每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

房地產市場究竟走到了哪里？是不是還在延續(xù)上半年的下滑態(tài)勢？北京華嘉胡同地塊這個新生的“雙料地王”會不會給市場帶來“強心針”效應？其背后有哪些驚人的秘密？在限購松綁的大背景下，各地樓市又是什么境況？開發(fā)商又有哪些新的應對措施？以價換量的手段能否讓企業(yè)渡過難關？這都是《每日經(jīng)濟新聞》一直關注的問題和瞭望的對象。希望本版報道能夠給讀者帶來新的觀察與思考。

北京華嘉胡同地塊的出讓誕生了“雙料地王”，似乎讓低迷已久的北京土地市場振奮了起來。

驚呼之外，更多的則是猜測。這個“雙料地王”的拿地企業(yè)北京金嘉房地產開發(fā)有限公司 （以下簡稱金嘉地產）究竟是何許人也？據(jù)稱其背后的北京華融基礎設施投資有限責任公司（以下簡稱華融基礎）與金融街有怎樣的關系？出場參與拿地的企業(yè)隊伍有何玄機？《每日經(jīng)濟新聞》記者試圖梳理出“雙料地王”背后的故事。

華融基礎拿下地王/

今年2月18日，北京西城區(qū)華嘉胡同因故暫停交易。“其實這塊地當時被叫停，大家都有預感，也是延續(xù)了夏家胡同、農展館地塊的老路?！北本┠撤科筘撠熑藢?《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

6個月后，華嘉胡同地塊再次入市。8月21日，華融基礎成立的項目公司——北京金嘉房地產開發(fā)有限公司競拍成功。

在競拍現(xiàn)場，勢在必得的華融基礎上演了最強勢最果斷的一次競拍。拍賣剛開始，華融基礎的代表便迅速舉牌，在尚無對手競爭加價之時，更是又舉起號牌抬價。盡管拍賣師提醒，已經(jīng)舉牌為最高價就無需再舉牌，但華融基礎的代表依然連續(xù)3次舉牌，奪地之心顯露無遺。

長達近一小時的拍賣，對手已無力追趕。SOHO中國的代表在總價超過50億元之后便放棄舉牌，只剩下信達與華融基礎貼身肉搏，但最終仍未能敵過華融基礎。

按照中原地產首席分析師張大偉的計算，剔除掉回購部分的金額以及建安成本，該地塊商業(yè)部分的樓面價為9.65萬/平方米。

昨日 （8月24日），《每日經(jīng)濟新聞》記者前往位于西城區(qū)金融街區(qū)域的華嘉胡同地塊，目前該地塊已經(jīng)用圍擋圍了起來，透過圍擋縫隙可以看到，地塊拆遷已經(jīng)完成。

記者發(fā)現(xiàn)，地塊南邊的一棟樓為中國華融大廈，與地塊之間只隔了一條狹窄的華嘉胡同。據(jù)現(xiàn)場了解，華嘉胡同地塊所在的位置是曾經(jīng)的王府倉胡同10號院小區(qū)以及華嘉小學。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴記者，這塊地之所以能吸引除了華融基礎以外的開發(fā)商參與，首先是因為核心區(qū)地塊的稀缺性，此外，在北京住宅限購限貸的大背景下，住宅交易的觀望情緒濃厚，很多開發(fā)商也轉移到商業(yè)地產開發(fā)的布局中來。金融街盡管已經(jīng)形成了產業(yè)集群發(fā)展，但寫字樓租金并不算太高，約為15~20元/平方米·天，因此華嘉胡同地塊的回報周期將會漫長。但企業(yè)仍然在積極拿地，說明對于核心區(qū)塊的商辦物業(yè)長期增值的收益還是非?？春玫摹?/p>

當日競拍結束后，華融基礎的代表并未接受記者的采訪，匆匆離場，而參與了此次競拍的一家房企代表則直呼“看不懂”。

與金融街同屬西城區(qū)國資委/

就在華嘉胡同地塊復出之前，大部分行業(yè)人士都曾預計這塊地很可能底價成交，原因便是其較高的開發(fā)門檻。

根據(jù)招標文件，地塊競得人需無償還建地上商業(yè)住宅共計312套，同時需為被拆遷人提供地下車位312個，每個車位的售價不得高于25萬元。居住用地內除去無償還建回遷用房外，地上剩余房源全部由西城區(qū)以42363元/平方米的單價回購。

除此以外，該地塊還附帶了其他苛刻的條件，如競得人需無償還建地下人防工程不小于10000平方米，項目園林景觀效果、外立面風格、規(guī)劃設計方案須服從金融街拓展整體規(guī)劃建設安排等。

顯然，華嘉胡同地塊沒有令人失望，但最引人關注的并非即將突破10萬元的樓面地價，而是拿下華嘉胡同地塊的北京金嘉房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱金嘉地產）。

《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后查詢了北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)，根據(jù)該網(wǎng)站顯示的信息，金嘉地產于2014年7月25日注冊成立，投資人為華融基礎，法人代表為陳松石，注冊資金2000萬元。

記者隨后查詢了華融基礎，其法人代表同樣為陳松石，注冊資本約76億元，法人股東為北京金融街資本運營中心，該中心的投資人為西城區(qū)國資委，并授權同屬西城區(qū)國資委的北京金融街投資（集團）有限公司行使股東職權。

華融基礎官網(wǎng)信息顯示，華融基礎公司一方面作為政府授權的金融街拓展實施主體，承擔著金融街拓展土地一級開發(fā)任務，另一方面通過資產并購、合作開發(fā)、擴建改造、產業(yè)引導等方式積極開展區(qū)域資源整合利用，吸引金融機構入駐。同時，作為政府基礎設施建設平臺，基礎公司還承擔著區(qū)域內部分學校、古建、園林、地鐵拆遷等政府投資項目的建設。隨著公司資產規(guī)模和業(yè)務范圍不斷擴大，所實施的一級開發(fā)、二級開發(fā)、保障性住房、政府代建、投資并購等各類項目已達20余個。

“從土地市場低迷期政府的推地思維來看，地方政府往往會迫于財政壓力而采取‘托市’的行為，比如推出優(yōu)質地塊、降低起拍價格等，以刺激土地市場回暖?！蓖叻康禺a研究機構總監(jiān)張宏偉對此表示。

拿地、開發(fā)打的什么算盤？/

華融基礎、信達、SOHO中國、方興保利聯(lián)合體、安邦保險參與華嘉胡同的拍賣，這樣的出場隊伍也值得琢磨。非地產行業(yè)的信達與安邦保險拿地的意圖何在？而外界一直呼聲很高的金融街為何沒有出現(xiàn)在競拍現(xiàn)場？華融基礎與金融街控股（000402，SZ）背后又有怎樣的關系？

由于華嘉胡同地塊位于金融街，此前業(yè)內一直有該地塊將歸屬金融街開發(fā)的傳言。據(jù)公開報道，華嘉胡同此前一級開發(fā)拆遷建設負責的開發(fā)商便是華融基礎，有意思的是，具體負責拆遷的北京順平拆遷有限責任公司，是金融街控股與華融基礎共同持股擁有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥資64億元拿下了西二環(huán)西側的月壇南街地塊。

記者在現(xiàn)場實地走訪時同樣發(fā)現(xiàn)，與華嘉胡同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊的建設單位為金融街控股，該項目在去年2月份也調整過一次規(guī)劃。也正因為同屬于金融街區(qū)域，華嘉胡同地塊之前一直被視為為金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地現(xiàn)場并沒有看到金融街的身影。

金融街控股的缺席在多位行業(yè)人士看來是比較合理的?！澳壳皝砜矗@塊地的開發(fā)壓力并不算小，作為上市公司來說，并不是劃算的買賣?！币晃徊辉妇呙姆康禺a行業(yè)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，如果單以未來商業(yè)面積租金收益來看，很難在短時間獲得盈利，所以更強烈的需求應該是在政府層面。

同樣歸屬于西城區(qū)國資委的華融基礎與金融街控股，此前亦有多層面的業(yè)務交流。也正因此，對于“雙料地王”地塊未來的開發(fā)建設，會否由金融街控股來協(xié)助完成，成為一種猜測的聲音。

“華融基礎本身業(yè)務以一級開發(fā)為主，對后期的寫字樓或住宅產品的開發(fā)建設包括規(guī)劃定位都不是很擅長，但與金融街控股又隸屬于金融街集團，同樣都是二級企業(yè)，如果后期建設或者代建由金融街完成，也是集團內部合理的統(tǒng)籌安排。”上述不愿具名的知情人士對此表示。

值得注意的是，在該地塊的拍賣中，拼搶積極的信達、安邦保險都屬于非地產業(yè)務公司。有行業(yè)人士分析認為，這是希望將該地塊開發(fā)建設的商業(yè)面積自持成為企業(yè)總部?！斑@么多開發(fā)商甚至有險資參與其中是出乎我們意料之外的，導致地價被抬高，不過最終被華融基礎摘得也是意料之中?！痹撊耸繉Υ吮硎?。

“因為這塊地本身就是華融基礎從事的一級開發(fā)，又隸屬于金融街這個大的區(qū)域板塊，所以從西城區(qū)的角度來說，也不希望將其交給金融街以外的企業(yè)?！痹撊耸空f。

《《《

松綁樣本

濟南限購松綁兩月 成交量坐“過山車”

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

假如把限購松綁比作多米諾骨牌，那么一旦推倒后，市場情況如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者為此展開了調查。

以濟南樓市為例，在最近兩月內，其成交量如坐“過山車”一般，飆升到高峰，隨后又急速下滑。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受記者采訪時表示，濟南樓市成交出現(xiàn)比較大的落差，說明此前救市下的樓市 “繁榮”是虛假的一面。8月份整個市場有回暖的態(tài)勢，但濟南卻略顯低迷，說明濟南救市帶來的引擎功能還是比較弱的。

成交量大起大落

濟南樓市在迅速回暖后，又急速轉冷。

上海易居房地產研究院提供的關于7月份市場成交的預測報告顯示，7月1日～20日，濟南樓市成交量的環(huán)比增幅位居20個城市首位，增幅達188%。報告解釋稱，7月10日濟南房管局用口頭的方式進行了限購政策的松綁，導致7月中旬網(wǎng)簽數(shù)量大增，進而提振7月前20天的成交。當然，也有可能是之前有些成交因為限購而沒網(wǎng)簽，現(xiàn)在限購放開后集中網(wǎng)簽。7月份濟南商品住宅庫存去化周期為14.2個月，低于6月份的16.9個月。

出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，和濟南的救市有關？7月10日，濟南房管局發(fā)出口頭通知，濟南全面松綁樓市限購。就在限購松綁當天，濟南商品房網(wǎng)簽量急速攀升?？硕饳C構的數(shù)據(jù)顯示，當天網(wǎng)簽達到687套，成交面積為72458平方米。第2天，濟南商品房網(wǎng)簽量再創(chuàng)新高，達到740套的高峰，面積達72851平方米。

但火熱的態(tài)勢并沒有持續(xù)。8月1日~20日，上海易居房地產研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約614萬平方米，環(huán)比增長約10%。在20個城市中，濟南的成交跌幅最大，8月環(huán)比跌幅約為36%。

山東大學房產研究中心主任李鐵崗告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，7月份成交量的暴增，只是之前受限人群的集中釋放。

對此，嚴躍進表示，此前樓市成交增加快，和部分達成成交的交易陸續(xù)步入網(wǎng)簽通道有關。但隨著此類需求的釋放，整個成交繼續(xù)反彈的力量在削弱。

房貸尚未實質放松

山東財經(jīng)大學山東省房地產業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，限購的取消，對于濟南樓市的影響不大。如果限貸放開，可能對于濟南樓市的刺激作用更大。而從長遠發(fā)展，還是要看產業(yè)結構的調整和人口的引進。

嚴躍進表示，目前濟南整個房貸環(huán)境沒有實質性的放松，所以成交量難以有強勁的復蘇。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢融360網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，除了公積金貸款外，濟南共有14家銀行提供按揭貸款。其中浦發(fā)銀行、恒豐銀行、北京銀行等3家銀行，首套住宅按揭貸款按照6.55%的基準利率實行，其余銀行的首套住宅的貸款利率都高于6.55%的基準利率，其中光大銀行的首套住宅的貸款利率為8.52%，是基準利率的1.3倍。

濟南當?shù)胤康禺a業(yè)內人士徐荔枝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一些剛需和改善性需求，還是受到限貸的影響，這部分人群不可能一次性支付全款。目前比較火熱的樓盤，主要還是一些區(qū)位較偏、價格較低的樓盤。

同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，在全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，濟南位居第9位。2013年土地出讓金430.64億元，一般預算財政收入482.10億元，土地財政依賴度89.3%。

李鐵崗表示，樓市的健康發(fā)展，還需轉變產業(yè)結構和經(jīng)濟發(fā)展模式，減弱土地和財政的依賴關系，使市場供給需求相匹配。

（每經(jīng)實習生張猛對本文亦有貢獻）

《《《

市場動向

廣州一天賣房千套 以價換量難解庫存高壓

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“客戶太多了，我們公司和代理商已經(jīng)調動了接近1000名員工來支援項目的簽約工作，但現(xiàn)場來的意向客戶接近3000人，我們還是忙不過來”，在位于廣州市南沙區(qū)的某項目地，星河集團的一位員工告訴記者。

上周末（8月23日），廣州共有7個新盤開售，單日銷售上千套，與7月份每周平均成交水平相當，部分樓盤更實現(xiàn)單日銷售數(shù)百套。

多位業(yè)內人士在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，樓盤的熱銷一方面通過較大的價格優(yōu)惠實現(xiàn)“以價換量”，另一方面部分項目前期經(jīng)過長時間蓄客，只是需求積累的一次性釋放，并非真正回暖，市場調整趨勢難有改變。

價格仍是主導因素

位于南沙港前大道的新盤星河·山海灣于上周末早上正式開售，項目首期推出15棟單位，總貨量共計900多套。早上6點多已有意向買家排隊等待。當記者于上午10點抵達項目時，已超過1000人進行預約登記進入等候選房，銷售人員透露收籌量高達2400個，銷售中心設置的2000多個座位幾乎全被坐滿。據(jù)星河集團的相關負責人向記者透露，項目在開盤當天熱銷660套，去化率超過七成，成交金額超8億元，成為下半年以來廣州樓市人氣最旺的新盤。同日受到熱捧的還有位于從化區(qū)的珠光流溪御景，項目最新發(fā)售的芷語大街洋房組團合共400多套單位，毛坯單位售價低至4888元/平方米，吸引了數(shù)百名買家到場。截至中午12時，項目已經(jīng)售出366套單位，去化率超80%。此外，在今年撤市設區(qū)的增城區(qū)，區(qū)域內的新盤景新國際名城也推出17棟和18棟合共203套單位，截至下午2點，去化率超過70%。

“8月份市場成交確實有一點起色，但距離真正的回暖仍然有差距”，中原地產項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，從去化率的角度來看，以往熱銷項目的去化率都能在90%以上，但8月份以來能達到這個去化率的項目寥寥無幾；同時，價格依然是拉動銷售最重要的因素，上述項目的售價幾乎都比市場預期有較大的折讓，如果定價比現(xiàn)在要高10%，去化率估計要減半，所以這些項目更多只是實現(xiàn)淡市中的“以價換量”。

記者在調查時發(fā)現(xiàn)，位于海珠區(qū)的萬科峯匯也于上周末加推90套江景項目，主要為219~286平方米的四房單位，但由于售價高達30000元/平方米，開盤當天售樓部冷清，成交無幾。

合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，后續(xù)貨量的消化將面臨較大的挑戰(zhàn)。

樓市調整趨勢難改

新浪樂居的不完全統(tǒng)計顯示，今年“金九銀十”期間，廣州將有128個樓盤預計超3.4萬套貨量將推出，與去年同期的100個樓盤、約2.4萬套新貨相比，供應量出現(xiàn)明顯增長。

與此同時，經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，截至今年6月底，廣州新建住宅的庫存約為5.4萬套，仍處于較建康的水平。但隨著下半年推貨節(jié)奏的加快，整體可售量接近11萬套，如果按照上半年的去貨速度估算，需要20個月才能完全消化。

“與往年相比，今年金九銀十的庫存壓力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黃埔這些外圍區(qū)域更甚，購房者的觀望情緒濃厚，也意味著開發(fā)商的降價壓力更大”，黎文江告訴記者，目前廣州樓市普遍的讓利幅度約為10%~15%，但這不過是對沖了銀行貸款所增加的成本，消費者本身其實沒有減負，如果“金九月”市場依然沒有好轉，開發(fā)商需要把讓利幅度加大至20%甚至更高才能促進成交。

“事實上，今年內廣州樓市調控放松的可能性微乎其微，市場能不能真正回暖要看開發(fā)商能否把握住年內最后的銷售機會”，黃韜說，如果促銷力度沒有跟上，市場調整趨勢難改，預期中的“金九銀十”也有可能泡湯。