每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

7月初以來，政策面出現(xiàn)變化，全國放松和取消限購政策的城市已經(jīng)接近40個。盡管放開限購政策頻頻在各地坐實，但房價還是處于下行通道。

昨日（8月18日）上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新房價格環(huán)比上月下降的有64個城市，最高跌幅為2.5%；二手房方面，有65個城市價格環(huán)比上月下降，最高跌幅1.5%。值得注意的是， 一線城市的房價也出現(xiàn)全面下跌。新建住宅價格，北上廣深四個城市環(huán)比分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房方面，也是全面下跌，跌幅最高的廣州達1.1%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這是由于目前取消限購的二、三線城市大都庫存高企，同時在過去的數(shù)年間，市場需求已經(jīng)在價格上漲的階段被消化，新增需求相對乏力，并且在面對價格下行的情況下，依舊觀望情緒濃厚所導(dǎo)致。

環(huán)比僅大理與廈門上漲

今年7月，70個大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)為99.07，自5月跌入100點以來繼續(xù)回落，較上月下降0.45點，二手住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為99.22，比上月下降0.45點。

鏈家市場研究部分析師張旭告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，2014年7月，一、二手住宅價格環(huán)比指數(shù)均達到2011年以來最低，且環(huán)比降幅均達到近41個月以來最大，單月整體跌幅再創(chuàng)新高。2014年以來，一、二手住宅指數(shù)一直保持下行趨勢，且下行速度在不斷加大。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月，全國70個城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的達64個，較上月增加9個，環(huán)比持平的城市有4個，較上月下降3個。值得注意的是，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市僅有大理與廈門，分別上漲0.1%和0.2%，較上月減少6個。

而去年同期，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，持平的城市有4個，上漲的城市有51個。同比價格變動中，最高漲幅為7.4%，最低為下降10.2%。

“從價格下降幅度來看，當(dāng)前房價環(huán)比下降情況更甚于2011年樓市調(diào)整時期水平。”張旭說，本輪市場因經(jīng)濟環(huán)境及供需關(guān)系引發(fā)調(diào)整，市場回落的速度和范圍都較以往更大。

放開限購政策效果微弱

6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特市第一個明確表態(tài)取消限購，成為執(zhí)行限購政策后第一個松綁的城市，隨后多地“跟風(fēng)”，目前已有近40個城市在限購方面有不同程度的松動。

政策出現(xiàn)松動，各地樓市的反應(yīng)并不都是一派繁榮。杭州、海口和青島等城市出現(xiàn)了成交量的環(huán)比回升；溫州、無錫及貴陽等地卻仍保持下行趨勢。

值得關(guān)注的是，來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特、濟南、南寧和石家莊等城市在取消限購一兩周內(nèi)迅速沖高而后又快速回落至正常水平。

胡景暉分析，有些二、三線城市即便限購放松，往往也很難調(diào)動當(dāng)?shù)氐膶嶋H購房需求入市。而其市場價格方面，則由于開發(fā)商用各種方式讓利、調(diào)低價格入市，使得價格依然處于低位下滑的狀態(tài)中。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，放開限購的直接目的是為推動成交，而并非固守房價，目前來看，有些城市成交量都難以因限購政策改變而掉頭向上。

目前未放開限購的熱點城市僅剩下北上廣深以及大連等個別城市。嚴(yán)躍進說，7月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大，跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，相比6月0.4%、0.5%和0.5%的數(shù)值均有所擴大。

他表示，7月份一線城市房價環(huán)比跌幅首次超過二、三線城市。不排除未來一線城市在信貸放松、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等方面進行“救市”，而其他堅守限購的城市，政策放開也只是時間早晚而已。

量價齊跌不會導(dǎo)致“硬著陸”

素有“地產(chǎn)大炮”之稱的任志強不久前曾判斷，今年房地產(chǎn)投資增速可能下滑至個位數(shù)，商品房年銷售面積同比回落，新開工面積同比增幅將全年告負，個別指標(biāo)甚至可能“超出預(yù)判”。

這或許能代表業(yè)界普遍的悲觀預(yù)期，渣打銀行在6～7月訪問的30家開發(fā)商中，18家表示企業(yè)所在城市同行的住宅銷售已經(jīng)惡化，持此觀點的企業(yè)數(shù)量為自2012年初調(diào)研以來的最大值。

嚴(yán)躍進說，當(dāng)前房價已步入“過冷”區(qū)間。從房企角度看，在市場降溫下，降價促銷的力度會加大。而從城市的角度看，房價下跌會使得救市的力度加大，各類新的刺激會不斷推出。而且，央行和銀監(jiān)會也會加快引導(dǎo)商業(yè)銀行放松房貸，尤其是首套貸。

張旭對記者表示，短期內(nèi)大范圍房價下跌的情況還將持續(xù)，尤其是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季“金九銀十”即將到來，業(yè)績壓頂?shù)拈_發(fā)商將加大促銷優(yōu)惠力度，因此新房市場還會順勢調(diào)整。

量價齊跌是否會導(dǎo)致中國樓市“硬著陸”？中國銀行報告給出的是否定答案。

中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征認為，消費者購房貸款的首付最低為30%，這就意味著如果房價沒有下跌30%以上，房屋貸款仍然是有價值的，而購房者也不會輕易放棄房產(chǎn)。雖然不排除個別地區(qū)的個別樓盤會有價格下降30%左右的情況，但整體房價不會大面積下跌。

報告還稱，雖然房價下降會對建材、裝潢等行業(yè)有一定影響，但保障房項目的進一步擴大，從一定程度上抵消了因商品房價格下跌所帶來的影響。而另一方面，房價下降后，消費者用于購房的錢可能就會被其他領(lǐng)域的消費產(chǎn)品所替代，很有可能因此促進了其他領(lǐng)域消費的增長。