◎李宇嘉

如果房地產(chǎn)中介收費隨行就市、市場調(diào)節(jié)，可以借助中介之間的競爭來降低中介服務(wù)費、利好消費者，這本來是個預(yù)料中的好事情。正是基于這種考慮，不久前的8月1日，天津關(guān)于 《進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費通知》正式開始實施。但是，意想不到的是，放開讓市場調(diào)節(jié)的結(jié)果卻是“漲聲一片”，天津的一些大型二手房中介公司紛紛將二手房交易服務(wù)費從總房款的2%上調(diào)至3%。為此，當(dāng)?shù)貎r格主管部門根據(jù)《反壟斷法》，對涉嫌違法企業(yè)的價格行為展開摸底調(diào)查，并將依據(jù)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行處理。

目前來看，天津此次上調(diào)服務(wù)代理費的主要是占市場份額最大的三家中介?？紤]到我們平時對于中介本來就沒什么好的印象，中介服務(wù)漲價很容易給人以價格合謀或價格壟斷的印象，以反壟斷來討伐也就不難理解。但是，情緒歸情緒、猜想歸猜想，理性地看待，市場經(jīng)濟(jì)條件下，價格漲或跌本來是一件很正常的事情，“到底是否屬于價格壟斷”的最終定性還是要當(dāng)做一件嚴(yán)肅的事情來看待。

中介服務(wù)費高或低，關(guān)乎老百姓自身利益，畢竟2%也好、3%也罷，其絕對數(shù)額可能就是一個白領(lǐng)一年的收入。但關(guān)鍵是這個費用是否從適度的競爭中來，而并非是絕對數(shù)字的高低、一定時期內(nèi)的漲跌幅度。表面上看，中介市場競爭非常激烈，甚至可以用慘烈來形容，但是在多數(shù)城市，少數(shù)幾家大型中介占據(jù)市場絕對份額、店鋪多、相互聯(lián)網(wǎng)，規(guī)模優(yōu)勢明顯，再加上買賣雙方信息不對稱，好的房源基本上控制在幾家大型中介手中，買房者也一般比較信賴大中介，這就為少數(shù)中介控制市場、操縱價格提供了先天優(yōu)勢。

由此推理，中介服務(wù)費可能并不是從充分的競爭中產(chǎn)生。而且，我們也觀察到，中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)也并不完全順應(yīng)市場波動而波動。比如，近期二手房市場下滑明顯，很多城市老百姓選擇觀望，但中介代理費用并沒有因此而下調(diào)，有壟斷價格的嫌疑。但與此同時，作為關(guān)系國計民生、與老百姓住房非常密切的房地產(chǎn)中介，其在緩解住房供求信息不對稱、發(fā)布片區(qū)住房供求和價格的微觀信息、解決老百姓住房問題、防范交易過程中的法律產(chǎn)權(quán)風(fēng)險上發(fā)揮著非常重要的作用。

從這個角度看，在是否屬于價格壟斷定性方面，要本著社會本位的思想，不僅要保護(hù)一直以來被認(rèn)為處于弱勢地位的購房者利益，也要保護(hù)中介機構(gòu)能夠獲得適度競爭下的合理利潤、從業(yè)人員獲得合理的工資，這是一個行業(yè)成熟應(yīng)該具有的秩序和生態(tài)。中介服務(wù)拼的是辛苦工作、服務(wù)周到和細(xì)心，本身技術(shù)含量很低，從業(yè)準(zhǔn)入門檻也就很低。因此，若實現(xiàn)想象中的完全市場競爭，中介服務(wù)的價格應(yīng)該比目前要低。但評估價格高或低的時候，除了市場結(jié)構(gòu)的因素外，還要考慮行業(yè)的成本特性。

中介服務(wù)行業(yè)都屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，也就沒有違約時可置信的經(jīng)濟(jì)處罰，再加上準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)的質(zhì)量和誠信很難保障。房地產(chǎn)中介最為典型，其成本包括店鋪租賃成本、人工成本和代理服務(wù)成本等三個方面，且具有剛性和邊際遞減的特征，租賃成本和人工成本在逐年上漲（這與樓市行情關(guān)系不大），而只有實現(xiàn)代理服務(wù)的規(guī)模化，才能分?jǐn)傔@三方面的沉沒成本，適度集中是必要的，而并非是完全競爭。

因此，即便完全競爭實現(xiàn)了降低中介服務(wù)價格的愿望，但由于成本剛性且邊際遞減，降價的同時也會導(dǎo)致單位成本增加、服務(wù)質(zhì)量下降、欺詐等負(fù)面問題的出現(xiàn)。這就是為何每次樓市進(jìn)入下調(diào)周期，中介都會大量關(guān)鋪、人員大量退出行業(yè)，因為規(guī)模效應(yīng)沒有了，成本無法分?jǐn)偠沟眯袠I(yè)平均利潤、平均工資低于其他行業(yè)，從業(yè)的相對優(yōu)勢不在了。同樣，這也是為何即便樓市進(jìn)入調(diào)整期，中介服務(wù)收費并不可能隨著樓市下滑而同步調(diào)整，甚至還要漲價，只有這樣才能支持沉沒成本分?jǐn)?。?dāng)然，這只是基本邏輯分析，具體的比較還要實證分析。但不管如何，筆者認(rèn)為，不論是定性“是否屬于價格壟斷”這樣的大事，還是在行業(yè)服務(wù)定價高低方面，都要謹(jǐn)慎而不能輕易地判斷。為此，主管部門需要做兩方面的工作：一方面，需要制定行業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化服務(wù)條款和每一個環(huán)節(jié)的收費標(biāo)準(zhǔn)；另一方面要對中介服務(wù)行業(yè)進(jìn)行成本核算，這是基礎(chǔ)。

具體來說，目前中介代理二手房買賣服務(wù)，涉及發(fā)布房源、看房、居間和買賣合同簽訂、辦理贖樓抵押、擔(dān)保和過戶等等，流程清晰且固定，政府主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該將每一個環(huán)節(jié)服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化和量化，這樣就能夠理清行業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容、服務(wù)的最低標(biāo)準(zhǔn)、收費的最低標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，通過摸清楚中介服務(wù)的成本核算，并將制定收費標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)平均利潤和社會平均利潤的比對結(jié)合起來，與行業(yè)平均工資和從業(yè)人員平均工資的比對結(jié)合起來，以此為基礎(chǔ)才能判斷行業(yè)定價是否合理、是否存在價格壟斷或欺詐。

更重要的是，服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)明確了，就能夠?qū)ⅰ笆裁词呛玫姆?wù)”和“什么是壞的服務(wù)”區(qū)別開來，而消費者支付更高的價格時，也就能判斷到底能否獲得更好的服務(wù)質(zhì)量。這樣，消費者就愿意給能夠提供更好服務(wù)的中介支付更高的服務(wù)價格，打破價格壟斷和讓市場來調(diào)節(jié)服務(wù)收費的目的。

再回到主題，天津發(fā)布《進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費通知》，是為了貫徹實施今年6月份國家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費管理的通知》，目的是貫徹十八屆三中全會簡政放權(quán)和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)市場深化。意圖和目的是良好的，但由于市場基礎(chǔ)秩序不具備，單方面推進(jìn)市場化和政府放權(quán)必然帶來無法避免的亂象。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）