上海的舊改地塊曾經(jīng)是開發(fā)商最難咽的“肥肉”。雖然每塊舊改地塊都因地處上海市中心的核心位置，通常能取得非常高的毛利率，但往往因?yàn)閯?dòng)遷速度奇慢，一幅地塊從開始動(dòng)遷到結(jié)束，基本需要五、六年時(shí)間，由此分?jǐn)偟矫恳荒甑氖找媛屎蛢?nèi)部回報(bào)率反而低于業(yè)內(nèi)平均水平。

光大證券的研報(bào)曾指出，新湖房產(chǎn)在上海雖然擁有兩大舊改項(xiàng)目，但銷售規(guī)模遲遲無(wú)法擴(kuò)大的原因，就是受阻于舊改項(xiàng)目的進(jìn)度緩慢。如果公司能加速盤活優(yōu)質(zhì)地塊，房產(chǎn)開發(fā)的銷售規(guī)模有望迅速大幅增長(zhǎng)，盈利能力因此大幅提升。研報(bào)還指出，如果新湖中寶能通過(guò)再融資開發(fā)上述兩個(gè)地塊，銷售規(guī)模有望大幅提升，年復(fù)合增速達(dá)到67%。

不過(guò),借助于上海市政府的新一輪舊改發(fā)力,部分位于市中心的舊改地塊加速了動(dòng)遷安置的進(jìn)程,讓房地產(chǎn)企業(yè)懸著的心落在了地下,也使那些擁有大量舊改地塊的房地產(chǎn)上市公司間接受益。

以新湖中寶為例，55億元再融資方案于7月31日獲批，僅僅18天之后，上述募資所計(jì)劃投入的新湖明珠城四期南塊（東片）地塊舊改房屋征收工作就在普陀區(qū)政府的主持下，取得了飛速推進(jìn)——只用了短短20天，舊改征詢獲得了片區(qū)內(nèi)85%以上居民的同意。市場(chǎng)因此對(duì)新湖中寶本次定向增發(fā)項(xiàng)目的投資收益前景極為看好。按照上述進(jìn)度，整個(gè)地塊有望按期完成拆遷，新湖中寶此前的定向增發(fā)預(yù)案中預(yù)估的利潤(rùn)率和投資收益率甚至有機(jī)會(huì)高于預(yù)期。

加快動(dòng)遷安置速度

上海舊改項(xiàng)目曾經(jīng)是很多人眼中的“肥肉”，因?yàn)檫@些地塊位置非常核心，而且大部分屬于純宅地，往往有著令人垂涎的高售價(jià)。特別是在上海，自2004年以來(lái)，所有掛牌出讓的土地中，已鮮見內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的純宅地；而舊改項(xiàng)目所處位置，恰恰是大部分都處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，且主要為宅地。這些土地的地理位置極佳，市場(chǎng)需求極為旺盛，一直是很多人眼紅的地塊。

但是自2006年以后，“舊改”的土地就不太受市場(chǎng)歡迎。原因之一就是動(dòng)遷速度極為緩慢，業(yè)內(nèi)就曾傳出靜安區(qū)某地塊的整個(gè)動(dòng)遷時(shí)間甚至一度長(zhǎng)達(dá)15年。在這十五年中，開發(fā)商不單要持續(xù)投入資金用于安置居民，還無(wú)法通過(guò)銀行辦理土地使用權(quán)的抵押，大量的資金因此沉淀在其中。

部分小開發(fā)商由于把資金大量砸在動(dòng)遷安置上，最終仍然無(wú)力完成拆除工作，而被迫于資金斷鏈后把項(xiàng)目整體出讓。即便是大型地產(chǎn)企業(yè)，也頻頻受困于舊改，導(dǎo)致業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，舊改項(xiàng)目是一把雙刃劍，既可以成為公司的明星項(xiàng)目，也可以把公司拖入資金泥潭，而影響其中的關(guān)鍵就是動(dòng)遷速度的快慢。動(dòng)遷速度越快，意味著上述項(xiàng)目能取得的利潤(rùn)和年化收益率越高，反之不僅會(huì)影響到公司的開發(fā)收益，還會(huì)危及公司的資金安全性。由于上海舊改、棚改項(xiàng)目動(dòng)遷速度緩慢，房地產(chǎn)行業(yè)一度對(duì)舊改表現(xiàn)得極為擔(dān)心。

上海正在推動(dòng)的新一輪舊改工作，讓開發(fā)商對(duì)舊改地塊的動(dòng)遷進(jìn)程重新充滿信心。以普陀區(qū)東新村四期南塊（東片）地塊為例，從7月27日開始簽約，到8月18日85%以上的地塊原居民同意，僅用20天就取得了上海規(guī)定的舊改最低簽約率。

在本次動(dòng)遷安置工作中，普陀區(qū)政府給予的政策就極有動(dòng)員性：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)如有95%的居民同意簽約，已經(jīng)簽約的居民還能得到20萬(wàn)元每戶的額外獎(jiǎng)勵(lì)。在這一政策的鼓勵(lì)之下，目前已經(jīng)簽約的部分居民還在不斷動(dòng)員身邊未簽約的鄰居早點(diǎn)簽約，早點(diǎn)同意搬遷。

另外，根據(jù)動(dòng)遷安置方案，上述地塊的居民有六處鄰近地塊和兩處異地地塊的商品房可以選擇換購(gòu)，不僅改善了原居民的居住條件，每戶還有一筆數(shù)額不菲的拆遷補(bǔ)償金。

上述政策大大加強(qiáng)了原住戶的積極性，因此僅僅只用二十天就已經(jīng)簽約同意上述動(dòng)遷安置房案。中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，上述普陀區(qū)東新村四期南塊 （東片）地塊的舊改項(xiàng)目，是上海近年來(lái)舊改過(guò)程中速度較快的一個(gè)案例。開發(fā)商向政府提供的居民安置資金和整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)遷安置時(shí)間都基本上可以確定，投資風(fēng)險(xiǎn)大大下降，將成為未來(lái)動(dòng)遷安置的一個(gè)范例。

盈利前景有望大幅改善

事實(shí)上，上述新湖明珠城的舊改項(xiàng)目此前一度讓新湖中寶頗為頭疼。光大證券的研報(bào)曾指出，新湖中寶房地產(chǎn)銷售主業(yè)增長(zhǎng)不快，一方面與公司資本驅(qū)動(dòng)型的戰(zhàn)略相關(guān)，另一方面也與公司杠桿率過(guò)高，長(zhǎng)期無(wú)法盤活上海棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目有一定關(guān)系。

一方面已投入舊改的資金始終無(wú)法騰挪轉(zhuǎn)換出來(lái)，另一方面要完成舊改又需要投入大量的不確定金額和周期的資金與精力。這些不確定因素，讓每年有業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)要求的上市公司頗為擔(dān)心。從決策層角度看，避免將大量資金投入收益和風(fēng)險(xiǎn)不確定的項(xiàng)目，無(wú)疑是最穩(wěn)健的投資和經(jīng)營(yíng)策略。

但是，上海對(duì)舊改項(xiàng)目推進(jìn)力度的加強(qiáng)，最終打消了新湖中寶的后顧之憂。新湖明珠城舊改速度的加快，將讓新湖中寶的高增長(zhǎng)時(shí)間表變得清晰起來(lái)。光大證券預(yù)計(jì)，新湖明珠城在2013年底預(yù)售，房地產(chǎn)的銷售規(guī)模將在2014年大幅提升，企業(yè)房地產(chǎn)銷售的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到67%。

去年8月2日新湖中寶公布的資料顯示，新湖明珠城三期四標(biāo)段的項(xiàng)目開發(fā)周期從2014年上半年至2019年，凈利潤(rùn)將達(dá)到115758萬(wàn)元，平均銷售凈利率將達(dá)到14.48%，整體投資收益率將在19.93%。但上述投資收益測(cè)算是建立在上海原來(lái)舊改速度相對(duì)緩慢的背景之下，隨著舊改力度的進(jìn)一步加大，新湖明珠城項(xiàng)目有望在利潤(rùn)率和整體投資收益率方面有進(jìn)一步的提高，并迅速實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。

對(duì)新湖中寶來(lái)說(shuō)，去年安排定向增發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目——上海新湖明珠城和上海新湖青藍(lán)國(guó)際，均有望為新湖中寶提供很高的利潤(rùn)和收益。

另一舊改項(xiàng)目——上海新湖青藍(lán)國(guó)際目前已經(jīng)進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)階段，有望在2015年年中上市。目前，上述項(xiàng)目所處的閘北已經(jīng)成為上海的開發(fā)熱點(diǎn)。今年1月，閘北內(nèi)環(huán)外的大寧路街道325街坊地塊總價(jià)拍到了101億元，每平方米樓板價(jià)刷新了上海宅地價(jià)格紀(jì)錄，達(dá)到46,709元/平方米，業(yè)內(nèi)流傳這一地塊的住宅銷售價(jià)格將達(dá)到9萬(wàn)元/平方米。

而臨近新湖青藍(lán)國(guó)際的華僑城蘇河灣目前最貴的公寓房售價(jià)已經(jīng)接近30萬(wàn)元/平方米，刷新了上海公寓房銷售價(jià)格的新紀(jì)錄。

處于內(nèi)環(huán)內(nèi)，位置在華僑城蘇河灣和大寧地王之間的新湖青藍(lán)國(guó)際雖然還沒有正式入市銷售，但市場(chǎng)對(duì)這一項(xiàng)目的銷售價(jià)格已經(jīng)有非常高的預(yù)期。如果新湖方面以相對(duì)合理的價(jià)格入市，不但有機(jī)會(huì)能在較短時(shí)間內(nèi)銷售完畢，而且利潤(rùn)率和投資收益率均有機(jī)會(huì)較之前的非公開方案中測(cè)算的利潤(rùn)率和投資收益率有一定幅度的提高。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的方案，上述項(xiàng)目的平均銷售凈利率為13.49%，整體投資收益率為18.42%。但從目前上海市場(chǎng)的整體情況，以及舊改力度加強(qiáng)等因素分析，上述方案預(yù)測(cè)的平均銷售凈利率和整體投資收益率可能還偏保守了一些。

此前的7月31日，證監(jiān)會(huì)剛剛審核通過(guò)了新湖中寶55億元定向增發(fā)募資方案。而僅僅只過(guò)去了18天時(shí)間，公司就在舊改領(lǐng)域取得了如此振奮人心的消息，顯然將大幅改善公司的基本面。各家券商機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，新湖中寶的資產(chǎn)負(fù)債率有望降至合理水平，而資金的周轉(zhuǎn)率和收益率有望迅速提升。

公司的股價(jià)也反映出了這一點(diǎn)。從7月底公司定向增發(fā)消息公布至22日，新湖中寶的股價(jià)漲幅接近30%。 （文/楊涵茗）