每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

上個月，巴西“世界杯”賽事正酣之際，成都萬科與成都本地房企藍光借此掀起了一場“賭球”風(fēng)暴，而背后真正賺取眼球的卻是他們各自大面組團樓盤的促銷大戰(zhàn)。

實際上，早在去年，大面組團就已被炒得炙手可熱，保利、萬科、國嘉、華潤、上普置地等房企紛紛在大面拿地。今年以來，重慶“黑馬”房企新鷗鵬地產(chǎn)集團斥巨資集中拿下三圣鄉(xiāng)4幅地塊，更是使得整個三圣鄉(xiāng)-大面組團的潛在價值迅速提升。

成都一位不愿具名的地產(chǎn)人士表示，組團之間需要相互配合，像大面鎮(zhèn)與三圣鄉(xiāng)本來很近，地產(chǎn)項目應(yīng)該進行差異化競爭。

起底大面組團

早在2002年初，成都市規(guī)劃局發(fā)布 《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》方案，涉及用地范圍約76平方公里，整個東郊將規(guī)劃成為一個以生活居住為主的生態(tài)型現(xiàn)代化新城區(qū)，是成都城市東部副中心所在地。

而按照 《成都天府新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》及龍泉驛區(qū)城市總體規(guī)劃，大面鎮(zhèn)被定位為整個成都市的一個副中心。在成都市規(guī)劃的13個市管戰(zhàn)略功能區(qū)中，大面街道涉及汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)、198生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)。

為此，大面鎮(zhèn)還確定了 “一城（成都東部新城）、兩軸（成龍路、老成渝路）、三片(經(jīng)開區(qū)片區(qū)、198生態(tài)示范片區(qū)、一三產(chǎn)業(yè)互動融合發(fā)展片區(qū))、四點（龍華實踐、東洪試點、蒲草試點、老大面場鎮(zhèn)改造）”的發(fā)展戰(zhàn)略。未來將成為城東集現(xiàn)代制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)為一體的國際化居住板塊。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大面片區(qū)身居郊外，一度不被市場看好，仍是一個待開發(fā)區(qū)域。然而，隨著當前成都市規(guī)劃重心東移，樓市焦點逐漸轉(zhuǎn)向大面組團。

成都一位長期研究土地市場的資深人士告訴記者，大面組團的趨熱跟以前的城南華府板塊類似，這些都與成都市的供地?zé)狳c有關(guān)，也與正在修建的幾條地鐵線有關(guān)，這里算是一個價值洼地，原來僅有幾家大開發(fā)商進來，現(xiàn)在小開發(fā)商也跟風(fēng)進去了。

房企大面搶地

在當前輿論的爆炒之下，大面組團在成都樓市可謂熱鬧非凡，其新房均價近幾年節(jié)節(jié)攀升。比如，2009年、2010年開盤時，這個區(qū)域商品房均價4000多元/平方米，但如今均價已達6500~7500元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域房價幕后的真正推手正是布局在此的品牌房企，包括萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、百悅集團、首創(chuàng)置業(yè)、國嘉地產(chǎn)、中國水電地產(chǎn)、合能地產(chǎn)等，近幾年來都曾先后在此較大規(guī)模拿地。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近7年來，大面組團共成交20宗地，總成交面積2703.44畝，其中住宅兼容商業(yè)用地17宗，總面積2266.73畝。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計透露，按照項目在售和待售開發(fā)體量計算，僅在2013年，大面鎮(zhèn)新增商品房供應(yīng)量超過200萬平方米，開工項目累計接近20個。

而銳理數(shù)據(jù)最新發(fā)布的住宅報告則透露，截至今年上半年，目前在大成都市場存量較高的主要區(qū)域，除了南沿線華陽段板塊與元華-站華板塊外，城東的大面板塊存量也在800萬平方米左右。

對此，四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵向記者表示，“目前城東跑量很好，包括大面組團等區(qū)域有成渝高速等出入口，再加上汽車等產(chǎn)業(yè)新增人口，資陽、簡陽等外來人口也主要流入了城東，東邊選擇余地大，配套也不錯。”

不過，在去庫存壓力下，各大房企之間的競爭也有白熱化趨勢。

例如，位于成都行政學(xué)院附近的萬科金色城市項目，高調(diào)打出了“地鐵盤”的招牌，并以附近即將落地的伊藤亞洲旗艦店為商業(yè)賣點，大打折扣促銷牌，在城東樓市不斷刮起一股強勁的優(yōu)惠風(fēng)暴。

另一個典型房企是世茂房地產(chǎn)，旗下世茂城號稱800畝大盤，分5期開發(fā)，目前項目在售一、二期，主打招牌為現(xiàn)房銷售，且主要是80~100平方米左右的戶型，同時以自身開發(fā)的20萬平方米旗艦商業(yè)為配套賣點。

從總體來看，面對區(qū)域高存量，尤其是住宅品質(zhì)大同小異之時，房企們紛紛打出商業(yè)牌，通過力拼特色商業(yè)配套試圖打動消費者。

大面之后 誰將接力？

當前，成都樓市新變局迎來的是一個買方市場。撇開成都市規(guī)劃導(dǎo)向的影響，各大房企因為爭搶布局，均不自主地成為了推高庫存量的核心力量。然而，在成都樓市“下半場”，尤其是面對成都人對區(qū)域居住選擇上的宜居癖好，每個有遠見的品牌房企都應(yīng)該靜心思考區(qū)域合理布局的問題。

不過，樓市“黑馬攪局”不斷。

今年4月，原本僅局限于四川宜賓的魯能地產(chǎn)“突襲”成都樓市，與恒大地產(chǎn)幾度“血拼”之后，以高達9350元/平方米的樓面地價一舉拿下城東2.5環(huán)跳蹬河地塊，占地140余畝，總耗資近26億元。

另外，今年6月12日，總資產(chǎn)不足60億元的重慶“黑馬”房企新鷗鵬地產(chǎn)集團，一舉拿下成都東村附近4宗地塊，總占地面積128畝，耗資超過18億元。其中，部分地塊溢價率超過90%，樓面價達到5750元/平方米。新鷗鵬在成都城東強勢入駐，立刻引來媒體高度關(guān)注。實際上，當天參與競拍的還有成都本土“黑馬”房企藍潤集團。此外，在當天三圣鄉(xiāng)的6宗土地拍賣會上，僅報名房企就包括萬科、招商、龍湖、保利、中糧、榮盛、東原等累計多達23家房企。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企抱有較高市場預(yù)期的幾個熱點板塊，現(xiàn)在似乎已陷入去庫存難題。不過，在城市向東的大趨勢下，即便是像東大街東沿線及三環(huán)成渝立交、東客站一帶，原本一片荒蕪的區(qū)域，目前也是塔吊林立。

可供選擇的上規(guī)模低廉土地何處尋？僅以目前而言，東3.5環(huán)的三圣鄉(xiāng)片區(qū)開始受到房企追捧，像綠地、藍潤、俊發(fā)等房企已經(jīng)開始布局。

此外，記者還注意到，三圣鄉(xiāng)片區(qū)雖然有花卉交易及綠色生態(tài)基地，但周邊商業(yè)配套、公共設(shè)施等方面嚴重不足，同時如何與成都重點打造“東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)”這個區(qū)域定位相匹配，也是未來房企開發(fā)項目時必須思考的問題。