雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（03383，HK）于日前發(fā)布2014年中期業(yè)績，資料顯示，集團的營業(yè)額與毛利潤分別為人民幣172.81億元和人民幣61.11億元，較去年同期分別上升13.6%和10.9%。

與以往堅持高毛利、長周期的運作模式不同，雅居樂今年提出以去庫存化戰(zhàn)略為核心，在產(chǎn)品定位與定價策略上更順應市場環(huán)境，公司的銷售管理權限下放等多項改革措施為業(yè)績增長保駕護航。

對于下半年，雅居樂地產(chǎn)主席兼總裁陳卓林表示，12個新盤、20個新組團的入市，新增供應量充足，對完成全年480億元預售目標有信心。

業(yè)績公布后，雅居樂股價連續(xù)上漲。與此同時，大摩等機構表示，雅居樂已度過困難階段，未來看好。并有機構給出“買入”建議。

順應市場調整策略陳卓林重視去庫存

盡管上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，但雅居樂卻獲得了可觀的銷售增長。公司最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，雅居樂地產(chǎn)累積預售金額為人民幣240.2億元，同比增長31.5%，累積預售建筑面積為250萬平方米，同比增長62.5%，銷售增速在上市房企中位居前列。截至7月，雅居樂已經(jīng)完成年初公布的480億元預售目標的50%以上。

“彎道超車”的背后，與公司順應市場變化積極調整產(chǎn)品結構不無關系。一直以來，雅居樂地產(chǎn)以旅游地產(chǎn)和中高端精品項目在業(yè)界聞名，企業(yè)近幾年在發(fā)展上保持了一定的增速，位于海南的清水灣項目更是成為近年來國內(nèi)房地產(chǎn)最成功的銷售案例之一。但隨著近年來市場和政策的變動，公司在戰(zhàn)略發(fā)展上進一步優(yōu)化，剛需項目的占比進一步提升，帶動企業(yè)資金周轉出現(xiàn)大幅提升。

資料顯示，雅居樂去年新購置的地塊中，明顯增加“短平快”項目持有量。今年上半年新推出的南京高淳項目和安徽滁州項目，開發(fā)周期基本控制在一年內(nèi)。

輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕認為，隨著公司對規(guī)模更加重視，今年上半年熱銷產(chǎn)品涵蓋多種類型，包括豪宅、旅游地產(chǎn)以及精品剛需系列等，產(chǎn)品均衡發(fā)展有利于企業(yè)分散產(chǎn)品去化壓力，有助于雅居樂向更高的銷售業(yè)績沖刺。

此外，與以往堅持高毛利率的定價策略不同，今年以來雅居樂根據(jù)市場變化積極調整價格策略，把“去庫存”提升為戰(zhàn)略核心。年報顯示，2014年上半年雅居樂預售均價為9832元/平方米，較去年同期11851元/平方米出現(xiàn)明顯下降。據(jù)悉，這除了與去庫存相關外，也與今年上半年推售的安徽滁州、南京高淳兩個都市圈項目的剛需產(chǎn)品及價格相關。

眾所周知，積極的定價策略雖然對拉動銷售增長作用明顯，但卻有可能對毛利率帶來壓力。所幸的是，低廉的土地成本為雅居樂保持高毛利提供了保證。半年報顯示，雅居樂地產(chǎn)實現(xiàn)毛利率約為35.4%，遠高于行業(yè)約28%的平均水平，與之相對，公司總建筑面積逾4200萬平方米的土地儲備樓面地價僅為1192元/平方米。

在中期業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂主席兼總裁陳卓林坦言，由于土地成本較低，價格調整對盈利空間影響非常有限，有信心今明兩年能維持30%以上的毛利水平。

全國化布局顯成效旅游地產(chǎn)優(yōu)勢持續(xù)

自去年起，雅居樂在華南區(qū)和海南、云南區(qū)域基礎上，加快融入長三角地區(qū)，實現(xiàn)全國多個地區(qū)均衡發(fā)展，為雅居樂業(yè)績增長帶來更持續(xù)的支撐。

“從去年二季度開始，雅居樂在區(qū)域布局上出現(xiàn)了明顯的變化，除了原有的云南旅游地塊外，企業(yè)在長三角的主要城市有大量土地斬獲”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，2013年雅居樂在長三角地區(qū)拿地金額和面積占比分別為55%和47%，在去年該公司拿地中區(qū)域占比最高，企業(yè)新增土地主要分布在上海、南京、杭州等沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，且所拿地塊以剛需項目為主，從而可以加快項目的銷售速度，提升企業(yè)的資金流動性。

事實上，雅居樂在長三角地區(qū)的布局漸入佳境，尤其在南京的銷售業(yè)績已經(jīng)顯現(xiàn)上揚趨勢。由網(wǎng)尚研究機構及365地產(chǎn)家居網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的 “2014上半年南京房地產(chǎn)銷售龍虎榜”數(shù)據(jù)顯示，雅居樂首個中式建筑產(chǎn)品——雅居樂長樂渡，位列上半年南京別墅樓盤銷售金額第二名。僅6月份，雅居樂在主打南京市場的五個項目單月銷售金額逾8億元。

在全國化布局的同時，在傳統(tǒng)重點布局的華南區(qū)域，雅居樂的區(qū)域優(yōu)勢得以進一步鞏固。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雅居樂在華南區(qū)域上半年銷售額超110億元，僅僅在廣州銷售額就超50億元。

此外，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%，但雅居樂的知名旅游地產(chǎn)項目清水灣依然取得近50億元的半年銷售成績，成為黯淡的海南樓市中最大的亮點。此外，其位于云南騰沖的原鄉(xiāng)項目，也以文化帶動，啟動今年下半年推廣。海南云南區(qū)總裁黃奉潮近日在接受媒體采訪時表示，雅居樂云南原鄉(xiāng)下半年將以新產(chǎn)品、逐步完善的生活配套發(fā)力，帶動下半年的銷售。

深化改革提升管控

隨著房地產(chǎn)進入 “白銀十年”，管控體系成為企業(yè)能否持續(xù)領跑的關鍵因素，雅居樂自今年起推出多項戰(zhàn)略改革，朝著現(xiàn)代化企業(yè)轉型的決心相當堅定。

今年3月，雅居樂在人事結構方面進行了重大調整，任命黃奉潮、梁正堅、陳忠其3位擔任執(zhí)行董事，其中黃奉潮負責海南及云南區(qū)域項目管理及經(jīng)營，梁正堅負責華南區(qū)域項目的管理及經(jīng)營，陳忠其負責地產(chǎn)開發(fā)工程管理。此外，雅居樂管理層提出了銷售管理權限下放，企業(yè)五個區(qū)域的地區(qū)總監(jiān)將負責擔任起投資、拿地、營銷等全方位的管理，并且通過良好的獎罰制度，提升員工積極性。

朱一鳴認為，從三位新的執(zhí)行董事的任命不難看出，企業(yè)今年把管理重點依然放在旅游地產(chǎn)的核心區(qū)域海南以及云南，新執(zhí)行董事直接管理這一區(qū)域。而陳忠其的任命則和企業(yè)今年提升項目周轉速度相關，企業(yè)今年提出把開工周期縮減至12～16個月，最快在8個月之內(nèi)完成，從而加快企業(yè)項目的流動速度。

“隨著雅居樂從一家區(qū)域性房企發(fā)展成全國性房企，企業(yè)的管理層從原先的家族式管理逐漸向職業(yè)經(jīng)理人模式調整，這是企業(yè)在管治體系上的一次巨大進步。隨著公司注重提高周轉率且在全國化布局逐漸完善，將有助于雅居樂在未來沖刺更高的銷售目標，甚至進入上市房企第一梯隊”，陳耕認為。