每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實習記者 白亞靜 發(fā)自深圳

一向被視作房地產(chǎn)行業(yè)風向標的萬科，昨日公布半年營收下滑后的發(fā)展思路。

8月17日，萬科交出的2014年半年報顯示，公司營收同比下降1%，凈利同比增加5.6%，投資收益同比增2倍。這些簡單的數(shù)字背后隱藏了什么，處于房地產(chǎn)行業(yè)拐點中的萬科有何動作？昨日（8月18日），萬科總裁郁亮在深圳總部向媒體解讀了萬科的發(fā)展思路。

以價換量應(yīng)對市場下行/

“大公司易傲慢，傲慢則不創(chuàng)新；大公司易貪婪，貪婪則更傾向掙快錢。”郁亮在媒體會上透露，處于社會向互聯(lián)網(wǎng)時代轉(zhuǎn)型、行業(yè)向白銀時代轉(zhuǎn)型中的萬科像“貓頭鷹”一樣始終警惕傲慢和貪婪對公司的侵蝕。

郁亮指出，萬科主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)以求創(chuàng)新，“全民經(jīng)紀”即是這一思路下的產(chǎn)物，其實質(zhì)是利用互聯(lián)網(wǎng)建立客戶平臺，積極拓客。在他看來，一方面，當下房地產(chǎn)行業(yè)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，使得客源變得更為重要，所以萬科更需大力擴展；另一方面，以前行業(yè)內(nèi)認為異地銷售不可能，但現(xiàn)在電商已有動作，如果開發(fā)商再不行動，很有可能淪為電商背后的制造商。

對于營收下降的原因，萬科董秘譚華杰解釋稱，上半年竣工項目少是主因。

目前萬科的財務(wù)很穩(wěn)健，郁亮表示，萬科本身現(xiàn)金充沛，主要融資來源是賣房子的回款，海外融資占比17%，對于開發(fā)貸依賴性較弱。譚華杰介紹，今年上半年萬科銷售額首次破千億，已售未結(jié)超過2000億元。

此外，通過推廣“輕資產(chǎn)，重運營”的經(jīng)營模式，萬科持續(xù)投資性收益上升，凈利上升。郁亮表示將來還要加大“小股操盤”模式的推廣力度。

萬科的應(yīng)對策略，還有一些其他亮點，如事業(yè)合伙人制度，郁亮表示雖然萬科方面既無時間表，也無具體目標，但目前的占比還是有點少，未來還將加持。另外，以價換量也是萬科應(yīng)對市場下行的策略之一，郁亮介紹，廣州市場競爭充分、成熟度高，所以會在該地適當降價。

預(yù)測商品房下半年將好轉(zhuǎn)/

對于多地政府取消限購、積極救市的行為，郁亮持謹慎態(tài)度。他表示，近期的寬松政策不可能引發(fā)市場的劇烈反彈，這些只是對過去調(diào)控政策的糾正，庫存是長期積累的問題，去庫存需要時間。

在他看來，處于白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，下半年即使政策轉(zhuǎn)暖，也不會出現(xiàn)量價齊升的局面。他認為，近期各地取消限購，意味著政府開始建立市場化的房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。

郁亮稱,限購多少會誤傷一些合理需求。他建議，能用市場解決的問題，就不要用行政手段。

郁亮對現(xiàn)今推行的市場化調(diào)控政策評價頗高，并呼吁長期堅持。在他看來，一方面，過去的調(diào)控常被服務(wù)于短期目標，從而使得行業(yè)調(diào)整不到位，因為市場是有周期性的，若調(diào)整不充分將帶來更加混亂的局面；另一方面，無論銀根寬松或收緊，對于剛性住房需求的按揭貸款都應(yīng)長期支持，想調(diào)控可以從開發(fā)貸入手，畢竟經(jīng)常調(diào)整按揭貸款不利于行業(yè)發(fā)展。

“相比商品住房市場，土地市場的調(diào)控才剛開始。”郁亮稱。

譚華杰介紹，上半年，雖然土地市場降溫，北京、深圳、廣州、上海等16座城市均出現(xiàn)土地成交溢價率下降、流拍率上升的現(xiàn)象，但是底價仍然很高，所以他對下半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資趨勢并不看好。

譚華杰表示，商品房市場和土地市場要分開來看，一方面，上半年商品房市場的調(diào)控力度較大，下半年市場相對于上半年好轉(zhuǎn)是大概率事件；另一方面，土地市場的價格沒有明顯下降，調(diào)整力度不大，所以下半年的投資可能會更低迷。

郁亮表示，目前土地市場調(diào)控還不到位，萬科并不會著急拿地。

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機構(gòu)：20大標桿房企前8月少花千億拿地

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“今年的市場明顯謹慎了許多。”談及近期北京土地市場出現(xiàn)的流拍，北京一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

繼孫河熱門地塊流拍后，上周末，位于北京房山區(qū)長溝鎮(zhèn)的一宗多功能地塊也悄然流拍，這一現(xiàn)象在去年土地市場火熱之時難以想象。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年前8月，20大標桿房企合計拿地僅1825.2億元，相比去年同期的2946.2億元，同比減少了1121億元，同比減少幅度高達38%。業(yè)內(nèi)人士也表示不看好未來一年樓市的發(fā)展。

在市場下行，銷售受壓的情況下，土地市場由熱轉(zhuǎn)冷，“底價成交”成為近期土地市場的真實寫照。剛剛過去的8月，房企拿地更是謹慎。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份截止18日~20大房企拿地95.3億元，其中拿地最多的房企萬達在杭州及青島有所入賬，其它房企大部分均保持克制，未出手拿地。

“土地市場流拍或底價成交現(xiàn)象增加，一方面來自于房企資金壓力，在房企資金鏈逐步緊縮、對后市悲觀預(yù)期加劇的雙重作用下，開發(fā)商在土地市場上拿地的態(tài)度更為謹慎與務(wù)實。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

郭毅表示，下半年若無來自房調(diào)政策以及信貸政策層面的放松，樓市下行趨勢仍將持續(xù)，預(yù)計未來除少數(shù)熱門地塊外，偏遠地段、土地屬性復(fù)雜的地塊成交將會頻頻遇冷，土地市場低價成交、流拍現(xiàn)象將會繼續(xù)增加。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出，8月份房價依然面臨下滑的壓力，“信貸環(huán)境沒有得到實質(zhì)性的放寬，預(yù)計樓市降溫態(tài)勢依然會持續(xù)一段時間。”