頭炮，綠地A股上市也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

強(qiáng)大的資本實力，為綠地的地產(chǎn)開發(fā)模式及產(chǎn)品功能升級提供了有力保障。

今年4月，綠地集團(tuán)在成都舉行了以“世界綠地 智慧力量”為主題的戰(zhàn)略發(fā)布會及綠地智慧綜合體首映秀活動。資本后盾綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、總建筑師胡京表示，成都屬于西南最具潛力和實力的城市，已成為綠地的核心發(fā)展區(qū)。這是繼去年上海、廣州后，成都作為第三個綠地“智慧城市”的戰(zhàn)略發(fā)布區(qū)，第一次真正帶來了完整版的“智慧綜合體”。

雄厚的資本后盾讓綠地在落地智慧城市戰(zhàn)略上信心滿滿，胡京表示，綠地比計劃2015年提早一年推出多種物業(yè)和多種服務(wù)為一體的“智慧綜合體”，計劃到2018年打造一個完整結(jié)合智慧社區(qū)、智慧酒店、智慧產(chǎn)業(yè)等的“智慧城市綜合體”，在這個平臺上解決就業(yè)、居住、消費(fèi)等。

主業(yè)多元化“平衡術(shù)”

俗話說，雞蛋不能放在同一個籃子里。當(dāng)前，綠地集團(tuán)也深諳此道。早在幾年前，綠地集團(tuán)就開始集中布局和培育地產(chǎn)主業(yè)之外的其他產(chǎn)業(yè)。在確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位的同時，綠地集團(tuán)積極發(fā)展能源、金融等次支柱產(chǎn)業(yè)。

其中，能源產(chǎn)業(yè)已形成涵蓋煤炭生產(chǎn)、加工、儲運(yùn)、分銷及石油倉儲、運(yùn)輸、銷售等在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，在內(nèi)蒙古、山西擁有多座煤礦，資源總儲量近7億噸，年產(chǎn)量超過1350萬噸，配送超5500萬噸；同時，綠地集團(tuán)積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，與貴州、江西、廣西開展全面金融合作，在上海、寧波、重慶、南昌、青島等中心城市設(shè)立一批小額貸款公司，并入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機(jī)構(gòu)。此外，商業(yè)運(yùn)營與酒店產(chǎn)業(yè)已成為推動綠地主業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模已突破2000萬平方米，持有型購物中心面積達(dá)300萬平方米，項目規(guī)模、功能定位和商業(yè)品質(zhì)均處于全國領(lǐng)先地位；酒店產(chǎn)業(yè)實施自有酒店品牌管理和對外委托管理相結(jié)合的雙輪驅(qū)動模式，目前建成及在建高星級酒店70余家，資產(chǎn)規(guī)模超300億元。

張玉良曾公開表示：“綠地始終圍繞市場不斷優(yōu)化創(chuàng)新商業(yè)模式，房地產(chǎn)主業(yè)在堅持高度專業(yè)化的同時實行產(chǎn)品適度多元，通過多品類產(chǎn)品疊加組合提升附加值，有效平衡經(jīng)營風(fēng)險。”

比如在房地產(chǎn)主業(yè)，在新城綜合開發(fā)和超高層開發(fā)過程中，綠地已經(jīng)探索出一套適應(yīng)開發(fā)規(guī)律和自身實際的盈利模式，對不同產(chǎn)品的類型、業(yè)態(tài)、開發(fā)節(jié)奏、租售策略進(jìn)行優(yōu)化配比，做到中長期投資與短期投資相結(jié)合，形成現(xiàn)金流平衡與良性循環(huán)，從而有效確保風(fēng)險可控。

近年來，綠地集團(tuán)將金融產(chǎn)業(yè)作為重要的次支柱產(chǎn)業(yè)加以培育和發(fā)展，先后組建綠地金融投資控股集團(tuán)，投資入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、東方證券和錦州銀行等金融企業(yè)，在上海發(fā)起設(shè)立了中國規(guī)模最大的小額貸款公司，并在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市成立小額貸款公司。今年以來，綠地集團(tuán)在金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步加大投入，放大資金運(yùn)作規(guī)模、提升盈利水平。

就在今年6月，綠地集團(tuán)與中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬充分發(fā)揮雙方互補(bǔ)優(yōu)勢，在資產(chǎn)管理、聯(lián)合投資、資本運(yùn)作與產(chǎn)業(yè)融合等方面開展全方位合作，計劃三年內(nèi)合作規(guī)模達(dá)到500億元。

“在調(diào)控的背景下，廣大地產(chǎn)商感覺寒風(fēng)凜冽，但是我們沒有這種感覺。”孫志文表示，2012年，綠地集團(tuán)的總產(chǎn)值是1800多億元，其中1100多億元是能源和金融板塊貢獻(xiàn)的。這兩大板塊能夠增強(qiáng)企業(yè)的造血功能，為地產(chǎn)提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流。目前，這三大領(lǐng)域之間已經(jīng)形成了一種良性互動的關(guān)系。