隨著8月25日保利地產(chǎn)半年報(bào)的出爐，招保萬(wàn)金四大A股龍頭房企2014年半年報(bào)全部出齊。“半年考答卷”出現(xiàn)分化，兩家凈利上升、兩家凈利下滑。

    半年報(bào)顯示，四家龍頭企業(yè)供貨高峰都將集中在下半年，去庫(kù)存將決戰(zhàn)于9、10月間。由此來(lái)看，屆時(shí)一場(chǎng)價(jià)格廝殺似乎難免。

盈利能力分化明顯

    四大龍頭房企，兩家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，兩家凈利潤(rùn)大幅下滑，持續(xù)多年單邊上揚(yáng)的黃金時(shí)代一去不返。

    雖然在四大龍頭房企中最后一家發(fā)布半年報(bào)，但保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的增長(zhǎng)率卻是上半年最漂亮的一家。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.99億元，凈利潤(rùn)38.22億元，同比分別增長(zhǎng)11.31%和12.19%。在行業(yè)毛利率普遍下滑之時(shí)，保利的毛利率水平不降反升，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為32.27%，同比增長(zhǎng)1.36個(gè)百分點(diǎn)。

    其次是萬(wàn)科。根據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)顯示，其上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收409.62億元，同比微降1.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.09億元，同比增長(zhǎng)5.55%。與此同時(shí)，萬(wàn)科上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.88%，同比下降1.90個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

    金地集團(tuán)半年報(bào)顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積131萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額170億元，分別同比下降13%和14%。值得關(guān)注的是，公司在營(yíng)收達(dá)到90.84億元、同比上升3.29%的情況下，凈利潤(rùn)卻僅僅1.58億元，大幅下降49.91%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.35%，同比下降5.81%；凈利潤(rùn)率1.74%，同比下降1.95%。

    與金地同一天公布半年報(bào)的招商地產(chǎn)，同樣陷入業(yè)績(jī)大幅下滑的窘境。公司1至6月累計(jì)完成簽售面積121.82萬(wàn)平方米，簽售金額179億元，同比分別減少10.47%和10.35%；上半年?duì)I收160.47億元，同比下降0.54%，凈利潤(rùn)17.85億元，同比大幅下降30%。毛利率由33%下降為28%。

    對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，華東地區(qū)樓市調(diào)整的拖累以及轉(zhuǎn)型短平快產(chǎn)品以促進(jìn)銷(xiāo)售等市場(chǎng)因素，成為毛利下滑的主因。而從各家半年報(bào)來(lái)看，供貨高峰都將集中在下半年，跑量去庫(kù)存將成為9、10月份的市場(chǎng)主旋律。

“重災(zāi)區(qū)”連累毛利率下滑

    一向被視為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)，如今正在市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整中，開(kāi)始向中利行業(yè)回歸。從四大龍頭房企來(lái)看，三家房企毛利率同比下滑，從中可以看出，部分龍頭房企重點(diǎn)布局的華東、華南等傳統(tǒng)樓市興旺區(qū)域，今年卻成為調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，這成為影響上述公司毛利率的重要原因。

    對(duì)于半年報(bào)表現(xiàn)堪憂(yōu)的金地集團(tuán)，在銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)看來(lái)，公司毛利率的下降主要是因?yàn)楣救A東、華中與東南區(qū)域毛利水平均未達(dá)到公司整體毛利水平。根據(jù)半年報(bào)顯示，公司主力結(jié)算項(xiàng)目為慈溪鴻悅、武漢名郡、南京自在城、揚(yáng)州藝境和上海藝華年等，結(jié)算金額分別為9.3億元、7.8億元、7.8億元、6.6億元和6.1億元。

    值得一提的是，除南京自在城項(xiàng)目稅金前毛利率19%外，其余主力結(jié)算項(xiàng)目毛利率均在11%以下。“由于主力結(jié)算項(xiàng)目毛利率偏低，拖累公司綜合稅金后毛利率下滑4.6個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，為歷史最低。”中金公司寧?kù)o鞭與趙強(qiáng)持同樣的觀點(diǎn)。

    部分區(qū)域的拖累同樣是招商地產(chǎn)毛利率下降的原因。中信建投發(fā)布的研究報(bào)告指出，在招商地產(chǎn)加速擴(kuò)張、積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以加快周轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)下，高毛利地區(qū)以及產(chǎn)品類(lèi)型占比下滑也是預(yù)期之中，預(yù)計(jì)全年整體毛利水平將持平。

    除此之外，大型國(guó)企的盈利優(yōu)勢(shì)在行業(yè)分化中更加凸顯。四大龍頭房企中，市場(chǎng)化程度較高的萬(wàn)科和金地，毛利率基本都在20%左右，而央企代表保利和招商，目前依然保持32%和28%的較高毛利率。在半年報(bào)中，保利著重強(qiáng)調(diào)了其央企身份而帶來(lái)的融資成本優(yōu)勢(shì)，由此也解釋了在行業(yè)信貸偏緊的大環(huán)境下公司凈利潤(rùn)大增的原因。

加緊去庫(kù)存決戰(zhàn)下半年

    從四大龍頭房企半年報(bào)可以看出，雖然上半年業(yè)績(jī)有增有減，但無(wú)一例外地都將大量供貨集中在下半年。毫無(wú)疑問(wèn)，去庫(kù)存、沖業(yè)績(jī)將是包括龍頭房企在內(nèi)幾乎整個(gè)行業(yè)三、四季度的主旋律。

    金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億，其中存貨約570億，新推貨值約330億，去庫(kù)存將是金地下半年主要任務(wù)。趙強(qiáng)指出，從往年分月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，金地銷(xiāo)售主要集中在下半年，從7月份計(jì)劃新推樓盤(pán)數(shù)量可以看到，未來(lái)兩個(gè)月推盤(pán)量明顯增加，預(yù)計(jì)下半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

    “新推貨值按60%左右去化率來(lái)測(cè)算，我們預(yù)計(jì)該公司2014年將實(shí)現(xiàn)480億銷(xiāo)售額。”寧?kù)o鞭表示。按此預(yù)測(cè)，金地在去年超額完成430億目標(biāo)至450億元后，今年銷(xiāo)售或?qū)H微增30億元。

    由于上半年推貨較少，招商地產(chǎn)要完成500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，下半年無(wú)疑也將大量釋放貨量。截至6月底，招商地產(chǎn)在手貨值約270億元，下半年計(jì)劃新推約450億元，總貨值超過(guò)700億元。同時(shí)，下半年新推貨值占比將大幅提升，中小戶(hù)型面積結(jié)構(gòu)進(jìn)一步加大，且一二線城市占新貨值達(dá)84%。

    “目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年。”萬(wàn)科總裁郁亮表示。基于這一判斷，萬(wàn)科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口，公司高層表示，下半年公司業(yè)績(jī)將體現(xiàn)得更加充分。

    “在這幾年的調(diào)整和發(fā)展中，龍頭房企也出現(xiàn)了明顯的內(nèi)部分化。”中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶表示，以前常講到的“招保萬(wàn)金”的說(shuō)法，可能已不成立。就在這一年當(dāng)中，萬(wàn)科和保利的銷(xiāo)售額已在千億以上，而招商和金地還在500億左右徘徊。